Vereinbarung (§ 10 Abs. 1 WEG)

Was genau ist eine Vereinbarung im WEG?

Eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ist ihrem Wesen nach ein Vertrag zwischen sämtlichen Wohnungseigentümern. Mit ihr regeln Sie Ihr Verhältnis untereinander — und zwar in Ergänzung oder Abweichung von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Das Gesetz gibt Ihnen damit eine weitreichende Freiheit: Wo das WEG nicht zwingend etwas vorschreibt, dürfen Sie als Gemeinschaft eigene Regeln aufstellen.

Der entscheidende Punkt: Für eine wirksame Vereinbarung müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen. Jeder Einzelne hat also ein Vetorecht. Schon eine fehlende Zustimmung reicht aus, und die Vereinbarung kommt nicht zustande.

Was unterscheidet eine Vereinbarung vom Beschluss?

Diese Abgrenzung ist für Sie als Eigentümer enorm wichtig, denn sie entscheidet über die Wirksamkeit einer Regelung. Ein Beschluss kommt durch Mehrheitsentscheidung zustande und betrifft die laufende Verwaltung — also Fragen des Alltags in Ihrer WEG. Ein Beschluss bindet auch die überstimmte Minderheit und gilt automatisch für jeden späteren Käufer Ihrer Wohnung, ganz ohne Grundbucheintragung.

Die Vereinbarung dagegen ist das schwerere Geschütz. Sie greift dort, wo es um grundlegende Weichenstellungen geht — um Regelungen, die das Zusammenleben dauerhaft prägen. Rechnen Sie damit, dass eine Vereinbarung immer dann erforderlich ist, wenn die sogenannte Beschlusskompetenz fehlt. Das betrifft etwa die Änderung der Gemeinschaftsordnung, die Begründung von Sondernutzungsrechten oder die Umwandlung der Zweckbestimmung von Gemeinschaftseigentum. Ohne Vereinbarung wäre ein Beschluss über solche Themen schlicht nichtig.

Wo begegnen Ihnen Vereinbarungen in der Praxis?

Die häufigste Form der Vereinbarung finden Sie in der Teilungserklärung und der darin enthaltenen Gemeinschaftsordnung. Dieses Dokument wird oft als das „Grundgesetz" einer WEG bezeichnet — zu Recht, denn es legt die grundlegenden Spielregeln fest: Wer darf welche Flächen nutzen? Wie werden die Kosten verteilt? Gibt es Veräußerungsbeschränkungen?

Da die Gemeinschaftsordnung in aller Regel vom teilenden Eigentümer erstellt und notariell beurkundet wird, ist sie bereits bei Gründung der WEG im Grundbuch eingetragen. Damit bindet sie jeden Erwerber automatisch. Aber auch nachträglich können Sie als Gemeinschaft neue Vereinbarungen treffen — etwa wenn sich die Bedürfnisse im Laufe der Jahre ändern.

Wie kommt eine Vereinbarung zustande?

Formvorschriften gibt es überraschend wenige. Theoretisch können Sie eine Vereinbarung sogar mündlich oder stillschweigend treffen. In der Praxis ist das allerdings riskant, denn wer sich auf eine mündliche Vereinbarung beruft, trägt die Beweislast für deren Inhalt und Zustandekommen. Im Streitfall stehen Sie also ohne Schriftstück ziemlich im Regen. Haben Sie keine Hemmungen, auf einer schriftlichen Fixierung zu bestehen — das schützt alle Beteiligten.

Eine Vereinbarung muss auch nicht zwingend in einer Eigentümerversammlung geschlossen werden. Die Eigentümer können sie in jedem denkbaren Rahmen treffen, solange am Ende alle zugestimmt haben. Gerade bei größeren Gemeinschaften ist das allerdings eine organisatorische Herausforderung. Schon bei zwanzig Eigentümern wird es schwierig, alle an einen Tisch zu bekommen — oder alle Unterschriften einzusammeln.

