Worum ging es im Fall?

Ein Paar war auf der Suche nach einer Immobilie und stieß auf einer Online-Plattform auf ein inseriertes Reiheneckhaus für 539.000 Euro. Als offizieller Anbieter war ein etablierter Immobilienmakler mit seiner Firma angegeben. Das Inserat enthielt den Hinweis, dass bei erfolgreicher Vermittlung eine Käuferprovision in Höhe von 3,57% (inkl. MwSt.) aus dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis anfallen würde.

Die Interessenten nahmen über die Online-Plattform Kontakt mit dem Anbieter auf. Im weiteren Verlauf wurde die Anfrage jedoch intern an einen anderen Makler weitergeleitet, der fortan die Kommunikation, Besichtigungen und den gesamten Vermittlungsprozess übernahm. Dieser zweite Makler nutzte in der ersten Kommunikation jedoch die E-Mail-Signatur mit Logo und Firmendaten des ursprünglich inserierenden Maklers.

Nach erfolgreicher Vermittlung und Kaufvertragsabschluss kam es zum Streit: Beide Makler beanspruchten die Provision für sich.

Die zentralen Streitpunkte

Der Fall wirft mehrere rechtlich relevante Fragen auf:

1. Wann kommt ein Maklervertrag zustande? Genügt eine Online-Anzeige mit Provisionshinweis?
2. Wer ist tatsächlich Vertragspartner der Käufer? Der inserierende Makler oder der später tätig gewordene Vermittler?
3. Welche Bedeutung hat die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag?

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Gießen entschied zu Gunsten des ursprünglich inserierenden Maklers und wies die Klage des später tätig gewordenen Maklers auf Zahlung der Provision ab. Die zentralen Begründungen:

Ein Vertragsschluss kommt regelmäßig noch nicht dadurch zu Stande, dass ein Makler mit Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet.

Das Gericht stellt jedoch klar, dass eine Kontaktaufnahme sehr wohl zum Abschluss eines Maklervertrags führen kann, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich dargelegt hat – was hier der Fall war.

Entscheidend für die Urteilsfindung war folgende Konstellation:

Meldet sich ein Kunde auf das Inserat eines Maklers bei diesem und antwortet dann ein anderer Makler, benutzt hierbei aber die Daten des inserierenden Maklers, darf der Kunde davon ausgehen, dass der inserierende Makler sein Vertragspartner wird und der andere nur ein (freier) Mitarbeiter oder Subunternehmer des inserierenden Maklers ist.

Aus Sicht des Gerichts war für die Käufer nicht erkennbar, dass der später tätig gewordene Makler als eigenständiger Unternehmer handelte. Vielmehr mussten die Käufer aufgrund des gesamten Erscheinungsbilds – von der Internetanzeige bis zur anfänglichen E-Mail-Kommunikation mit der Firmen-Signatur des ursprünglichen Maklers – davon ausgehen, dass sie mit dem inserierenden Makler einen Vertrag abgeschlossen hatten.

Zusätzlich betonte das Gericht:

Das Textformerfordernis i.S.d. § 656a BGB hat nichts an der Möglichkeit geändert, konkludente Maklerverträge zu schließen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Immobiliensuchende ergeben sich wichtige Erkenntnisse:

1. Vorsicht bei der Kontaktaufnahme: Schon die Reaktion auf ein Inserat mit Provisionshinweis kann einen Maklervertrag begründen.
2. Klare Identifikation des Vertragspartners: Achten Sie darauf, wer Ihr tatsächlicher Vertragspartner ist. Bei Unklarheiten sollten Sie nachfragen, wer genau als Makler auftritt und wem die Provision zusteht.
3. Dokumentation der Kommunikation: Bewahren Sie die gesamte Kommunikation mit dem Makler auf, insbesondere die ersten Kontakte, da diese für die Bestimmung des Vertragspartners entscheidend sein können.
4. Textform beachten: Maklerverträge für Wohnimmobilien müssen der Textform entsprechen (z.B. E-Mail), was bedeutet, dass die Person des Erklärenden erkennbar sein muss – achten Sie auf diese Details.
5. Maklerklausel im Kaufvertrag prüfen: Die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag sollte genau geprüft werden. Sie begründet nicht automatisch ein Forderungsrecht des dort genannten Maklers, hat aber Beweiswirkung.

