Magazinbeiträge

Geschrieben von WDLIESE am 10. April 2025. Veröffentlicht in Magazinbeiträge.

WEG-Reform: Einfachere Umlaufbeschlüsse für Eigentümergemeinschaften

Teaser: Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz erleichtert seit Dezember 2020 die Beschlussfassung in Eigentümergemeinschaften – was Sie darüber wissen sollten.
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Beitragstext: Modernisierung des Umlaufverfahrens bei Wohnungseigentümergemeinschaften Wer in einer Eigentumswohnung lebt, kennt das Problem: Für Entscheidungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen oft alle Eigentümer zusammenkommen. Manchmal reicht die Zeit in einer Eigentümerversammlung nicht aus, oder es fehlen wichtige Informationen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Früher bedeutete das häufig: Eine neue Versammlung musste einberufen werden – mit entsprechendem Aufwand und Kosten. Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vom 1. Dezember 2020 wurde das Umlaufverfahren, also die Beschlussfassung außerhalb einer Versammlung, deutlich modernisiert. Diese Änderungen bieten neue Möglichkeiten für einen effizienteren Umgang mit Entscheidungsprozessen in Eigentümergemeinschaften. Was hat sich beim Umlaufverfahren geändert? 1. Digitale Kommunikation ist jetzt erlaubt Die erste wesentliche Änderung betrifft die Form der Zustimmung. Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG können Eigentümer seit Dezember 2020 ihre Zustimmung zu einem Umlaufbeschluss in Textform erklären. Das bedeutet: E-Mails sind zulässig Internetplattformen können genutzt werden Spezielle Apps sind möglich Schriftliche Dokumente sind weiterhin gültig Diese Neuerung passt das Wohnungseigentumsrecht an die digitale Realität an. Allerdings bleibt eine wichtige Hürde bestehen: Grundsätzlich müssen weiterhin alle Eigentümer einem Umlaufbeschluss zustimmen, damit er wirksam ist – ein Quorum, das in der Praxis oft schwer zu erreichen ist. 2. Erleichterung durch Mehrheitsentscheidungen Die zweite und vermutlich praktisch bedeutsamere Änderung findet sich in § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Die Eigentümergemeinschaft kann nun in einer Versammlung beschließen, dass für einen bestimmten einzelnen Gegenstand im nachfolgenden Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht. Dies klingt zunächst kompliziert, hilft aber in vielen Alltagssituationen: Beispiel: Bei der Prüfung der Jahresabrechnung in der Eigentümerversammlung wird ein Fehler entdeckt. Statt eine neue Versammlung einzuberufen, kann jetzt beschlossen werden, dass über die korrigierte Abrechnung im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entschieden werden darf. Früher wurden solche Fälle oft mit rechtlich fragwürdigen "Beschlüssen unter Vorbehalt" gelöst. Das Landgericht München I hatte bereits 2016 geurteilt, dass solche Beschlüsse rechtswidrig oder sogar nichtig sein können. In welchen Fällen hilft die neue Regelung? Das vereinfachte Umlaufverfahren eignet sich besonders für: Korrekturen fehlerhafter Jahresabrechnungen Anpassungen von Vorschüssen Nachforderungen aus Abrechnungen Folgebeschlüsse zu Baumaßnahmen Auftragserweiterungen bei laufenden Projekten Was bedeutet die Gesetzesänderung für Sie? Für Wohnungseigentümer: Mehr Flexibilität: Entscheidungen können schneller getroffen werden, ohne dass eine neue Versammlung einberufen werden muss. Vereinfachte Teilnahme: Die Möglichkeit, per E-Mail oder andere digitale Wege abzustimmen, erleichtert die Beteiligung. Bessere Informationsgrundlage: Durch die Vertagung einzelner Beschlüsse ins Umlaufverfahren haben Sie mehr Zeit, sich mit komplexen Themen zu befassen. Für Verwaltungen: Effizientere Arbeit: Korrekturen oder Anpassungen können schneller umgesetzt werden. Rechtssicherheit: Die neue Regelung schafft eine klare Rechtsgrundlage für Beschlüsse, die früher in rechtlicher Grauzone getroffen wurden. Planbarkeit: Die Möglichkeit, bestimmte Entscheidungen ins Umlaufverfahren zu verlagern, erlaubt eine bessere Planung von Eigentümerversammlungen. Grenzen und Risiken des neuen Verfahrens Die Reform bringt zwar deutliche Erleichterungen, aber es gibt auch Grenzen und offene Fragen: Das vereinfachte Verfahren gilt nur für einzelne, konkrete Gegenstände, die zuvor in einer Eigentümerversammlung besprochen wurden. Eine vollständige Verlagerung neuer oder komplexer Themen ins Umlaufverfahren ohne vorherige Beratungsmöglichkeit ist nach Expertenmeinung wahrscheinlich nicht zulässig. Ein Beschluss, dass bestimmte Themen grundsätzlich und dauerhaft im vereinfachten Umlaufverfahren entschieden werden sollen, wäre vermutlich nichtig. Es ist noch nicht abschließend geklärt, ob die Absicht, ein vereinfachtes Umlaufverfahren durchzuführen, bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt werden muss. Praktische Umsetzung Um ein vereinfachtes Umlaufverfahren durchzuführen, sind folgende Schritte notwendig: In der Eigentümerversammlung wird mit einfacher Mehrheit beschlossen, dass ein bestimmter Gegenstand im Umlaufverfahren mit Mehrheitsentscheidung entschieden werden soll. Der Verwalter sendet einen Beschlussvorschlag in Textform an alle Eigentümer. Die Eigentümer haben eine angemessene Frist zur Stimmabgabe. Der Verwalter zählt die eingegangenen Stimmen aus. Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das Ergebnis wird verkündet und in die Beschlusssammlung eingetragen. Fazit Die Reform des Umlaufverfahrens im Wohnungseigentumsgesetz bringt spürbare Erleichterungen für den Alltag in Eigentümergemeinschaften. Besonders die Möglichkeit der digitalen Kommunikation und des vereinfachten Mehrheitsverfahrens für einzelne Beschlussgegenstände können den Verwaltungsaufwand reduzieren und Entscheidungsprozesse beschleunigen. Dennoch bleiben einige rechtliche Fragen offen, die erst durch künftige Rechtsprechung geklärt werden müssen. Eigentümer und Verwaltungen sollten daher die weitere Entwicklung aufmerksam beobachten und im Zweifelsfall rechtliche Beratung einholen.

