Vorkaufsrecht

Was steckt hinter diesem Recht?

Das Vorkaufsrecht des Mieters gibt Ihnen die Möglichkeit, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten und die Wohnung zu denselben Konditionen zu erwerben, die Ihr Vermieter mit einem anderen Interessenten ausgehandelt hat. Sie verdrängen den ursprünglichen Käufer – zu exakt den gleichen Bedingungen, nicht einen Euro günstiger, aber auch keinen Euro teurer. Auf den Inhalt des Kaufvertrags können Sie dabei keinen Einfluss nehmen. Das ist der Preis des Rechts.

Der Gesetzgeber hat dieses Instrument als Schutzwall gegen spekulative Wohnungsumwandlung geschaffen: Gerade in Ballungsräumen ist es gängige Praxis, ganze Mehrfamilienhäuser aufzukaufen, in Eigentumswohnungen aufzuspalten und einzeln zu veräußern. Ohne das Vorkaufsrecht würden Mieter dabei regelmäßig das Nachsehen haben.

Was das Gesetz regelt

Die gesetzliche Grundlage bildet § 577 BGB. Dieser schützt Sie, wenn Ihre Mietwohnung während des laufenden Mietverhältnisses erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist oder umgewandelt werden soll – und danach erstmalig an einen Dritten verkauft wird. Drei Voraussetzungen müssen also zusammentreffen: Sie waren Mieter, bevor die Umwandlung stattfand, es liegt ein wirksamer Kaufvertrag mit einem Dritten vor, und es handelt sich um den ersten Verkauf nach der Umwandlung.

Das Recht besteht nach § 577 Abs. 4 BGB in der Regel nicht über Sie hinaus – es ist weder übertragbar noch vererblich. Eine Ausnahme gilt beim Tod des Mieters: Wer nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintritt, übernimmt auch das Vorkaufsrecht. Außerdem ist das Recht unabdingbar: Eine Klausel im Mietvertrag, die es ausschließt, ist nach § 577 Abs. 5 BGB unwirksam. Auf das Vorkaufsrecht lässt sich im Voraus nicht wirksam verzichten. Erst nachdem Ihnen der vollständige Kaufvertragsinhalt mitgeteilt wurde, können Sie rechtsgültig auf die Ausübung verzichten – vorherige Verzichtsvereinbarungen bleiben unwirksam.

Für die Ausübung des Vorkaufsrechts verweist § 577 Abs. 1 BGB ergänzend auf die allgemeinen Vorschriften über den Vorkauf nach §§ 463 ff. BGB.

Wann das Vorkaufsrecht nicht gilt

Hier kommt Ihnen zu Hilfe, dass der Gesetzgeber die Ausnahmen eng gefasst hat. Trotzdem gibt es einige Konstellationen, in denen das Recht nicht greift. Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn Ihr Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Als nahe Verwandte gelten in diesem Zusammenhang Verwandte in gerader Linie sowie Verwandte bis zum dritten Grad der Seitenlinie. Ebenso wenig sind Sie geschützt, wenn das gesamte Mehrfamilienhaus als Einheit verkauft wird, ohne dass zuvor einzelne Eigentumswohnungen gebildet wurden – das stellte der BGH mit Urteil vom 22.11.2013 (Az. V ZR 96/12) klar. Hatte Ihre Wohnung bereits vor Ihrem Einzug den Status einer Eigentumswohnung, greift das Vorkaufsrecht ebenfalls nicht. Dasselbe gilt beim zweiten oder dritten Verkauf: Das Recht existiert pro Wohnung nur einmal (BGH, 22.06.2007, Az. V ZR 269/06). Schließlich ist auch eine Zwangsversteigerung kein Vorkaufsfall im Sinne des Gesetzes – und gilt danach als verbraucht.