Für Makler bedeutet das Urteil: Wenn Sie als eigenständiger Makler tätig werden, müssen Sie dies von Anfang an klar kommunizieren und dürfen nicht unter fremder Flagge segeln. Andernfalls riskieren Sie, dass Ihre Provisionsansprüche verloren gehen.

Das Urteil unterstreicht einmal mehr, wie wichtig Transparenz und klare Verhältnisse bei der Immobilienvermittlung sind. Als Immobiliensuchender sollten Sie daher bei der ersten Kontaktaufnahme mit Maklern besonders aufmerksam sein.

Quelle: LG Gießen, Urteil vom 14.06.2024 - 2 O 135/23, ZMR 2024, 988

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Der Sachverhalt: Streit um fehlerhafte Jahresabrechnung

Im vorliegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ihre frühere Hausverwaltung verklagt. Die WEG verlangte von der ehemaligen Verwalterin die Korrektur einer Jahresabrechnung für das Jahr 2021, die nach Ansicht der Gemeinschaft erhebliche Fehler enthielt.

Konkret ging es um mehrere behauptete Mängel:

• Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten basierte auf Gasverbrauch, obwohl die Anlage mit einer Wärmepumpe betrieben wurde
• Die Verbrauchskosten für Wärme, Warm- und Kaltwasser wurden nach falschen Zählerwerten verteilt
• Bestimmte Kosten wurden in der Gesamtabrechnung fehlerhaft berücksichtigt
• Die Soll-Zahlungen waren nicht korrekt eingesetzt

Die frühere Verwalterin hatte zwar eine Jahresabrechnung erstellt, wollte diese aber nicht entsprechend korrigieren. Sie vertrat die Auffassung, dass nach einem Verwalterwechsel nur der aktuelle Verwalter für die Korrektur zuständig sei.

Die zentralen Streitpunkte

Rechtlich ging es um die Frage, wer nach einem Verwalterwechsel für die Korrektur einer fehlerhaften Jahresabrechnung verantwortlich ist:

1. Die Position der WEG: Nach älterer Rechtsprechung des BGH sei der ausgeschiedene Verwalter weiterhin für die Erstellung und Korrektur von Jahresabrechnungen aus seiner Amtszeit zuständig. Diese Pflicht stelle eine nachwirkende Vertragspflicht dar.
2. Die Position der Beklagten: Mit dem Ausscheiden als Verwalter enden auch die organschaftlichen Pflichten. Für die Korrektur sei daher stets der aktuelle Verwalter zuständig.

Die WEG argumentierte zudem, dass die neue Verwalterin die Abrechnung technisch gar nicht korrigieren könne, da sie ein anderes Abrechnungsprogramm verwende.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Berlin wies die Klage der WEG ab und gab der ehemaligen Verwalterin Recht.

Die zentralen Argumente des Gerichts:

"Soweit § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Verwalter auferlegt, die Jahresabrechnung zu erstellen, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit."

Anders als im alten Recht folgt die Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung jetzt aus der Organstellung des Verwalters und nicht aus dem Verwaltervertrag. Der Verwalter ist lediglich Ausführungs- bzw. Vertretungsorgan und setzt die Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um.

"Endet diese Organstellung durch Abberufung, können vom abberufenen Verwalter keine organschaftlichen Primärpflichten mehr verlangt werden."

Mit anderen Worten: Wenn ein Verwalter abberufen wird, kann er nicht mehr verpflichtet werden, organschaftliche Aufgaben zu erledigen – dazu gehört auch die Korrektur einer Jahresabrechnung.

Das Gericht stellte fest, dass die frühere Rechtsprechung des BGH, wonach der ausgeschiedene Verwalter für Jahresabrechnungen aus seiner Amtszeit zuständig bleibt, seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) nicht mehr anwendbar ist.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Die Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen für Wohnungseigentümer und Verwaltungen:

