Kündigung im Gewerbemietrecht: Wenn der Mieter nicht erreichbar ist

Der Sachverhalt: Mietrückstände und unerreichbare Mieterin

Eine Vermieterin und eine Mieterin waren durch einen Mietvertrag über Büroflächen in einem Hamburger Gebäude verbunden. Das Mietverhältnis begann im März 2023 und wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die monatliche Bruttomiete umfasste die Nettokaltmiete sowie Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten.

Im Laufe des Mietverhältnisses kam es zu erheblichen Zahlungsrückständen. Die Mieterin zahlte für mehrere Monate keine Miete und es bestanden bereits Rückstände aus dem Vorjahr. Die Vermieterin beauftragte daraufhin eine Verwaltungsfirma, die im August 2024 eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs aussprach. Hilfsweise wurde auch die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt erklärt.

Ein Mitarbeiter der Verwaltungsfirma übergab das Kündigungsschreiben persönlich in den Mieträumen. Eine junge Frau nahm das Schreiben entgegen und quittierte den Empfang. Die Mieterin bestritt jedoch, die Kündigung erhalten zu haben, da sie die Räume angeblich an ein anderes Unternehmen untervermietet habe und dort keine Geschäftsräume unterhalte.

Die zentralen Streitpunkte vor Gericht

Der Rechtsstreit drehte sich im Wesentlichen um zwei Fragen. Erstens war zu klären, ob das Kündigungsschreiben der Mieterin wirksam zugegangen war. Die Mieterin behauptete, sie habe die Räume an ein anderes Unternehmen untervermietet und dort keine eigenen Geschäftsräume betrieben. Das Kündigungsschreiben sei ihr daher nicht zugegangen.

Zweitens bestritt die Mieterin zunächst auch die Wirksamkeit der Verwaltervollmacht, mit der die Hausverwaltung im Namen der Vermieterin die Kündigung ausgesprochen hatte.

Die Vermieterin argumentierte dagegen, dass sie von keiner Untervermietung gewusst habe. Eine solche hätte nach dem Mietvertrag ohnehin der vorherigen schriftlichen Zustimmung bedurft. Zudem habe die Mieterin es versäumt, eine aktuelle Anschrift mitzuteilen, unter der sie erreichbar gewesen wäre.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Hamburg gab der Vermieterin in vollem Umfang recht und verurteilte die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Mietfläche sowie zur Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe.

Zugang der Kündigung wurde nachgewiesen

Das Gericht war nach der Vernehmung zweier Zeugen davon überzeugt, dass das Kündigungsschreiben in den Mieträumen übergeben und dort von einer Mitarbeiterin entgegengenommen wurde. Die Aussagen der Zeugen waren glaubhaft, in sich schlüssig und nachvollziehbar. Kleinere Abweichungen zwischen den Aussagen zu Randumständen ließen sich durch den Zeitablauf und daraus resultierende Erinnerungslücken erklären.

Die Mieterin muss sich so behandeln lassen, als sei ihr gekündigt worden

Selbst wenn man davon ausginge, dass die Mieterin die Räume tatsächlich untervermietet hatte, müsste sie sich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei ihr die Kündigung zugegangen.

Das Gericht stellte hierzu einen wichtigen Grundsatz auf: Wer aufgrund bestehender vertraglicher Beziehungen mit dem Zugang rechtserheblicher Erklärungen rechnen muss, hat geeignete Vorkehrungen zu treffen, dass ihn solche Erklärungen auch erreichen. Tut er dies nicht, verstößt er gegen seine vertraglichen Sorgfaltspflichten.

Die Mieterin hatte gegen diese Pflicht verstoßen. Sie war bereits seit Ende 2023 nicht mehr unter der im Mietvertrag angegebenen Adresse ansässig, hatte aber der Vermieterin keine neue Anschrift mitgeteilt. Der Mietvertrag enthielt sogar eine ausdrückliche Klausel, wonach dem Vermieter stets die aktuelle ladungsfähige Anschrift schriftlich mitzuteilen ist.