Rechtsanwalt Alexander Liese

Modernisierung des Umlaufverfahrens bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Wer in einer Eigentumswohnung lebt, kennt das Problem: Für Entscheidungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen oft alle Eigentümer zusammenkommen. Manchmal reicht die Zeit in einer Eigentümerversammlung nicht aus, oder es fehlen wichtige Informationen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Früher bedeutete das häufig: Eine neue Versammlung musste einberufen werden – mit entsprechendem Aufwand und Kosten.

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vom 1. Dezember 2020 wurde das Umlaufverfahren, also die Beschlussfassung außerhalb einer Versammlung, deutlich modernisiert. Diese Änderungen bieten neue Möglichkeiten für einen effizienteren Umgang mit Entscheidungsprozessen in Eigentümergemeinschaften.

Was hat sich beim Umlaufverfahren geändert?

1. Digitale Kommunikation ist jetzt erlaubt

Die erste wesentliche Änderung betrifft die Form der Zustimmung. Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG können Eigentümer seit Dezember 2020 ihre Zustimmung zu einem Umlaufbeschluss in Textform erklären. Das bedeutet:

E-Mails sind zulässig
Internetplattformen können genutzt werden
Spezielle Apps sind möglich
Schriftliche Dokumente sind weiterhin gültig

Diese Neuerung passt das Wohnungseigentumsrecht an die digitale Realität an. Allerdings bleibt eine wichtige Hürde bestehen: Grundsätzlich müssen weiterhin alle Eigentümer einem Umlaufbeschluss zustimmen, damit er wirksam ist – ein Quorum, das in der Praxis oft schwer zu erreichen ist.