1. Für Wohnungseigentümergemeinschaften:
   • Die Korrektur fehlerhafter Jahresabrechnungen muss immer beim aktuellen Verwalter beantragt werden, auch wenn die Fehler vom Vorgänger verursacht wurden.
   • Praktische Probleme (wie unterschiedliche Abrechnungsprogramme) ändern nichts an dieser rechtlichen Zuständigkeit.
   • Die WEG sollte bei einem Verwalterwechsel dafür sorgen, dass alle notwendigen Unterlagen und Daten übertragen werden.
2. Für ausgeschiedene Verwalter:
   • Sie sind nur zur Rechenschaftslegung verpflichtet, nicht aber zur nachträglichen Korrektur ihrer Abrechnungen.
   • Diese Rechenschaftspflicht umfasst die Übermittlung aller relevanten Unterlagen und Informationen an den neuen Verwalter.
3. Für neue Verwalter:
   • Sie übernehmen die volle Verantwortung für die Korrektur aller Jahresabrechnungen – auch für Zeiträume vor ihrer Amtszeit.
   • Bei der Übernahme einer WEG sollten sie darauf achten, alle notwendigen Unterlagen und Daten vom Vorgänger zu erhalten.

Es ist zu beachten, dass das Landgericht die Revision zugelassen hat. Die Frage, wer nach einem Verwalterwechsel für die Korrektur von Jahresabrechnungen zuständig ist, wird daher möglicherweise noch vom Bundesgerichtshof abschließend geklärt werden.

Im Ergebnis bleibt festzuhalten: Wohnungseigentümer müssen sich bei fehlerhaften Jahresabrechnungen nach einem Verwalterwechsel an den aktuellen Verwalter wenden – nicht an den früheren. Der ausgeschiedene Verwalter ist nur zur Herausgabe von Informationen verpflichtet, nicht aber zur Korrektur seiner Abrechnung.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 10.12.2024 - 56 S 24/24 WEG

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Der Fall: Streit um ein Einfamilienhaus

Im Februar 2018 schlossen die Parteien einen Bauträgerkaufvertrag über ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus zum Preis von 497.000 Euro. Der Bauträger verpflichtete sich vertraglich, das Haus zu errichten und nach vollständiger Fertigstellung den Besitz zu übergeben. Die Besitzübergabe war dabei an die Zahlung der vorletzten Kaufpreisrate in Höhe von rund 73.132 Euro gekoppelt.

Als es zur Übergabe kommen sollte, weigerten sich die Käufer, diese Rate zu zahlen. Der Grund: Sie bemängelten verschiedene Bauleistungen und stellten stattdessen eine Bankbürgschaft in gleicher Höhe. Diese akzeptierte der Bauträger jedoch nicht und trat im Juli 2019 vom Vertrag zurück. Er machte geltend, die Käufer seien mit der Zahlung in Verzug geraten und hätten zudem eigenmächtig verschiedene Gewerke an andere Handwerker vergeben.

Die Käufer hingegen behaupteten, der Bauträger habe ihnen die Übergabe des Hauses gar nicht ordnungsgemäß angeboten. Außerdem bestünden erhebliche Mängel am Objekt.

Die zentralen Streitpunkte

Der Rechtsstreit drehte sich um folgende Kernfragen:

1. War der Rücktritt des Bauträgers wirksam?
2. Durften die Käufer die Zahlung verweigern wegen der Baumängel?
3. Konnte die Bankbürgschaft die Zahlung ersetzen?

Während der Bauträger mit seiner Klage die Zwangsvollstreckung aus dem notariellen Vertrag für zulässig erklären lassen wollte, verteidigten sich die Käufer mit dem Hinweis auf bestehende Mängel und fehlende Übergabebereitschaft.

Die Entscheidung des Gerichts

Das OLG München wies die Berufung des Bauträgers zurück und gab den Käufern Recht. Die Richter stellten klar:

Ein Rücktritt des Unternehmers vom Vertrag wegen Verzugs des Bestellers mit der Zahlung einer Kaufpreisrate scheidet aus, wenn sich der Unternehmer seinerseits in Gläubigerverzug befindet, weil er die von ihm geschuldete und verlangte Gegenleistung (hier: Besitzübergabe) nicht anbietet.

