Worum ging es im Streitfall?
Eine Maklerin hatte Käufern ein Objekt vermittelt, das als Einfamilienhaus mit Büroanbau beschrieben wurde. Für ihre Dienste verlangte die Maklerin eine Provision in Höhe von 3,57% des Kaufpreises. Das Besondere: Der Büroanbau hatte einen separaten Eingang und eine eigene Hausnummer und machte etwa ein Fünftel der Gesamtfläche aus.
Die Käufer hatten einen Maklervertrag unterschrieben, der diese Provision vorsah. Allerdings hatte die Maklerin auch mit der Ehefrau des Verkäufers einen Maklervertrag mit einer anderen Provisionshöhe geschlossen.
Die Käufer weigerten sich, die verlangte Provision zu zahlen. Sie beriefen sich darauf, dass nach den seit Dezember 2020 geltenden Regelungen zur Maklerprovision (§§ 656a ff. BGB) bei einem Einfamilienhaus die Provision zwischen Käufer und Verkäufer hälftig zu teilen sei und beide Seiten die gleiche Provisionshöhe zahlen müssten.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH hat den Käufern Recht gegeben und die Klage der Maklerin abgewiesen. Das Gericht stellte dabei mehrere wichtige Grundsätze klar:
"Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient."
Anders ausgedrückt: Entscheidend ist der erkennbare Erwerbszweck, nicht die aktuelle oder frühere Nutzung des Gebäudes.
Gewerbliche Teilnutzung schadet nicht
Eine besonders wichtige Klarstellung betrifft die Frage, ob eine teilweise gewerbliche Nutzung der Einordnung als "Einfamilienhaus" entgegensteht. Der BGH stellte hierzu fest:
"Der Annahme, dass ein Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung vorhanden sind."
Im konkreten Fall umfasste der Büroanbau etwa ein Fünftel der Gesamtfläche. Diese untergeordnete gewerbliche Nutzung änderte nach Ansicht des BGH nichts daran, dass es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne des Maklerrechts handelte. Auch der Umstand, dass das Büro über einen eigenen Eingang und eine eigene Hausnummer verfügte, spielte keine entscheidende Rolle.
Dritte als Vertragspartner beim Maklervertrag
Ein weiterer interessanter Aspekt des Urteils: Die Vorschrift des § 656c BGB ist auch dann entsprechend anzuwenden, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Dritter (hier: die Ehefrau des Verkäufers) den Maklervertrag mit dem Makler abschließt.
Der BGH begründet dies damit, dass anderenfalls der Schutzzweck der Regelung - nämlich der Verbraucherschutz für Käufer von Wohnimmobilien - leicht umgangen werden könnte.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Käufer von Immobilien:
- Gleichverteilung der Provision: Wenn Sie ein Einfamilienhaus kaufen und der Makler sowohl für Sie als auch für die Verkäuferseite tätig ist, muss die Provision in gleicher Höhe verteilt werden. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
- Weiter Definition des "Einfamilienhauses": Auch wenn die Immobilie teilweise gewerblich genutzt wird (z.B. durch ein Büro oder eine Einliegerwohnung), kann sie als Einfamilienhaus gelten, solange diese Nutzung untergeordnet ist.
- Keine Umgehung durch Dritte: Es spielt keine Rolle, ob der Verkäufer selbst oder ein Dritter (z.B. Ehepartner) den Maklervertrag mit dem Makler abschließt - die Schutzvorschriften gelten trotzdem.
Für Verkäufer von Immobilien:
- Transparenz bei der Provisionshöhe: Achten Sie darauf, dass die mit dem Makler vereinbarte Provision der entspricht, die auch der Käufer zahlt. Nur so ist der Maklervertrag wirksam.
- Klare Kommunikation: Sprechen Sie offen mit Ihrem Makler über die gesetzlichen Regelungen zur Provisionsverteilung.
Für Makler:
- Gleiche Provisionshöhe zwingend: Vereinbaren Sie mit beiden Parteien eines Immobiliengeschäfts die exakt gleiche Provisionshöhe, wenn Sie für beide Seiten tätig werden.
- Weite Definition des Einfamilienhauses beachten: Auch Objekte mit untergeordneter gewerblicher Nutzung (wie im Urteilsfall: ein Fünftel der Gesamtfläche) fallen unter die Regelungen zu Einfamilienhäusern.
- Keine Umgehungsmöglichkeit: Die Beauftragung durch Dritte (z.B. Ehepartner des Verkäufers) statt durch die Vertragspartei selbst ändert nichts an der Anwendbarkeit der Provisionsregelungen.
Fazit: Mehr Schutz für Verbraucher beim Immobilienkauf
Die Entscheidung des BGH stärkt die Position von Verbrauchern beim Kauf von Einfamilienhäusern. Sie macht deutlich, dass der Gesetzgeber mit den Ende 2020 eingeführten Regelungen zur Maklercourtage einen effektiven Verbraucherschutz bezweckt hat, der nicht durch vertragliche Konstruktionen umgangen werden kann.
Für die Praxis bedeutet dies: Bei Einfamilienhäusern - auch mit untergeordneter gewerblicher Nutzung - muss die Maklerprovision gleichmäßig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Eine unterschiedliche Provisionshöhe führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrags.
Wenn Sie unsicher sind, ob die Ihnen angebotene Provisionsregelung den gesetzlichen Vorgaben entspricht, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben.
BGH, Urteil vom 6. März 2025 - I ZR 32/24
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