Der Fall: Eskalierter Streit im Hinterhof

Der vorliegende Fall dreht sich um einen Konflikt zwischen einer Mieterin und ihrer Vermieterin. An zwei aufeinanderfolgenden Tagen – dem 18. und 19. Mai 2023 – kam es zu folgenden Vorfällen:

Die Mieterin goss jeweils einen mit Wasser gefüllten Eimer aus ihrem Fenster in den Hof, während sich die Vermieterin dort aufhielt. Nach Feststellung des Gerichts wurde die Vermieterin dabei beide Male getroffen und "gänzlich durchnässt". Ein Zeuge beschrieb den Zustand der Vermieterin bildhaft als "klitschnass" wie bei der "Ice-Bucket-Challenge".

Die Mieterin selbst gab an, dass die Wassergüsse erfolgt seien, um die Vermieterin davon abzuhalten, ihr Fahrrad umzustellen. Nach dem ersten Vorfall soll die Mieterin sogar geäußert haben, "sie würde es wieder tun" – was sie am Folgetag dann auch in die Tat umsetzte.

Die rechtliche Bewertung: Störung des Hausfriedens

Das Gericht bewertete dieses Verhalten als schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten. Folgende rechtliche Aspekte waren dabei entscheidend:

1. Störung des Hausfriedens: Bereits das grundsätzliche Schütten eines Wassereimers aus dem Fenster in den Hof eines vermieteten Gebäudes stellt ein vertragswidriges Verhalten dar.
2. Verletzung der Rücksichtnahmepflicht: Die Mieterin hat das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme "in grober Weise wiederholt verletzt".
3. Vorsätzliches Handeln: Der Mieterin war bewusst, dass sich die Vermieterin im Hof aufhielt. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass sie zumindest billigend in Kauf nahm, die Vermieterin zu treffen.
4. Strafrechtliche Relevanz: Das Gericht stufte die Handlung sogar als vorsätzliche Körperverletzung im Sinne des § 223 StGB ein.

"Bereits jeder einzelne der Wassergüsse ist dazu geeignet, aufgrund seiner Nachhaltigkeit und Schwere einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darzustellen."

Die Entscheidung: Fristlose Kündigung war rechtmäßig

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis am 24. Mai 2023 fristlos und forderte die Räumung der Wohnung. Das Gericht bestätigte die Rechtmäßigkeit dieser Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB.

Besonders bemerkenswert: Eine vorherige Abmahnung war in diesem Fall nicht erforderlich. Das Gericht begründete dies mit zwei wesentlichen Punkten:

1. Die Schwere des Vorfalls rechtfertigte den sofortigen Ausspruch der Kündigung ohne vorherige Warnung.
2. Eine Abmahnung hätte "offensichtlich keinen Erfolg" versprochen, da die Mieterin ausdrücklich angekündigt hatte, ihr Verhalten zu wiederholen.

Die von der Mieterin erhobene Widerklage auf Mängelbeseitigung wies das Gericht ebenfalls ab, da durch die wirksame fristlose Kündigung das Mietverhältnis bereits beendet war und somit keine Ansprüche mehr daraus abgeleitet werden konnten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil verdeutlicht wichtige Grundsätze im Mietrecht, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter relevant sind:

Für Mieter:

• Respektvoller Umgang ist Pflicht: Das Mietverhältnis verpflichtet zu gegenseitiger Rücksichtnahme. Körperliche Übergriffe oder Belästigungen – und sei es "nur" durch Wasser – können schwerwiegende Konsequenzen haben.
• Konflikte sachlich lösen: Bei Streitigkeiten mit dem Vermieter sollten immer sachliche Lösungswege gesucht werden. Der Rechtsweg steht offen, Selbstjustiz hingegen kann zum Verlust der Wohnung führen.
• Keine Bagatelle: Was mancher vielleicht als harmlosen Streich ansehen könnte, kann rechtlich als Körperverletzung gewertet werden und sofortige Konsequenzen nach sich ziehen.