In seiner Begründung hob das Gericht drei wesentliche Punkte hervor:

1. Die Ausübung eines Rücktrittsrechts kann treuwidrig und damit unwirksam sein, wenn sich der Erklärende widersprüchlich verhält. Genau das war hier der Fall, da der Bauträger einerseits vom Vertrag zurücktreten, andererseits aber auch die Zahlung verlangen wollte.
2. Der Bauträger befand sich in Gläubigerverzug, weil er die Übergabe des Hauses nicht ordnungsgemäß angeboten hatte. Das OLG stellte klar, dass er kein Recht hatte, die Übergabe von der "Anwesenheit der tätigen Handwerker" abhängig zu machen.
3. Ein mangelbedingtes Leistungsverweigerungsrecht der Käufer besteht auch dann, wenn Abschlagszahlungen laut Vertrag nach Baufortschritt fällig werden. Dabei liegt die Beweislast für die Vertragsgemäßheit der Leistung beim Bauträger.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Die Entscheidung stärkt die Rechte von Immobilienkäufern erheblich und zeigt klare Grenzen für das Rücktrittsrecht von Bauträgern auf:

1. Mängel berechtigen zur Zahlungsverweigerung: Als Käufer dürfen Sie bei erheblichen Mängeln die Zahlung von Kaufpreisraten verweigern. Der Bauträger kann in diesem Fall nicht wirksam vom Vertrag zurücktreten.
2. Beweislast liegt beim Bauträger: Nicht Sie als Käufer müssen beweisen, dass Mängel vorliegen, sondern der Bauträger muss nachweisen, dass seine Leistung vertragsgemäß ist.
3. Ordnungsgemäßes Übergabeangebot erforderlich: Der Bauträger muss die Immobilie ordnungsgemäß zur Übergabe anbieten, bevor er Zahlungen verlangen kann. Fehlt dieses Angebot, befindet er sich im Gläubigerverzug.
4. Bankbürgschaft kann je nach Vertrag ausreichend sein: Obwohl in diesem Fall die Bürgschaft vom Bauträger nicht akzeptiert wurde, kann eine Bankbürgschaft unter bestimmten Umständen eine Alternative zur direkten Zahlung darstellen.

Diese Entscheidung verdeutlicht: Bei Streitigkeiten um Bauträgerkaufverträge kommt es auf das Zusammenspiel von Zahlungspflichten und Leistungserfüllung an. Bauträger können sich nicht einseitig durch einen Rücktritt vom Vertrag lösen, wenn sie selbst ihre Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllen.

Für Immobilienkäufer bedeutet das mehr Sicherheit und eine stärkere Position bei Auseinandersetzungen über Baumängel. Es lohnt sich, bei Problemen mit der Bauqualität rechtlichen Rat einzuholen und die eigenen Rechte zu kennen.

Quelle: OLG München, Beschluss vom 09.08.2022, Az.: 20 U 3568/21 Bau

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Der Fall: Was ist passiert?

Ein Ehepaar erwarb im Februar 2021 ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück. Bei dem Haus handelte es sich um ein Fertighaus aus dem Jahr 1977. Dem Vertragsabschluss ging eine Besichtigung voraus, an der der Käufer, eine Begleitperson und der vom Verkäufer beauftragte Makler teilnahmen.

Nach dem Einzug im Mai 2021 bemerkte der Käufer nach eigenen Angaben eine erhebliche Geruchsbelästigung in den Wohnräumen. Der Geruch haftete sogar an Kleidungsstücken und konnte nur durch Waschen entfernt werden. Zudem stellte der Käufer fest, dass das Haus mit gesundheitsschädlichen Substanzen belastet war. Eine Raumluftanalyse ergab eine Belastung mit Formaldehyd in einer den zulässigen Höchstwert für Innenraumluft übersteigenden Konzentration sowie das Vorhandensein des Holzschutzmittels Lindan.

Im November 2022 zog der Käufer mit seiner Familie aufgrund der Schadstoffbelastung aus dem Haus aus und forderte von der Verkäuferin Schadensersatz. Die Verkäuferin wies diese Forderung zurück.

Die zentralen Streitpunkte

Der Fall drehte sich um folgende zentrale Fragen:

1. Lag ein Sachmangel vor? War das Haus zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs tatsächlich mit Geruchsbelästigung und Schadstoffen belastet?
2. Griff der Haftungsausschluss? Im Kaufvertrag war ein Ausschluss der Haftung für Sachmängel vereinbart worden. Konnte sich die Verkäuferin darauf berufen?
3. Kannte die Verkäuferin die Mängel? Ein Haftungsausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt, aber verschweigt. Hatte die Verkäuferin oder ihr Makler als "Verhandlungsgehilfe" Kenntnis von den Mängeln?
4. Bestand eine Aufklärungspflicht? Hätte die Verkäuferin den Käufer über mögliche Schadstoffbelastungen informieren müssen?

