Möbliert vermieten und trotzdem Zweckentfremdung?

Der Fall: Möblierte Kurzzeitvermietung über mehrere Jahre

Der Eigentümer einer rund 57 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin vermietete diese seit November 2023 wiederholt vollmöbliert für jeweils begrenzte Zeit. Die Verträge sahen ausdrücklich eine Nutzung „zum vorübergehenden Gebrauch" vor – etwa für Berufsaufenthalte oder Überbrückungsphasen bis zum Einzug in eine andere Wohnung. Die aufeinanderfolgenden Mietverhältnisse dauerten zunächst jeweils nur wenige Monate; ihre Laufzeit wurde in den meisten Fällen erst durch nachträgliche Vereinbarungen verlängert.

Für die Wohnung verlangte der Vermieter einen Mietpreis, der weit über dem Berliner Mietspiegel lag – zuzüglich einer Endreinigungspauschale und einer Pauschalmiete, die sämtliche Nebenkosten einschloss. Eine behördliche Anmeldung erfolgte bei mehreren Nutzern nicht. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg ordnete die Rückführung der Wohnung zu Wohnzwecken an und drohte ein Zwangsgeld von zunächst 10.000 Euro an.

Dagegen wehrte sich der Vermieter mit einem Eilantrag beim Verwaltungsgericht Berlin.

Was ist überhaupt eine Zweckentfremdung?

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) schützt Wohnraum vor der Nutzung zu anderen als Wohnzwecken. Eine Zweckentfremdung liegt nach § 2 Abs. 1 ZwVbG vor, wenn Wohnraum nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt wird – etwa bei tage- oder wochenweiser Vermietung als Ferienwohnung oder gewerblicher Beherbergung.

Was viele nicht wissen: Die Auflistung im Gesetz ist nicht abschließend. Auch Nutzungsarten, die dort nicht ausdrücklich genannt werden, können eine Zweckentfremdung darstellen, wenn sie dem Zweck des Gesetzes zuwiderlaufen. Dieser Zweck besteht darin, die Versorgung der Berliner Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu sichern.

Wann liegt eine Wohnnutzung vor – und wann nicht?

Das Gericht musste prüfen, ob die Vermietungen des Eigentümers noch als Wohnnutzung einzustufen waren. Dabei orientierte es sich an einem feststehenden Rechtsbegriff: Wohnen setzt eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus, die eigenständige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises sowie einen freiwilligen Aufenthalt. Entscheidend ist dabei das Nutzungskonzept des Vermieters – und ob es tatsächlich so umgesetzt wird.

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat dazu einen zeitlichen Anhaltspunkt entwickelt: Bei einer Mietdauer von mindestens sechs Monaten ist regelmäßig von einer Wohnnutzung auszugehen. Unter drei Monaten gilt das in der Regel nicht. Im Bereich zwischen drei und sechs Monaten kommt es auf eine Gesamtwürdigung aller Umstände an.

So argumentierte das Gericht

Das Verwaltungsgericht Berlin lehnte den Eilantrag des Eigentümers ab. Denn das Nutzungskonzept war nach Überzeugung des Gerichts nicht auf echtes Wohnen ausgerichtet – und das aus mehreren Gründen.

Zunächst zur Mietdauer: Die einzelnen Verträge liefen anfangs jeweils nur auf zwei bis drei Monate. Sie wurden erst durch nachträgliche Vereinbarungen verlängert. Dadurch konnten sich die Nutzer von vornherein nicht auf einen längeren Aufenthalt einstellen – was einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit entgegensteht.

Hinzu kamen mehrere weitere Indizien. Die Verträge schrieben die Nutzung ausdrücklich „zum vorübergehenden Gebrauch" fest. Mehrere Mieter meldeten sich nicht in der Wohnung an – was melderechtlich nur bei Aufenthalten von unter sechs Monaten zulässig ist. Die Wohnung war voll möbliert und eingerichtet, was die Eigengestaltung der Haushaltsführung einschränkt. Die vereinbarte Pauschalmiete inklusive aller Nebenkosten – Heizung, Strom, Internet – spricht nach der Rechtsprechung eher gegen eine reguläre Wohnnutzung. Und auch die Endreinigungspauschale ist für gewöhnliche Mietverhältnisse unüblich, aber typisch für Kurzzeitvermietungen.