2. Erleichterung durch Mehrheitsentscheidungen

Die zweite und vermutlich praktisch bedeutsamere Änderung findet sich in § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Die Eigentümergemeinschaft kann nun in einer Versammlung beschließen, dass für einen bestimmten einzelnen Gegenstand im nachfolgenden Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht.

Dies klingt zunächst kompliziert, hilft aber in vielen Alltagssituationen:

Beispiel: Bei der Prüfung der Jahresabrechnung in der Eigentümerversammlung wird ein Fehler entdeckt. Statt eine neue Versammlung einzuberufen, kann jetzt beschlossen werden, dass über die korrigierte Abrechnung im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entschieden werden darf.

Früher wurden solche Fälle oft mit rechtlich fragwürdigen "Beschlüssen unter Vorbehalt" gelöst. Das Landgericht München I hatte bereits 2016 geurteilt, dass solche Beschlüsse rechtswidrig oder sogar nichtig sein können.

In welchen Fällen hilft die neue Regelung?

Das vereinfachte Umlaufverfahren eignet sich besonders für:

Korrekturen fehlerhafter Jahresabrechnungen
Anpassungen von Vorschüssen
Nachforderungen aus Abrechnungen
Folgebeschlüsse zu Baumaßnahmen
Auftragserweiterungen bei laufenden Projekten

Was bedeutet die Gesetzesänderung für Sie?

Für Wohnungseigentümer:

Mehr Flexibilität: Entscheidungen können schneller getroffen werden, ohne dass eine neue Versammlung einberufen werden muss.
Vereinfachte Teilnahme: Die Möglichkeit, per E-Mail oder andere digitale Wege abzustimmen, erleichtert die Beteiligung.
Bessere Informationsgrundlage: Durch die Vertagung einzelner Beschlüsse ins Umlaufverfahren haben Sie mehr Zeit, sich mit komplexen Themen zu befassen.

Für Verwaltungen:

Effizientere Arbeit: Korrekturen oder Anpassungen können schneller umgesetzt werden.
Rechtssicherheit: Die neue Regelung schafft eine klare Rechtsgrundlage für Beschlüsse, die früher in rechtlicher Grauzone getroffen wurden.
Planbarkeit: Die Möglichkeit, bestimmte Entscheidungen ins Umlaufverfahren zu verlagern, erlaubt eine bessere Planung von Eigentümerversammlungen.

Grenzen und Risiken des neuen Verfahrens

Die Reform bringt zwar deutliche Erleichterungen, aber es gibt auch Grenzen und offene Fragen:

Das vereinfachte Verfahren gilt nur für einzelne, konkrete Gegenstände, die zuvor in einer Eigentümerversammlung besprochen wurden.
Eine vollständige Verlagerung neuer oder komplexer Themen ins Umlaufverfahren ohne vorherige Beratungsmöglichkeit ist nach Expertenmeinung wahrscheinlich nicht zulässig.
Ein Beschluss, dass bestimmte Themen grundsätzlich und dauerhaft im vereinfachten Umlaufverfahren entschieden werden sollen, wäre vermutlich nichtig.
Es ist noch nicht abschließend geklärt, ob die Absicht, ein vereinfachtes Umlaufverfahren durchzuführen, bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt werden muss.

Praktische Umsetzung

Um ein vereinfachtes Umlaufverfahren durchzuführen, sind folgende Schritte notwendig:

In der Eigentümerversammlung wird mit einfacher Mehrheit beschlossen, dass ein bestimmter Gegenstand im Umlaufverfahren mit Mehrheitsentscheidung entschieden werden soll.
Der Verwalter sendet einen Beschlussvorschlag in Textform an alle Eigentümer.
Die Eigentümer haben eine angemessene Frist zur Stimmabgabe.
Der Verwalter zählt die eingegangenen Stimmen aus. Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Das Ergebnis wird verkündet und in die Beschlusssammlung eingetragen.

