Der Fall: Clever getarnte Provision
Ein Ehepaar interessierte sich 2021 für ein Einfamilienhaus, das von einer Immobilienmaklerin im Auftrag der Verkäuferin angeboten wurde. Im Exposé war der Kaufpreis mit 397.500 Euro angegeben – mit dem ausdrücklichen Hinweis "keine Käuferprovision".
Die Kaufvertragsparteien handelten zunächst einen Kaufpreis von 395.000 Euro und anschließend von 370.000 Euro aus. Mit der zweiten Preissenkung sollte der Kaufpreis um genau jenen Betrag reduziert werden, den die Verkäuferin der Maklerin als Provision schuldete.
In einer separaten "Vereinbarung" – unterschrieben nur von den Käufern und der Maklerin – verpflichteten sich die Käufer, der Maklerin einen Betrag von 25.000 Euro als "Honorar" zu zahlen. Dieser Betrag war am Tag der notariellen Beurkundung fällig.
Nach Beurkundung des Kaufvertrags stellte die Maklerin den Käufern wie vereinbart 25.000 Euro in Rechnung. Die Käufer zahlten zunächst, forderten den Betrag später aber gerichtlich zurück.
Die zentrale Streitfrage: Ist die Umgehung des Gesetzes wirksam?
Der Fall warf eine grundlegende Frage auf: Kann die gesetzliche Regelung zur fairen Verteilung der Maklerkosten (§ 656d BGB) durch solche Konstruktionen umgangen werden?
Die Maklerin argumentierte, es handele sich nicht um eine verbotene Abwälzung der Provision, sondern um eine legitime Preisgestaltung: Der ursprüngliche Kaufpreis sei einfach aufgeteilt worden – in einen reduzierten Betrag für den Verkäufer und einen separaten Betrag für die Maklerin.
Das Landgericht gab den Käufern vollständig Recht und verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung des gesamten Betrags. Das Oberlandesgericht Köln hingegen entschied, dass die Käufer nur die Hälfte (12.500 Euro) zurückfordern könnten, da eine geltungserhaltende Reduktion der unwirksamen Vereinbarung möglich sei.
Die Entscheidung des BGH: Keine halben Sachen
Der BGH hat in seiner Entscheidung mehrere wichtige Grundsätze klargestellt:
- Umfassender Anwendungsbereich: § 656d BGB erfasst nicht nur direkte Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer, sondern jede Art von vertraglicher Vereinbarung, die zu einer Zahlungspflicht des nicht beauftragenden Teils führt – einschließlich separater Vereinbarungen mit dem Makler.
- Innenverhältnis entscheidend: Wenn sich die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichten, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, verstößt dies gegen § 656d BGB, selbst wenn die Verkäuferin formal Vertragspartnerin des Maklers bleibt.
- Komplette Nichtigkeit statt Teilwirksamkeit: Eine gegen § 656d BGB verstoßende Vereinbarung ist vollständig nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion, bei der der Käufer zumindest die Hälfte der Provision zahlen müsste, findet nicht statt.
"Eine Vereinbarung, die gegen § 656d BGB verstößt, ist nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion mit der Folge, dass die andere Partei zur Zahlung des hälftigen Maklerlohns verpflichtet bleibt, findet nicht statt."
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Käufer:
- Wenn Sie als Käufer einer Immobilie eine Vereinbarung unterschreiben sollen, durch die Sie mehr als die Hälfte der Maklerprovision tragen würden, ist diese unwirksam.
- Haben Sie bereits eine solche Zahlung geleistet, können Sie den gesamten Betrag zurückfordern – nicht nur den Teil, der über die Hälfte hinausgeht.
- Achten Sie auf versteckte Konstruktionen: Auch wenn eine Provisionszahlung als "Honorar" oder als Teil des Kaufpreises getarnt wird, greift der gesetzliche Schutz.
Für Verkäufer:
- Als Verkäufer müssen Sie mindestens die Hälfte der Maklerkosten tragen, wenn Sie den Makler beauftragt haben.
- Vereinbarungen, die dies umgehen sollen, sind unwirksam und können zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
Für Makler:
- Provisionsvereinbarungen, die gegen § 656d BGB verstoßen, sind vollständig unwirksam.
- Es ist nicht möglich, durch vertragliche Gestaltungen die hälftige Teilung der Provision zu umgehen.
- Eine transparente und gesetzeskonforme Gestaltung der Provisionsvereinbarung ist unerlässlich.
Fazit: Ein Sieg für den Verbraucherschutz
Mit diesem Urteil hat der BGH ein klares Zeichen für den Verbraucherschutz gesetzt. Die seit Ende 2020 geltende gesetzliche Regelung zur fairen Verteilung der Maklerkosten kann nicht durch kreative Vertragskonstruktionen ausgehebelt werden.
Die Entscheidung stärkt die Position von Immobilienkäufern erheblich: Wer mehr als die Hälfte der Provision gezahlt hat, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte, kann den gesamten Betrag zurückfordern – unabhängig davon, wie die Vereinbarung im Einzelnen gestaltet war.
Für alle Beteiligten am Immobilienmarkt bedeutet dies: Klare und faire Vereinbarungen zur hälftigen Teilung der Maklerkosten sind der einzig rechtssichere Weg.
Quelle: BGH, Urteil vom 6. März 2025 - I ZR 138/24