Schuldrechtliche und dingliche Wirkung

Hier lauert eine der größten Stolperfallen im WEG-Recht — und eine Unterscheidung, die Sie kennen sollten. Eine wirksam geschlossene Vereinbarung entfaltet zunächst eine schuldrechtliche Wirkung: Sie gilt zwischen allen Eigentümern, die an ihr mitgewirkt haben, und zwar auch ohne Grundbucheintragung. Die Vereinbarung ist also nicht etwa unwirksam, nur weil sie nicht im Grundbuch steht. Unter den beteiligten Eigentümern können Rechte und Pflichten daraus geltend gemacht werden.

Die Kröte kommt erst beim Eigentümerwechsel: Verkauft einer der beteiligten Eigentümer seine Wohnung, ist der Käufer als sogenannter Sondernachfolger an die Vereinbarung nicht gebunden — es sei denn, sie wurde als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG). Erst durch diese Eintragung wird die Vereinbarung „verdinglicht" und entfaltet dingliche Wirkung. Das bedeutet: Sie gilt dann auch für jeden Käufer, Erben oder Ersteigerer.

Ohne Eintragung kann eine noch so sorgfältig ausgehandelte Regelung mit dem nächsten Eigentümerwechsel ins Leere laufen. Rechnen Sie deshalb immer mit der Grundbucheintragung, wenn Ihre Vereinbarung langfristig Bestand haben soll.

Was kostet die Grundbucheintragung?

Da die Eintragung über einen Notar erfolgen muss, entstehen Notar- und Grundbuchgebühren. Die Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert der Vereinbarung und kann je nach Umfang und Anzahl der Einheiten durchaus mehrere hundert bis einige tausend Euro betragen. Unterschriften der beteiligten Eigentümer müssen öffentlich beglaubigt werden (§ 29 GBO), was zusätzliche Kosten verursacht. Bei vereinbarungsändernden Beschlüssen auf Grundlage einer Öffnungsklausel genügt hingegen eine Niederschrift mit beglaubigten Unterschriften nach § 24 Abs. 6 WEG, was den Aufwand etwas reduziert. Kalkulieren Sie diese Kosten von Anfang an mit ein, wenn Sie eine Vereinbarung planen — denn eine Vereinbarung ohne Grundbucheintragung ist nur die halbe Miete.

Die WEG-Reform 2020 und ihre Folgen

Die WEG-Reform (WEMoG), die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat die Bedeutung der Grundbucheintragung nochmals verschärft. Nach altem Recht galten Beschlüsse, die auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruhten, auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Sondernachfolgern. Das ist seit der Reform anders: Solche Beschlüsse wirken gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nur noch dann gegen einen Erwerber, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

Für Altbeschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst wurden, gewährte § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025. Diese Frist ist mittlerweile abgelaufen. Seit dem 1. Januar 2026 entfalten nicht eingetragene Altbeschlüsse bei einem Eigentümerwechsel keinerlei Wirkung mehr gegenüber dem Erwerber. Wer die Eintragung versäumt hat, muss damit rechnen, dass die betreffende Regelung beim nächsten Verkauf einer Wohnung endgültig wegfällt — und zwar unwiderruflich. Gerade wenn Sie aktuell eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie genau hinsehen, ob alle relevanten Beschlüsse ordnungsgemäß eingetragen sind.

Was ist eine Öffnungsklausel?

Die Öffnungsklausel ist ein besonders praxisrelevantes Werkzeug. Sie erlaubt es den Eigentümern, bestimmte Vereinbarungen durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern, anstatt erneut die Zustimmung aller einholen zu müssen. Das erhöht die Flexibilität erheblich — etwa wenn eine veraltete Kostenverteilung angepasst werden soll.