Die Informationspflicht des Vermieters

Als Vermieter sitzen Sie am längeren Hebel, wenn Sie Ihre Pflichten kennen und einhalten. Sobald ein notarieller Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen wurde, müssen Sie den Mieter unverzüglich über den gesamten Vertragsinhalt informieren. Eine bloße Preismitteilung reicht nicht. Üblicherweise geschieht das durch Übersendung einer Kopie des Kaufvertrages. Gleichzeitig müssen Sie den Mieter ausdrücklich auf sein Vorkaufsrecht und die laufende Frist hinweisen – so schreibt es § 577 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 469 BGB vor. Die Mitteilung kann auch durch den Käufer oder den beurkundenden Notar erfolgen.

Wichtig für die Praxis: Unterbleibt die vollständige Mitteilung, beginnt die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu laufen. Sie können als Mieter dann noch nach Monaten reagieren, sofern Ihnen das Recht noch faktisch ermöglicht werden kann.

Die Zwei-Monats-Frist

Haben Sie die vollständigen Kaufvertragsunterlagen erhalten, tickt die Uhr. Sie haben nach § 469 Abs. 2 BGB genau zwei Monate Zeit, um Ihr Vorkaufsrecht schriftlich gegenüber dem Verkäufer zu erklären. Diese Frist ist keine gewöhnliche Frist – sie ist eine Ausschlussfrist. Das bedeutet: Läuft sie ab, erlischt das Recht endgültig und unwiederbringlich – es gibt keine zweite Chance, keine Verlängerung, kein Wiederaufleben. Das hat der BGH mit Urteil vom 21.05.2025 (Az. VIII ZR 201/23) ausdrücklich bestätigt.

Als Mieter sollten Sie deshalb sofort nach Erhalt des Kaufvertrags drei Dinge in Gang setzen: erstens die Finanzierbarkeit durchrechnen, zweitens eine Finanzierungszusage der Bank einholen und drittens – bei Kaufentschluss – die Erklärung schriftlich abgeben. Beachten Sie dabei, dass Banken in Vorkaufsrechtsfällen mitunter besondere Anforderungen stellen, weil der Kaufvertrag bereits fixiert ist und keine Nachverhandlung möglich ist: Der Preis und alle Konditionen sind gesetzt. Eine mündliche Erklärung ist unwirksam. Die Erklärung darf nicht an Bedingungen geknüpft sein und sollte sicherheitshalber auch dem beurkundenden Notar zugehen.

Das Vorkaufsrecht erstreckt sich übrigens auch auf mitvermietete Zubehörräume wie Kellerabteil oder Garage, sofern diese im Mietvertrag als Teil des Mietobjekts ausgewiesen sind. Bewohnen mehrere Personen die Wohnung als Hauptmieter, steht grundsätzlich jedem von ihnen ein eigenes Vorkaufsrecht zu – im Ergebnis müssen sie es aber gemeinsam ausüben, wenn sie die gesamte Wohnung erwerben wollen.

So üben Sie das Vorkaufsrecht aus

Die Ausübung erfolgt nach § 577 Abs. 3 BGB durch einfache schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer. Ein Satz genügt, wenn er klar und unmissverständlich ist: „Ich übe mein gesetzliches Vorkaufsrecht aus." Mit Zugang dieser Erklärung kommt zwischen Ihnen und dem Verkäufer automatisch ein neuer, selbständiger Kaufvertrag zu den Bedingungen des ursprünglichen Kaufvertrags zustande – geregelt in § 464 Abs. 2 BGB. Den Rest – notarielle Beurkundung, Grundbucheintragung – wickeln Sie danach wie jeden anderen Immobilienkauf ab.

Fallstricke im Kaufvertrag

Manche Verkäufer versuchen das Vorkaufsrecht faktisch auszuhebeln, indem sie im Kaufvertrag eine sogenannte differenzierte Preisabrede aufnehmen. Die Konstruktion sieht so aus: Mit dem externen Käufer wird ein niedrigerer Preis vereinbart, weil die Wohnung noch vermietet ist und einen entsprechenden Abschlag trägt. Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht aus, soll er hingegen einen höheren Preis zahlen – schließlich wäre die Wohnung für ihn „unvermietet". Der BGH hat diese Praxis mit Urteil vom 25.03.2022 (Az. VIII ZR 305/20) als unzulässige Vereinbarung zu Lasten Dritter eingestuft. Als Mieter können Sie den höheren Preis zunächst unter Vorbehalt zahlen und anschließend die Differenz zurückfordern – ein Weg, den eine Berliner Mieterin mit Erfolg bis vor den BGH beschritt.