Fazit

Die Reform des Umlaufverfahrens im Wohnungseigentumsgesetz bringt spürbare Erleichterungen für den Alltag in Eigentümergemeinschaften. Besonders die Möglichkeit der digitalen Kommunikation und des vereinfachten Mehrheitsverfahrens für einzelne Beschlussgegenstände können den Verwaltungsaufwand reduzieren und Entscheidungsprozesse beschleunigen.

Dennoch bleiben einige rechtliche Fragen offen, die erst durch künftige Rechtsprechung geklärt werden müssen. Eigentümer und Verwaltungen sollten daher die weitere Entwicklung aufmerksam beobachten und im Zweifelsfall rechtliche Beratung einholen.

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Auskunftsanspruch nach vorgetäuschtem Eigenbedarf

Teaser: Wer aufgrund einer Eigenbedarfskündigung seine Wohnung verliert, nur um später festzustellen, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, hat Anspruch auf Schadensersatz – das ist bekannt. Doch wie weit gehen die Rechte des Mieters in solchen Fällen? Das Landgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Mieter auch Auskunft über die neue Miethöhe verlangen können, wenn die Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung neu vermietet wurde.
Bildquelle: Dutko(Liudmila Dutko))@depositphotos
Beitragstext: Der Fall: Vorgetäuschter Eigenbedarf und Neuvermietung In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall kündigte ein Vermieterehepaar ihrem Mieter im Juli 2015 wegen Eigenbedarfs. Als Grund gaben sie an, die Wohnung ihrer Tochter überlassen zu wollen. Nach einem Räumungsprozess musste der Mieter im November 2018 ausziehen. Allerdings zog die Tochter der Vermieter nie in die Wohnung ein. Stattdessen blieb die Wohnung fast drei Jahre lang leer, bevor die Vermieter im November 2021 einen neuen Mietvertrag mit anderen Mietern abschlossen. Zu diesem Zeitpunkt hatte der ehemalige Mieter bereits die Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung gerichtlich gefordert und in einem separaten Verfahren Schadensersatz für seine Umzugskosten geltend gemacht. Als die Vermieter die Wohnung neu vermieteten, forderte der ehemalige Mieter Auskunft über die vereinbarte Miethöhe. Die Vermieter verweigerten diese Information jedoch und legten dem Gericht nur eine geschwärzte Kopie des neuen Mietvertrags vor. Die Entscheidung des Landgerichts Das Amtsgericht Kreuzberg hatte die Auskunftsklage des Mieters zunächst abgewiesen. Das Landgericht Berlin kam in der Berufung jedoch zu einem anderen Ergebnis: Das Landgericht Berlin hat den Vermieter zur Auskunft über die neue Miethöhe verpflichtet. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin (Az. 66 S 178/22, Urteil vom 28.02.2024) ist der Auskunftsanspruch nach § 242 BGB (Treu und Glauben) begründet. Das Gericht stellte fest, dass zwischen den Parteien durch die unrechtmäßige Eigenbedarfskündigung ein besonderes Rechtsverhältnis entstanden ist, das über reine Schadensersatzansprüche hinausgeht. Die rechtliche Begründung im Detail Das Gericht führte aus, dass ein Auskunftsanspruch nach § 242 BGB besteht, wenn: Eine besondere rechtliche Beziehung zwischen den Parteien besteht Der Berechtigte entschuldbar keine Kenntnis über einen Umstand hat, den er zur Beurteilung seiner Rechte benötigt Der Verpflichtete die Auskunft ohne großen Aufwand erteilen kann Diese Voraussetzungen sah das Gericht als erfüllt an. Besonders interessant ist die Begründung, warum die Höhe der neuen Miete für die Rechte des ehemaligen Mieters relevant ist: "Der von den Beklagten mit den neuen Mietern in der Wohnung vereinbarte Mietzins ist für den Bestand und gegebenenfalls den Umfang anderer Rechte des Klägers erheblich, über die er ohne die verlangte Auskunft entschuldigt im Ungewissen ist." Das Gericht verwies auf § 285 BGB, wonach ein Schuldner, der von seiner Pflicht zur Leistung eines geschuldeten Gegenstandes frei geworden ist, zur Herausgabe des empfangenen Ersatzes verpflichtet ist. Dies sei auf den vorliegenden Fall anwendbar: Der Vermieter schuldete dem Mieter die Wiedereinräumung der Besitzrechte an der Wohnung (aufgrund der unrechtmäßigen Kündigung). Diese Pflicht wurde durch die Neuvermietung unmöglich (§ 275 BGB). Der neue Mietzins stellt einen "Ersatz" dar, den der Vermieter für den Gegenstand (die Wohnung) empfängt. Um seine Rechte in vollem Umfang beurteilen zu können, benötigt der Mieter daher die Information über die neue Miethöhe. Was bedeutet das Urteil für Sie? Dieses Urteil stärkt die Position von Mietern, die Opfer einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung geworden sind. Es zeigt, dass die Rechte von Mietern in solchen Fällen weiter reichen können als bisher angenommen: Nicht nur Umzugskosten: Neben den üblicherweise geltend gemachten Umzugskosten können weitere Ansprüche bestehen, etwa solche aus § 285 BGB. Auskunftsanspruch als Vorstufe: Um diese Ansprüche prüfen und beziffern zu können, haben Mieter Anspruch auf relevante Informationen wie die neue Miethöhe. Keine Privilegierung durch Zwangsvollstreckung: Das Gericht stellte klar, dass es Vermietern nicht zugute kommen darf, wenn sie ihre unwahren Behauptungen auch in gerichtlichen Verfahren erfolgreich vertreten haben. Missbräuchliches Verhalten wird nicht belohnt: Das Gericht kritisierte das Verhalten der Vermieter, die nach Jahren des Leerstands die Wohnung plötzlich neu vermieteten, als der ehemalige Mieter bereits rechtliche Schritte eingeleitet hatte. Falls Sie als Mieter von einer Eigenbedarfskündigung betroffen sind, die sich später als vorgetäuscht herausstellt, können Sie möglicherweise nicht nur Schadensersatz für Umzugskosten verlangen, sondern auch Auskunft über die neue Miethöhe und unter Umständen weitere Ansprüche geltend machen. Wichtig ist, dass Sie frühzeitig rechtlichen Rat einholen und Ihre Ansprüche innerhalb der gesetzlichen Fristen geltend machen. Quelle: Landgericht Berlin, Urteil vom 28.02.2024, Az. 66 S 178/22