Für Vermieter:

• Dokumentation ist wichtig: Bei Vorfällen, die den Hausfrieden stören, sollten Beweise gesichert und Zeugen benannt werden. Im vorliegenden Fall war die Aussage eines Zeugen entscheidend.
• Abmahnung nicht immer erforderlich: Bei besonders schwerwiegenden Verstößen kann eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung rechtmäßig sein.
• Zeitnahes Handeln: Nach Kenntnis eines Kündigungsgrundes sollte die Kündigung zeitnah ausgesprochen werden, um den Zusammenhang zwischen Vorfall und Kündigung deutlich zu machen.

Das Urteil zeigt eindrücklich, dass der Gesetzgeber und die Rechtsprechung dem friedlichen Zusammenleben in Mietverhältnissen einen hohen Stellenwert beimessen. Die Störung des Hausfriedens durch körperliche Übergriffe – auch wenn diese auf den ersten Blick harmlos erscheinen mögen – kann zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses führen.

Quelle: AG Hanau, 19.02.2024 - 34 C 92/23

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Worum ging es in dem Fall?

In Hessen stritten zwei Nachbarn um eine Bambushecke, die auf einer Aufschüttung an der gemeinsamen Grundstücksgrenze wuchs. Diese Aufschüttung bestand bereits seit den 1960er Jahren und wurde durch eine 28 Meter lange Mauer abgestützt. Im Jahr 2018 pflanzte der Eigentümer auf dieser erhöhten Fläche Bambus an und installierte zum Nachbargrundstück hin eine Rhizomsperre, um ein Ausbreiten der Wurzeln zu verhindern.

Der Bambus wuchs schnell und erreichte eine Höhe von sechs bis sieben Metern. Der Nachbar fühlte sich dadurch erheblich beeinträchtigt und forderte gerichtlich, dass der Bambus auf drei Meter zurückgeschnitten werden müsse – gemessen vom Bodenniveau seines tiefergelegenen Grundstücks.

Die zentrale Rechtsfrage

Der Fall warf mehrere spannende Rechtsfragen auf:

1. Ist eine Bambuspflanzung überhaupt als „Hecke" im Sinne des Nachbarrechts anzusehen?
2. Hat der Begriff „Hecke" eine natürliche Höhenbegrenzung oder kann eine Hecke beliebig hoch wachsen?
3. Von welchem Bodenniveau aus ist die Höhe zu messen, wenn ein Grundstück höher liegt als das andere?

Das Landgericht hatte zunächst dem Kläger Recht gegeben. Das Oberlandesgericht Frankfurt wies die Klage jedoch ab. Schließlich landete der Fall beim Bundesgerichtshof (BGH).

Die Entscheidung des BGH

Der BGH traf in seinem Urteil vom 28. März 2025 mehrere wichtige Feststellungen:

Dem Begriff der Hecke im Sinne der Landesnachbargesetze ist eine Höhenbegrenzung nicht immanent. Entscheidend für die Einordnung als Hecke ist vielmehr, ob die Anpflanzungen im Einzelfall nach dem äußeren Erscheinungsbild bei einer natürlichen Betrachtungsweise einen geschlossenen Eindruck als Einheit mit einem Dichtschluss sowie einer Höhen- und Seitenbegrenzung vermitteln.

Dies bedeutet: Eine Hecke kann durchaus höher als drei Meter sein, ohne ihren Status als Hecke zu verlieren. Der BGH widersprach damit der Auffassung, dass Anpflanzungen ab einer gewissen Höhe nicht mehr als Hecke anzusehen seien.

Zur Messung der Höhe bei unterschiedlichen Geländeniveaus stellte der BGH fest:

Wird eine Hecke auf einem Grundstück gepflanzt, das höher liegt als das Nachbargrundstück, ist die nach den Landesnachbargesetzen zulässige Heckenhöhe grundsätzlich von der Stelle aus zu messen, an der die Anpflanzungen aus dem Boden austreten.

Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme:

Erfolgt hingegen im zeitlichen Zusammenhang mit der Anpflanzung eine (künstliche) Erhöhung des Grundstücksniveaus im Bereich der Grundstücksgrenze, ist davon abweichend das ursprüngliche Geländeniveau maßgeblich.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen für Grundstückseigentümer:

1. Bambuspflanzungen können Hecken sein: Auch wenn Bambus botanisch zu den Süßgräsern zählt, kann er rechtlich als Hecke eingestuft werden, wenn er als einheitliche, dichtgeschlossene Anpflanzung an der Grundstücksgrenze wächst.
2. Keine automatische Höhenbegrenzung für Hecken: Eine Hecke verliert nicht automatisch ihren Status als Hecke, wenn sie höher als drei Meter wächst. Das heißt aber nicht, dass jede beliebige Höhe zulässig ist.
3. Natürliche Geländeunterschiede sind zu akzeptieren: Wenn Ihr Grundstück naturbedingt höher liegt als das Ihres Nachbarn, wird die erlaubte Heckenhöhe von Ihrem Bodenniveau aus gemessen.
4. Vorsicht bei künstlichen Erhöhungen: Wer sein Grundstück an der Grenze künstlich erhöht und darauf dann eine Hecke pflanzt, kann sich nicht auf die höhere Messbasis berufen. Hier gilt das ursprüngliche Bodenniveau.
5. Besonderheiten in den Bundesländern beachten: Die konkreten Regelungen können je nach Bundesland unterschiedlich sein. In Hessen darf eine Hecke bei einem Grenzabstand von 0,75 Metern höher als zwei Meter sein.

Wann kann trotz Einhaltung der Abstände ein Rückschnitt verlangt werden?

Der BGH hat in seiner Entscheidung betont, dass in besonders gravierenden Fällen das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis einen Rückschnitt rechtfertigen kann – auch wenn die formalen Abstandsregeln eingehalten werden.

Hier kommt es auf eine Einzelfallbetrachtung an: Führt die hohe Hecke zu ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Beeinträchtigungen für den Nachbarn, kann ein Rückschnitt verlangt werden. Solche Situationen können vorliegen, wenn eine sehr hohe Hecke die Aussicht völlig versperrt oder wenn ein Grundstück durch die Bepflanzung praktisch „eingemauert" wird.

Fazit

Das Urteil des BGH schafft mehr Rechtssicherheit im oft streitbefangenen Bereich des Nachbarrechts. Es stellt klar, dass nicht jede hohe Hecke automatisch rechtswidrig ist, betont aber gleichzeitig die Bedeutung gegenseitiger Rücksichtnahme zwischen Nachbarn.

Wenn Sie selbst in einem Nachbarschaftskonflikt um Anpflanzungen stehen, empfiehlt es sich, zunächst das Gespräch zu suchen. Viele Streitigkeiten lassen sich durch Kompromisse lösen, ohne die Gerichte zu bemühen. Bei besonders schwerwiegenden Beeinträchtigungen kann jedoch der Rechtsweg beschritten werden – das aktuelle BGH-Urteil bietet hierfür wichtige Orientierungspunkte.

Quelle: BGH, Urteil vom 28. März 2025 - V ZR 185/23

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Der Sachverhalt: Vorkaufsrechte in Konkurrenz

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten sich geschiedene Eheleute bei der Trennung darauf geeinigt, ihr gemeinsames Haus in Meißen in drei Wohnungen aufzuteilen. Der Ehemann erhielt zwei Wohnungen, die Ehefrau eine. Wichtig für den späteren Rechtsstreit: Die Ex-Partner räumten sich gegenseitig dingliche Vorkaufsrechte ein. Für die Frau wurde im Dezember 2016 ein solches Vorkaufsrecht an einer der Wohnungen des Mannes im Grundbuch eingetragen.

Als der Ex-Ehemann 2019 seine beiden Wohnungen an Dritte verkaufen wollte, wurde es kompliziert. Für eine der Wohnungen wurde ein Kaufpreis von 27.000 Euro vereinbart. Die Ex-Ehefrau übte daraufhin ihr Vorkaufsrecht aus. Doch diese Wohnung war bereits vor der Aufteilung an einen Mieter vermietet worden, der nun seinerseits das gesetzliche Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB geltend machte.

Der Mieter wurde schließlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, das Vorkaufsrecht der Ex-Ehefrau später gelöscht. Dies führte zu mehreren Rechtsstreitigkeiten.

Der zentrale Streitpunkt: Welches Vorkaufsrecht hat Vorrang?