Der Käufer argumentierte, die Verkäuferin und der Makler hätten von der Schadstoffbelastung und Geruchsbelästigung gewusst und ihn darüber nicht aufgeklärt. Die Verkäuferin hingegen bestritt, dass zu irgendeinem Zeitpunkt eine Geruchs- oder Schadstoffbelastung bestanden habe. Der Makler behauptete, er habe im Rahmen der Besichtigung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich um ein Haus der Firma J. handele und dass bei solchen Häusern eine Schadstoffbelastung möglich sei.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Paderborn wies die Klage ab, und das OLG Hamm bestätigte diese Entscheidung in der Berufung. Das Gericht stellte folgende wichtige Grundsätze fest:

"Der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Die Kenntnis der mangelbegründenden Umstände muss im Einzelfall festgestellt und darf nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden."

Das Gericht ließ offen, ob tatsächlich eine Geruchsbelästigung oder Schadstoffbelastung mit Formaldehyd und Lindan zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorlag. Entscheidend war vielmehr, dass der Käufer nicht beweisen konnte, dass die Verkäuferin von diesen Mängeln wusste.

Zu den Kernpunkten im Detail:

1. Zur subjektiven Wahrnehmung von Gerüchen

Das Gericht berücksichtigte die Aussage einer Sachverständigen, dass Menschen Gerüche unterschiedlich wahrnehmen. Es konnte nicht ausgeschlossen werden, dass die Verkäuferin und ihr verstorbener Ehemann sowie Zeugen, die keine besondere Geruchsbelästigung festgestellt hatten, den Geruch trotz dessen Vorhandenseins nicht wahrgenommen haben.

2. Zur Haftung für Äußerungen des Maklers

Das Gericht stellte klar:

"Beim Grundstückskauf ist dem Verkäufer das Wissen desjenigen zuzurechnen, der Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe ist."

Der Makler hatte nach Aussage eines Zeugen darauf hingewiesen, dass bei dem Haus eine Schadstoffbelastung vorliegen und eine Sanierung erforderlich sein könnte. Dies erfolgte, weil seine Internetrecherche kein eindeutiges Ergebnis bezüglich der Schadstoffbelastung ergeben hatte. Mit diesem Hinweis erfüllte er seine Aufklärungspflicht.

3. Zur Aufklärungspflicht bei Vertragsverhandlungen

Das Gericht betonte einen wichtigen Grundsatz:

"Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf."

Zudem:

"Macht der Verkäufer tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen diese unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht richtig sein."

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat wichtige praktische Auswirkungen für Käufer und Verkäufer von Immobilien:

Für Käufer:

• Beweislast beachten: Als Käufer tragen Sie die Beweislast dafür, dass der Verkäufer einen Mangel kannte oder hätte kennen müssen.
• Vertragsgestaltung: Achten Sie auf Haftungsausschlüsse im Kaufvertrag und versuchen Sie, konkrete Beschaffenheitsvereinbarungen zu treffen.
• Sachverständige hinzuziehen: Bei Verdacht auf Schadstoffbelastung sollten Sie vor dem Kauf eine Fachperson hinzuziehen.
• Dokumentation: Halten Sie alle Aussagen des Verkäufers oder Maklers zu möglichen Mängeln schriftlich fest.

Für Verkäufer:

• Aufklärungspflicht ernst nehmen: Sie müssen über bekannte Mängel aufklären, auch wenn ein Haftungsausschluss vereinbart ist.
• Vorsicht bei Aussagen: Alle Angaben zum Kaufobjekt müssen korrekt sein, selbst wenn keine Aufklärungspflicht besteht.
• Makleraussagen beachten: Was der Makler sagt, wird Ihnen als Verkäufer zugerechnet.
• Dokumentation: Halten Sie fest, worüber Sie den Käufer informiert haben, um spätere Beweisschwierigkeiten zu vermeiden.

Das Urteil zeigt, dass Geruchsbelästigungen und Schadstoffbelastungen aufgrund der subjektiven Wahrnehmung besonders schwierige Mängel sind. Für Käufer ist die Beweisführung in solchen Fällen oft kompliziert, während Verkäufer gut beraten sind, auf jeden Verdacht einer möglichen Belastung hinzuweisen.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 17.02.2025 - 22 U 117/23

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