Rechtsanwalt Alexander Liese

Der Fall: Vorgetäuschter Eigenbedarf und Neuvermietung

In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall kündigte ein Vermieterehepaar ihrem Mieter im Juli 2015 wegen Eigenbedarfs. Als Grund gaben sie an, die Wohnung ihrer Tochter überlassen zu wollen. Nach einem Räumungsprozess musste der Mieter im November 2018 ausziehen.

Allerdings zog die Tochter der Vermieter nie in die Wohnung ein. Stattdessen blieb die Wohnung fast drei Jahre lang leer, bevor die Vermieter im November 2021 einen neuen Mietvertrag mit anderen Mietern abschlossen. Zu diesem Zeitpunkt hatte der ehemalige Mieter bereits die Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung gerichtlich gefordert und in einem separaten Verfahren Schadensersatz für seine Umzugskosten geltend gemacht.

Als die Vermieter die Wohnung neu vermieteten, forderte der ehemalige Mieter Auskunft über die vereinbarte Miethöhe. Die Vermieter verweigerten diese Information jedoch und legten dem Gericht nur eine geschwärzte Kopie des neuen Mietvertrags vor.

Die Entscheidung des Landgerichts

Das Amtsgericht Kreuzberg hatte die Auskunftsklage des Mieters zunächst abgewiesen. Das Landgericht Berlin kam in der Berufung jedoch zu einem anderen Ergebnis:

Das Landgericht Berlin hat den Vermieter zur Auskunft über die neue Miethöhe verpflichtet.