Zugangsfiktion bei schwerwiegendem Treueverstoß

Das Gericht betonte, dass eine echte Zugangsfiktion – also die Behandlung einer Erklärung als zugegangen, obwohl sie den Empfänger möglicherweise nicht erreicht hat – nur bei schwerwiegenden Treueverstößen angenommen werden kann. Solche liegen vor bei grundloser Annahmeverweigerung oder arglistiger Zugangsvereitelung. Auch wer eine beim Postamt niedergelegte Kündigung nicht abholt, obwohl er mit dem Eingang rechnen muss, muss sich den Zugang zurechnen lassen.

Im vorliegenden Fall bejahte das Gericht einen solchen schwerwiegenden Treueverstoß. Die Mieterin befand sich in erheblichem Zahlungsverzug und musste jederzeit mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Dennoch hatte sie keine aktuelle Adresse mitgeteilt und war für die Vermieterin praktisch unerreichbar.

Keine Kenntnis der Vermieterin von einer Untervermietung

Das Gericht stellte zudem fest, dass die Vermieterin von einer etwaigen Untervermietung keine Kenntnis hatte. Allein die Tatsache, dass an der Mietertafel ein bestimmter Firmenname angebracht war, begründete keine solche Kenntnis. Der Mietvertrag erlaubte der Mieterin ausdrücklich, den Namen eines von ihr betriebenen Fernsehsenders dort anzubringen. Die Vermieterin durfte davon ausgehen, dass es sich um eine von der Mieterin genutzte Marke handelte.

Auch die ordentliche Kündigung war wirksam

Letztlich konnte dahinstehen, ob die fristlose Kündigung wegen des Zahlungsverzugs gerechtfertigt war. Denn das Mietverhältnis war auch ordentlich kündbar, und die sechsmonatige Kündigungsfrist war zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung bereits abgelaufen.

Das Gericht führte jedoch ergänzend aus, dass auch die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorlagen. Die nachträglichen Zahlungen der Mieterin hatten keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der bereits ausgesprochenen Kündigung. Bei Gewerberaummietverhältnissen besteht – anders als bei Wohnraummietverhältnissen – keine Möglichkeit einer sogenannten Schonfristzahlung, durch die eine Kündigung nachträglich unwirksam werden könnte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat weitreichende praktische Bedeutung für alle Beteiligten an gewerblichen Mietverhältnissen.

Für Vermieter zeigt das Urteil, dass eine persönliche Übergabe wichtiger Schreiben in den Mieträumen ein wirksamer Weg sein kann, den Zugang sicherzustellen. Dabei sollte der Empfang von einem Zeugen dokumentiert und nach Möglichkeit quittiert werden. Vermieter können sich auf die im Mietvertrag angegebene Adresse verlassen, solange ihnen keine Änderung mitgeteilt wurde.

Für Mieter verdeutlicht das Urteil, wie wichtig es ist, dem Vermieter stets eine aktuelle Anschrift mitzuteilen. Wer in Zahlungsverzug gerät und gleichzeitig für den Vermieter nicht erreichbar ist, riskiert, dass Kündigungen auch dann als zugegangen gelten, wenn sie ihn faktisch nicht erreicht haben. Auch eine Untervermietung schützt nicht vor diesem Ergebnis, wenn sie nicht ordnungsgemäß angezeigt und genehmigt wurde.

Besonders wichtig für gewerbliche Mieter ist der Hinweis des Gerichts, dass es bei Gewerberaummietverhältnissen keine Schonfristzahlung gibt. Anders als bei Wohnraummietverträgen kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs also nicht durch nachträgliche Zahlung der Rückstände geheilt werden. Gewerbliche Mieter sollten daher besonders darauf achten, Zahlungsrückstände gar nicht erst entstehen zu lassen.

Grundsätze des Urteils

• Mieter müssen dem Vermieter stets eine aktuelle ladungsfähige Anschrift mitteilen, insbesondere wenn dies vertraglich vereinbart ist
• Wer sich in Zahlungsverzug befindet und keine aktuelle Adresse hinterlässt, muss sich so behandeln lassen, als seien ihm Kündigungen zugegangen
• Eine Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters entlastet den Mieter nicht von seinen Erreichbarkeitspflichten
• Bei Gewerberaummietverhältnissen gibt es keine Schonfristzahlung – nachträgliche Zahlungen heilen eine fristlose Kündigung nicht
• Der Zugang einer Kündigung kann durch persönliche Übergabe in den Mieträumen mit Empfangsquittierung nachgewiesen werden

Quelle: LG Hamburg, Urteil vom 02.05.2025 – 316 O 243/24