Vereinbarte und gesetzliche Öffnungsklauseln

Die Unterscheidung zwischen vereinbarter und gesetzlicher Öffnungsklausel hat weitreichende praktische Folgen — besonders für die Frage der Grundbucheintragung. Eine vereinbarte Öffnungsklausel findet sich in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung. Beschlüsse, die auf einer solchen Klausel beruhen, werden dogmatisch als Beschlüsse „aufgrund einer Vereinbarung" behandelt. Für sie gilt § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG: Sie wirken gegen einen Sondernachfolger nur bei Eintragung im Grundbuch.

Gesetzliche Öffnungsklauseln dagegen sind Fälle, in denen das WEG selbst den Eigentümern eine Beschlusskompetenz einräumt — etwa bei der Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG oder bei Gebrauchsregelungen nach § 19 Abs. 1 WEG. Beschlüsse auf dieser gesetzlichen Grundlage beruhen gerade nicht auf einer Vereinbarung. Für sie greift § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG: Sie bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger keiner Grundbucheintragung. Der Erwerber muss mit solchen Beschlüssen rechnen, weil sich die Beschlusskompetenz bereits aus dem Gesetz ergibt.

Was tun, wenn eine Vereinbarung unbillig wird?

Das Leben in einer WEG verändert sich. Was bei der Gründung sinnvoll erschien, kann nach zwanzig Jahren ungerecht sein. Für solche Fälle sieht § 10 Abs. 2 WEG einen Anpassungsanspruch vor: Jeder Eigentümer kann verlangen, dass eine Vereinbarung geändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung angepasst wird. Voraussetzung ist, dass das Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre.

Wann liegt ein schwerwiegender Grund vor?

Die Hürde liegt allerdings hoch. Es genügt nicht, dass Sie die Regelung einfach für ungerecht halten. Vielmehr müssen Sie darlegen, dass unter Berücksichtigung aller Umstände — insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Eigentümer — ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung nicht mehr zumutbar ist. Ein greifbares Beispiel: Wenn die Gemeinschaftsordnung eine Kostenverteilung vorsieht, die einen einzelnen Eigentümer mit mehr als 25 % höheren Kosten belastet als vergleichbare Eigentümer, kann dies nach der Rechtsprechung als schwerwiegender Grund gelten. Auch sogenannte „Geburtsfehler" der Teilungserklärung — also Regelungen, die bereits bei Gründung der WEG sachlich nicht gerechtfertigt waren — können einen Anpassungsanspruch begründen. Im Streitfall müssen Sie diesen Anspruch allerdings durch Klage vor Gericht durchsetzen; eine bloße Einrede genügt nicht.

Praktische Tipps für Eigentümer

Als Eigentümer sollten Sie bei jeder Vereinbarung an vier Dinge denken: Erstens die schriftliche Fixierung, um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden. Zweitens die Grundbucheintragung, damit die Regelung auch nach einem Eigentümerwechsel Bestand hat. Drittens die Kosten für Notar und Grundbuchamt, die Sie von Anfang an einplanen sollten. Und viertens sollten Sie sich bewusst sein, dass die Änderung einer Vereinbarung im Nachhinein ausgesprochen aufwändig ist. Jede nachträgliche Anpassung erfordert grundsätzlich wieder die Zustimmung aller Eigentümer — sofern keine Öffnungsklausel existiert.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, lesen Sie die Gemeinschaftsordnung gründlich, bevor Sie unterschreiben. Denn mit dem Erwerb treten Sie in sämtliche dort eingetragenen Vereinbarungen ein — ob Ihnen deren Inhalt gefällt oder nicht. Achten Sie seit 2026 besonders darauf, ob sämtliche Altbeschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln rechtzeitig im Grundbuch eingetragen wurden. Was nicht eingetragen ist, bindet Sie als Erwerber nicht mehr.

Sehen Sie auch unter [Gemeinschaftsordnung], [Beschluss], [Öffnungsklausel] und [Teilungserklärung].