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin (Az. 66 S 178/22, Urteil vom 28.02.2024) ist der Auskunftsanspruch nach § 242 BGB (Treu und Glauben) begründet. Das Gericht stellte fest, dass zwischen den Parteien durch die unrechtmäßige Eigenbedarfskündigung ein besonderes Rechtsverhältnis entstanden ist, das über reine Schadensersatzansprüche hinausgeht.

Die rechtliche Begründung im Detail

Das Gericht führte aus, dass ein Auskunftsanspruch nach § 242 BGB besteht, wenn:

Eine besondere rechtliche Beziehung zwischen den Parteien besteht
Der Berechtigte entschuldbar keine Kenntnis über einen Umstand hat, den er zur Beurteilung seiner Rechte benötigt
Der Verpflichtete die Auskunft ohne großen Aufwand erteilen kann

Diese Voraussetzungen sah das Gericht als erfüllt an. Besonders interessant ist die Begründung, warum die Höhe der neuen Miete für die Rechte des ehemaligen Mieters relevant ist:

"Der von den Beklagten mit den neuen Mietern in der Wohnung vereinbarte Mietzins ist für den Bestand und gegebenenfalls den Umfang anderer Rechte des Klägers erheblich, über die er ohne die verlangte Auskunft entschuldigt im Ungewissen ist."

Das Gericht verwies auf § 285 BGB, wonach ein Schuldner, der von seiner Pflicht zur Leistung eines geschuldeten Gegenstandes frei geworden ist, zur Herausgabe des empfangenen Ersatzes verpflichtet ist. Dies sei auf den vorliegenden Fall anwendbar:

Der Vermieter schuldete dem Mieter die Wiedereinräumung der Besitzrechte an der Wohnung (aufgrund der unrechtmäßigen Kündigung).
Diese Pflicht wurde durch die Neuvermietung unmöglich (§ 275 BGB).
Der neue Mietzins stellt einen "Ersatz" dar, den der Vermieter für den Gegenstand (die Wohnung) empfängt.

Um seine Rechte in vollem Umfang beurteilen zu können, benötigt der Mieter daher die Information über die neue Miethöhe.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil stärkt die Position von Mietern, die Opfer einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung geworden sind. Es zeigt, dass die Rechte von Mietern in solchen Fällen weiter reichen können als bisher angenommen:

Nicht nur Umzugskosten: Neben den üblicherweise geltend gemachten Umzugskosten können weitere Ansprüche bestehen, etwa solche aus § 285 BGB.
Auskunftsanspruch als Vorstufe: Um diese Ansprüche prüfen und beziffern zu können, haben Mieter Anspruch auf relevante Informationen wie die neue Miethöhe.
Keine Privilegierung durch Zwangsvollstreckung: Das Gericht stellte klar, dass es Vermietern nicht zugute kommen darf, wenn sie ihre unwahren Behauptungen auch in gerichtlichen Verfahren erfolgreich vertreten haben.
Missbräuchliches Verhalten wird nicht belohnt: Das Gericht kritisierte das Verhalten der Vermieter, die nach Jahren des Leerstands die Wohnung plötzlich neu vermieteten, als der ehemalige Mieter bereits rechtliche Schritte eingeleitet hatte.

Falls Sie als Mieter von einer Eigenbedarfskündigung betroffen sind, die sich später als vorgetäuscht herausstellt, können Sie möglicherweise nicht nur Schadensersatz für Umzugskosten verlangen, sondern auch Auskunft über die neue Miethöhe und unter Umständen weitere Ansprüche geltend machen.

Wichtig ist, dass Sie frühzeitig rechtlichen Rat einholen und Ihre Ansprüche innerhalb der gesetzlichen Fristen geltend machen.

Quelle: Landgericht Berlin, Urteil vom 28.02.2024, Az. 66 S 178/22