Noch eine wichtige Klarstellung zum vertraglichen Vorkaufsrecht: Wenn Ihr Mietvertrag ausdrücklich ein Vorkaufsrecht enthält, ist dieses schuldrechtliche Gestaltungsrecht grundsätzlich formfrei vereinbar. Es begründet noch keine Pflicht zur Eigentumsübertragung, sondern lediglich das Recht, in einen zukünftigen Kaufvertrag einzutreten. Die notarielle Beurkundung nach § 311b BGB wird erst für den späteren Kaufvertrag bei Ausübung des Vorkaufsrechts erforderlich.

Aktuelles aus der Rechtsprechung

Der BGH hat 2025 eine wichtige Schutzlücke geschlossen. Mancher Vermieter versuchte, das Vorkaufsrecht zu umgehen, indem er die Wohnung nicht als Wohnungseigentum, sondern als Teileigentum (formal für gewerbliche Nutzung vorgesehen) umwandelte und verkaufte. Mit Urteil vom 21.05.2025 (Az. VIII ZR 201/23) hat der BGH entschieden, dass § 577 BGB auch in diesen Fällen analog gilt. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung als Wohnraum – nicht die formale Bezeichnung im Grundbuch. Das Gericht schloss damit eine planwidrige Regelungslücke und stärkte den Mieterschutz erheblich. Allerdings: Auch bei Teileigentum gilt die unerbittliche Zwei-Monats-Ausschlussfrist. Der Mieter in jenem Verfahren hatte sie versäumt und verlor deshalb jeden Anspruch.

Wenn der Vermieter schweigt: Schadensersatz

Informiert der Vermieter den Mieter nicht über den Verkauf und das Vorkaufsrecht, kann er sich empfindlich schadensersatzpflichtig machen. Der BGH hat mit Urteil vom 21.01.2015 (Az. VIII ZR 51/14) klargestellt: Wer seinen Mieter bewusst im Dunkeln lässt, schuldet diesem nach § 280 BGB nicht nur den einfachen Schadensersatz, sondern auch den entgangenen Gewinn. Das bedeutet: Hat die Wohnung einen höheren Verkehrswert als den vereinbarten Kaufpreis, kann der Mieter die Differenz verlangen – selbst dann, wenn die Wohnung schon an einen Dritten übereignet ist und das Vorkaufsrecht faktisch nicht mehr ausgeübt werden kann. Schadensersatzansprüche verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren, beginnend mit dem Jahresende, in dem der Mieter von der Verletzung Kenntnis erlangt.

Als Vermieter sollten Sie diese Konsequenz sehr ernst nehmen. Stellen Sie die vollständige Mitteilung nachweisbar zu – am besten per Einschreiben mit Rückschein. Nur dann ist die Frist eindeutig in Gang gesetzt, und Sie sind rechtlich auf der sicheren Seite.

Was passiert, wenn Sie das Vorkaufsrecht nicht ausüben?

Als Mieter bedeutet der Verzicht auf das Vorkaufsrecht keinen sofortigen Wohnungsverlust. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht" übernimmt der neue Eigentümer Ihren bestehenden Mietvertrag unverändert. Er kann nicht einfach die Miete erhöhen oder einen neuen Vertrag erzwingen. Zudem gilt nach § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren ab Eigentumsübergang, bevor der neue Eigentümer überhaupt wegen Eigenbedarfs kündigen darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – also Regionen, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Mietwohnraum besonders gefährdet ist – können die Landesregierungen diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ob Ihre Stadt oder Gemeinde unter eine solche Verordnung fällt, lässt sich beim zuständigen Wohnungsamt erfragen.

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