Die entscheidende Rechtsfrage lautete: Welches Vorkaufsrecht geht vor – das im Grundbuch eingetragene dingliche Vorkaufsrecht der Ex-Ehefrau oder das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters?

Das Oberlandesgericht Dresden hatte zunächst dem Mietervorkaufsrecht den Vorrang eingeräumt. Es argumentierte, dass das dingliche Vorkaufsrecht der Ex-Ehefrau hinter dem Mietervorkaufsrecht zurücktreten müsse, da es erst nach der Vermietung der Wohnung bestellt worden war.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hob diese Entscheidung auf und stellte klar: Das dingliche Vorkaufsrecht eines Familienangehörigen genießt Vorrang vor dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters – und zwar auch dann, wenn das dingliche Vorkaufsrecht erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter bestellt wurde.

Für diese Entscheidung stützte sich der BGH auf folgende Überlegungen:

"Wenn der Vermieter das Wohnungseigentum auch nach Überlassung der Wohnung an den Mieter direkt an den Familienangehörigen verkaufen könnte, ohne dass der Mieter zum Vorkauf berechtigt wäre, ist nicht ersichtlich, warum das Mietervorkaufsrecht Vorrang gegenüber einem nach Überlassung der Wohnung an den Mieter für einen Familienangehörigen bestellten dinglichen Vorkaufsrecht haben sollte."

Besonders wichtig: Der BGH betonte, dass auch geschiedene Eheleute weiterhin als Familienangehörige im Sinne des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB anzusehen sind.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese BGH-Entscheidung hat weitreichende praktische Auswirkungen:

1. Für Familienangehörige mit Vorkaufsrecht: Ihr im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht behält seinen Wert und seine Durchsetzbarkeit – auch gegenüber Mietern mit gesetzlichem Vorkaufsrecht. Dies gilt selbst dann, wenn das Vorkaufsrecht erst nach Vermietung der Wohnung eingeräumt wurde.
2. Für Mieter: Ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB kann durch ein dingliches Vorkaufsrecht eines Familienangehörigen des Vermieters verdrängt werden. Dies schränkt den Mieterschutz in bestimmten Konstellationen ein.
3. Für Vermieter: Sie können auch nach Vermietung einer Wohnung Familienangehörigen ein wirksames dingliches Vorkaufsrecht einräumen, das Vorrang vor dem Mietervorkaufsrecht genießt. Dies erweitert Ihre Gestaltungsmöglichkeiten bei der Nachlassplanung oder Vermögensaufteilung.
4. Für Immobilienkäufer: Beim Erwerb von vermieteten Wohnungen sollten Sie stets prüfen, ob im Grundbuch Vorkaufsrechte zugunsten von Familienangehörigen des Verkäufers eingetragen sind. Diese können auch nach einer scheinbar erfolgreichen Ausübung des Mietervorkaufsrechts noch relevant werden.

Das Urteil verdeutlicht, wie wichtig eine sorgfältige Prüfung aller Rechte und Belastungen beim Immobilienerwerb ist. Die scheinbar klare Regelung des Mietervorkaufsrechts kann durch familienrechtliche Konstellationen und dingliche Rechte überlagert werden.

Fazit

Mit dieser Entscheidung stärkt der BGH die Position von Familienangehörigen bei der Ausübung von Vorkaufsrechten. Die familienrechtliche Komponente erhält damit Vorrang vor dem Mieterschutz. Betroffene sollten sich bei ähnlichen Konstellationen frühzeitig rechtlich beraten lassen, um ihre Rechte optimal wahren zu können.

Quelle: BGH, Urteil vom 27. September 2024 – V ZR 48/23

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Sie sind ratlos im Streit mit Ihrem Mieter oder Vermieter? Sie stehen vor komplexen Vertragsverhandlungen oder es geht um den Erwerb, Veräußerung oder Vererbung von Immobilieneigentum. Wir haben uns auf das private und gewerbliche Mietrecht, Immobilienrecht und Maklerrecht spezialisiert. Vertrauen Sie uns. Zögern Sie also nicht länger und holen Sie sich die Unterstützung, die ein professionelles Vorgehen ermöglicht. Lassen Sie uns gemeinsam eine Strategie für die Umsetzung Ihres Vorhabens besprechen.

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