Veräußerung von Wohnungseigentum

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen, verschenken oder anderweitig übertragen möchte, stößt schnell auf Begriffe wie Veräußerungsbeschränkung, Verwalterzustimmung und Auflassung. Die Veräußerung von Wohnungseigentum folgt eigenen Regeln, die weit über einen einfachen Kaufvertrag hinausgehen – und die Sie als Eigentümer kennen sollten, bevor Sie zum Notar gehen.

Was genau bedeutet „Veräußerung"?

Unter einer Veräußerung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung von Wohnungseigentum unter Lebenden. Das klingt sperrig, meint aber im Kern: Jede gewollte Eigentumsübertragung zu Ihren Lebzeiten fällt darunter. Der klassische Verkauf gehört ebenso dazu wie eine Schenkung, etwa wenn Eltern ihrem Kind eine Wohnung übertragen. Auch die Einbringung in eine Gesellschaft oder die Übertragung an einen Miteigentümer zählen dazu.

Erbfall ist keine Veräußerung

Klar abzugrenzen ist der Erbfall. Geht die Wohnung im Wege der sogenannten Universalsukzession auf den Erben über, liegt begrifflich keine Veräußerung vor. Das hat handfeste Konsequenzen: Eine in der Teilungserklärung vereinbarte Veräußerungsbeschränkung greift beim Erbfall nicht. Der Erbe wird also Eigentümer, ohne dass jemand zustimmen muss. Erst wenn der Erbe die Wohnung anschließend weiterverkauft, gelten wieder die Veräußerungsregeln.

Die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG

In sehr vielen Eigentümergemeinschaften enthält die Teilungserklärung eine sogenannte Veräußerungsbeschränkung. Die gesetzliche Grundlage dafür ist § 12 Abs. 1 WEG. Danach kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass Sie zur Veräußerung Ihres Wohnungseigentums die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten – in der Praxis fast immer des Verwalters – benötigen.

Warum gibt es dieses Zustimmungserfordernis?

Hinter der Regelung steckt ein nachvollziehbarer Gedanke: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist praktisch unauflösbar. Die Eigentümer sind auf Dauer aneinander gebunden. Da liegt es nahe, dass die Gemeinschaft ein Interesse daran hat, bereits im Vorfeld zu verhindern, dass eine persönlich oder finanziell unzuverlässige Person in ihre Reihen eintritt. Das Zustimmungserfordernis dient also dem Schutz der Gemeinschaft vor problematischen Erwerbern.

Wann darf die Zustimmung verweigert werden?

Hier setzt das Gesetz enge Grenzen. Die Zustimmung darf nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Bloße Sympathie oder Antipathie gegenüber dem Käufer reichen nicht aus. Es müssen konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die ernsthafte Zweifel an der Zuverlässigkeit des Erwerbers begründen. Klassische Beispiele: Der Käufer hat nachweislich über längere Zeit seine Miete nicht gezahlt, sodass die Gemeinschaft befürchten muss, dass auch das Hausgeld ausbleiben wird. Ebenso kann eine offenkundige Vermögenslosigkeit des Erwerbers oder eine geplante Nutzung der Wohnung, die mit dem Zweck einer Wohnanlage unvereinbar ist, einen wichtigen Grund darstellen. Reine Vermutungen oder ein ungutes Bauchgefühl genügen dagegen nicht.

Einmal erteilt, kein Zurück

Ein für die Praxis wichtiges Detail: Ist die Zustimmung zur Veräußerung einmal erteilt und der Kaufvertrag wirksam geworden, kann sie nicht mehr widerrufen werden. Der BGH hat das klargestellt. Ab dem Zeitpunkt der Erteilung darf die Gemeinschaft also nicht mehr umschwenken und die Zustimmung zurückziehen – selbst wenn sich nachträglich neue Erkenntnisse über den Erwerber ergeben.

Schwebende Unwirksamkeit – ein unterschätztes Risiko

Solange die erforderliche Zustimmung nicht vorliegt, ist die Eigentumsübertragung (also das dingliche Rechtsgeschäft) nach § 12 Abs. 3 WEG schwebend unwirksam. Der Kaufvertrag selbst bleibt zwar grundsätzlich wirksam – die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann aber erst vollzogen werden, wenn die Zustimmung erteilt ist. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Selbst wenn Sie den Kaufvertrag beim Notar bereits unterzeichnet haben, bleibt die tatsächliche Übertragung in der Schwebe. Wird die Zustimmung endgültig verweigert, lässt sich das Eigentum nicht auf den Käufer übertragen. Deshalb empfiehlt es sich, die Verwalterzustimmung frühzeitig einzuholen – idealerweise noch bevor Sie den Notartermin vereinbaren.

So läuft die Veräußerung in der Praxis ab

Wenn Sie Ihr Wohnungseigentum verkaufen möchten, durchlaufen Sie mehrere Schritte. Am Anfang steht die Einigung mit dem Käufer über den Kaufpreis und die Konditionen. Anschließend beauftragt einer der Beteiligten einen Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Der Notar prüft vorab das Grundbuch und informiert beide Seiten über bestehende Belastungen und Rechtsverhältnisse.