Ein besonderes Gewicht maß das Gericht der Miethöhe zu: Ein Quadratmeterpreis von deutlich über 30 Euro liegt exorbitant über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Miethöhe als Indiz – und keine versteckte Mietpreisbeschränkung

Der Vermieter argumentierte, die Heranziehung der Miethöhe sei eine unzulässige Mietpreisbeschränkung durch das Land Berlin. Schließlich habe der Bundesgesetzgeber Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch ausdrücklich von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Das Gericht wies das zurück. Die Miethöhe werde nicht zur Regulierung des Mietpreises herangezogen, sondern nur als eines von vielen Indizien bei der Frage, ob eine Wohnnutzung vorliegt. Das sei etwas anderes. Wenn die Miete ein Vielfaches der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, spricht das dafür, dass auch keine reguläre Wohnnutzung erbracht wird – denn Leistung und Gegenleistung stehen in einem synallagmatischen Verhältnis. Dieses Argument leuchtet ein: Wer das Dreifache des Marktpreises zahlt, hat offensichtlich keinen normalen Mietvertrag.

Auch ein längerer Mietvertrag rettete den Vermieter nicht

Der zuletzt abgeschlossene Mietvertrag lief über rund neun Monate – also über der kritischen Sechs-Monats-Grenze. Dennoch sah das Gericht darin keine Wohnnutzung. Denn das maßgebliche Nutzungskonzept blieb dasselbe: vollmöbliert, Pauschalmiete, Endreinigungspauschale, weit über dem Mietspiegel, Mietbeginn mitten im Monat. Nur die Laufzeit war länger als zuvor – und das sah das Gericht als singuläre, wohl zufällige Ausnahme an.

Entscheidend ist nicht das einzelne Mietverhältnis, sondern seine Einbettung in das Gesamtkonzept des Vermieters. Wer sein Vermietungsmodell nicht grundlegend ändert, kann sich nicht auf eine einmalig längere Laufzeit berufen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter einer möblierten Wohnung auf Zeit sollten Sie Ihr Konzept sorgfältig überprüfen. Nicht jede zeitlich begrenzte Vermietung ist automatisch eine Zweckentfremdung – aber das Gesamtbild muss stimmen. Achten Sie darauf, dass Ihre Mieter ihren Lebensmittelpunkt tatsächlich in die Wohnung verlagern, sich dort anmelden, und dass die Miethöhe einen realistischen Bezug zum Mietspiegel hat. Ein Mietvertrag, der die Nutzung „ausschließlich zum vorübergehenden Gebrauch" festschreibt, ist vor Berliner Gerichten ein starkes Indiz gegen Wohnnutzung – und damit gegen Sie.

Haben Sie bereits eine Wohnzuführungsaufforderung erhalten, unterschätzen Sie die Konsequenzen nicht. Das Bezirksamt kann Zwangsgelder in erheblicher Höhe verhängen und bei Nichtbefolgen weiter erhöhen. Dass ein Widerspruch keine aufschiebende Wirkung hat, macht die Lage noch drängender.

Als Mieter einer solchen möblierten Wohnung auf Zeit sind Sie von diesem Verfahren unmittelbar betroffen. Wenn Ihre Wohnung zurückgeführt werden muss, kann sich das auf Ihr Mietverhältnis auswirken. Prüfen Sie, ob Ihr Zeitmietvertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht und holen Sie im Zweifel rechtliche Beratung ein.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ob eine möblierte Kurzzeitvermietung eine Zweckentfremdung darstellt, richtet sich nach dem gesamten Nutzungskonzept des Vermieters – nicht allein nach der Dauer des einzelnen Mietverhältnisses.
• Indizien gegen eine Wohnnutzung sind: Nutzung „zum vorübergehenden Gebrauch" im Vertrag, fehlende Anmeldung der Mieter, Pauschalmiete mit allen Nebenkosten, Endreinigungspauschale, Mietbeginn/-ende mitten im Monat und eine Miethöhe weit über dem Mietspiegel.
• Die Heranziehung der Miethöhe als Indiz verstößt nicht gegen das Bundesrecht – sie ist keine Mietpreisbeschränkung, sondern ein Beurteilungskriterium.
• Auch eine einmalig längere Mietdauer über sechs Monate ändert nichts, wenn das grundlegende Nutzungskonzept unverändert bleibt.
• Wohnzuführungsaufforderungen des Bezirksamts sind sofort vollziehbar; Widerspruch und Klage haben keine aufschiebende Wirkung.

Quelle: VG Berlin, Beschluss vom 05.02.2026, Az. VG 6 L 529/25