Notarielle Beurkundung und Auflassung

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags nach § 311b BGB zwingend vorgeschrieben. Ohne Notar kein wirksamer Vertrag – so einfach ist das. Im Rahmen des Notartermins wird neben dem Kaufvertrag in der Regel auch gleich die Auflassung erklärt. Darunter versteht man die notarielle Einigung von Käufer und Verkäufer, dass das Eigentum übergehen soll – quasi die rechtliche Übergabeerklärung. Eigentümer werden Sie allerdings erst mit der Eintragung im Grundbuch – nicht schon mit der Unterschrift beim Notar.

Die Rolle des Verwalters bei der Veräußerung

Steht in Ihrer Teilungserklärung ein Zustimmungserfordernis, holt der Notar nach der Beurkundung die Zustimmung des Verwalters ein. Diese muss in einer Form vorliegen, die das Grundbuchamt akzeptiert – also notariell beglaubigt. Ohne diese Zustimmung verweigert das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Ein zügig arbeitender Verwalter erledigt das innerhalb weniger Tage. Es gibt aber auch Fälle, in denen die Zustimmung erst nach Wochen vorliegt. Rechnen Sie also mit einer gewissen Wartezeit.

Sonderfall Zwangsversteigerung

Eine wichtige Ausnahme sollten Sie kennen: Bei einer Zwangsversteigerung greift die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht. Das bedeutet, dass der Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren keine Zustimmung des Verwalters oder der GdWE benötigt. Der Gesetzgeber hat hier bewusst den Schutz des Gläubigers über das Interesse der Gemeinschaft gestellt. Für die übrigen Eigentümer kann das unangenehm sein – denn genau die Filterfunktion, die das Zustimmungserfordernis bieten soll, entfällt in diesem Fall vollständig.

Was hat sich durch die WEG-Reform 2020 geändert?

Die WEG-Reform 2020 (WEMoG) hat im Bereich der Veräußerung zwei praxisrelevante Neuerungen gebracht. Erstens: Steht in einer älteren Teilungserklärung, dass „die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" erforderlich ist, richtet sich eine Klage auf Erteilung dieser Zustimmung seit der Reform gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer. Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich bestätigt. Die Zustimmung zur Veräußerung gilt als Verwaltungsmaßnahme des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG.

Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss

Die zweite wichtige Änderung: Nach § 12 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer jetzt durch einfachen Mehrheitsbeschluss eine bestehende Veräußerungsbeschränkung aufheben. Vor der Reform war dafür noch eine Vereinbarung aller Eigentümer nötig – was in der Praxis oft an der Einstimmigkeit scheiterte. Wird ein solcher Aufhebungsbeschluss gefasst, kann die Beschränkung anschließend im Grundbuch gelöscht werden. Das ist besonders für Gemeinschaften interessant, die das Zustimmungserfordernis als überflüssige Bremse empfinden.

Eintragungspflicht im Grundbuch beachten

Seit der WEG-Reform gilt außerdem: Veräußerungsbeschränkungen müssen ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein, damit sie auch gegenüber einem Erwerber (Sondernachfolger) wirken. Anders als bei der Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden – wo eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025 galt – sieht das Gesetz für Veräußerungsbeschränkungen keine solche Frist vor. Fehlt der Eintrag im Grundbuch, kann das die Durchsetzbarkeit der Beschränkung gegenüber einem neuen Eigentümer gefährden. Prüfen Sie also, ob die Veräußerungsbeschränkung Ihrer Gemeinschaft ordnungsgemäß eingetragen ist.

Kosten der Verwalterzustimmung

Die Kosten für die Verwalterzustimmung setzen sich aus zwei Teilen zusammen: den Verwaltungskosten und den Notargebühren für die Beglaubigung. Lange Zeit war es üblich, dass der Käufer diese Kosten übernahm. Seit einem Beschluss der Bundesnotarkammer aus dem Jahr 2019 gilt jedoch: Kostenschuldner der Notargebühr ist der Verwalter selbst, der die Beglaubigung in Auftrag gibt. Der Verwalter holt sich die Kosten von der Eigentümergemeinschaft zurück, wo sie nach dem geltenden Kostenschlüssel verteilt werden. In der Eigentümerversammlung kann aber auch nach § 21 Abs. 7 WEG beschlossen werden, dass der veräußernde Eigentümer die Kosten allein trägt – das ist in der Praxis sogar die häufigere Variante. Nicht selten lässt sich der Verkäufer die Kosten wiederum vom Käufer über eine Regelung im Kaufvertrag erstatten.

Praxistipp: Teilungserklärung frühzeitig lesen

Bevor Sie Ihre Wohnung zum Verkauf anbieten, sollten Sie einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Steht dort ein Zustimmungserfordernis, planen Sie ausreichend Zeit ein. Informieren Sie den Verwalter frühzeitig über den geplanten Verkauf und klären Sie, welche Unterlagen er für die Zustimmung benötigt. So vermeiden Sie unnötige Verzögerungen zwischen Notartermin und Grundbucheintragung. Und wenn Sie als Käufer eine Eigentumswohnung erwerben: Werfen Sie ebenfalls einen Blick in Abteilung I des Grundbuchs. Dort finden Sie den Hinweis auf eine etwaige Verfügungsbeschränkung.

Wer verkauft, sollte die Verwalterzustimmung nicht dem Zufall überlassen. Eine rechtzeitige Abstimmung mit dem Verwalter spart Nerven, Zeit und bares Geld.

Sehen Sie auch unter [Teilungserklärung], [Verwalterzustimmung], [Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)] und [Sondereigentum].