Mieterhöhung unwirksam: Fehlende Drittmittel-Angaben nach Renovierung

Der Fall: Unklare Angaben zu KfW-Förderung

Eine Berliner Vermieterin kündigte ihrem Mieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an. Geplant waren energiesparende Maßnahmen wie der Einbau einer neuen Gasbrennwertheizung, einer Türsprechanlage und Wärmedämmung an Kellerdecken und Dachboden. In der Ankündigung erwähnte sie ausdrücklich, dass sie dafür KfW-Mittel beantragen wolle.

Nach Abschluss der Arbeiten erhöhte die Vermieterin die Miete erheblich. In ihrem Schreiben erläuterte sie detailliert die durchgeführten Maßnahmen und berechnete die Mieterhöhung. Was jedoch fehlte: Jede Angabe dazu, ob und in welcher Höhe sie tatsächlich die angekündigte KfW-Förderung erhalten hatte.

Das rechtliche Problem: § 559a BGB

Warum Drittmittel-Angaben so wichtig sind

Das Gesetz schreibt in § 559a BGB vor, dass staatliche Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen bei Modernisierungsmieterhöhungen angerechnet werden müssen. Der Grund ist einleuchtend: Vermieter sollen nicht doppelt profitieren - einmal durch staatliche Förderung und zusätzlich durch höhere Mieten.

Erhält ein Vermieter öffentliche Förderung für Modernisierungen, muss sich die Mieterhöhung entsprechend verringern.

Welche Drittmittel sind anrechenbar?

Das Gesetz erfasst verschiedene Arten staatlicher Unterstützung:

• Direkte Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten
• Zinsgünstige oder zinslose Darlehen
• KfW-Fördermittel
• Aufwendungsbeihilfen
• Mittel von Finanzierungsinstituten des Bundes oder der Länder

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Formelle Unwirksamkeit der Mieterhöhung

Der BGH gab dem Mieter Recht und entschied: Die Mieterhöhung war formell unwirksam. Das bedeutet, der Mieter musste die erhöhte Miete nicht zahlen und konnte bereits gezahlte Beträge zurückfordern.

Entscheidend war nicht, ob die Vermieterin tatsächlich Förderung erhalten hatte, sondern dass ihre Angaben zu unklar waren. Nach der ausdrücklichen Ankündigung, KfW-Mittel beantragen zu wollen, durfte sie in der Mieterhöhungserklärung nicht einfach schweigen.

Was hätte die Vermieterin tun müssen?

Die Vermieterin hätte klar erklären müssen:

• Ob sie die angekündigte Förderung beantragt hat
• Ob sie diese erhalten hat
• In welcher Höhe sie Drittmittel bekommen hat
• Wie sich diese auf die Mieterhöhung auswirken

Selbst wenn sie keine Förderung erhalten hätte, wäre eine entsprechende Erklärung erforderlich gewesen.

Warum genaue Angaben erforderlich sind

Mieter müssen Nachprüfung möglich sein

Das Gesetz verlangt, dass Mieter die Berechtigung und Höhe von Mieterhöhungen überprüfen können. Dazu benötigen sie alle relevanten Informationen. Fehlen wesentliche Angaben, ist eine sachgerechte Prüfung unmöglich.

Verschiedene Interpretationsmöglichkeiten

Schweigt der Vermieter zu angekündigten Drittmitteln, sind verschiedene Deutungen möglich:

• Die Förderung wurde gar nicht beantragt
• Sie wurde beantragt, aber nicht gewährt
• Sie wurde gewährt, ist aber bereits abgezogen
• Die Angabe wurde schlicht vergessen

Diese Unklarheit allein macht die Mieterhöhung unwirksam, auch wenn der Vermieter möglicherweise keine Förderung erhalten hat.

Praktische Auswirkungen der BGH-Rechtsprechung

Für Vermieter: Vollständige Transparenz erforderlich

Vermieter müssen bei Modernisierungsmieterhöhungen alle Drittmittel offenlegen. Dies gilt besonders, wenn sie in der Modernisierungsankündigung Förderungen erwähnt haben.

Checkliste für Vermieter:

• Haben Sie in der Ankündigung Drittmittel erwähnt?
• Wurden diese tatsächlich beantragt?
• Falls ja: Wurden sie bewilligt?
• Sind alle erhaltenen Mittel korrekt angerechnet?
• Ist dies in der Mieterhöhungserklärung klar dargestellt?

Für Mieter: Prüfrecht und Schutz vor überhöhten Forderungen

Mieter haben ein starkes Prüfrecht. Sind die Angaben zu Drittmitteln unvollständig oder unklar, können sie:

• Die Mieterhöhung komplett verweigern
• Bereits gezahlte Beträge zurückfordern
• Gerichtlich klären lassen

Wichtiger Hinweis: Zahlen Sie erhöhte Miete nur unter Vorbehalt, wenn Sie Zweifel an der Berechtigung haben.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Neue Klarheit für Modernisierungsmieterhöhungen

Das BGH-Urteil schafft rechtliche Klarheit in einem häufigen Streitpunkt. Vermieter können sich nicht mehr darauf verlassen, dass Schweigen zu Drittmitteln unproblematisch ist.

Stärkung der Mieterrechte

Mieter erhalten ein wirksameres Instrument, um überhöhte Modernisierungsmieterhöhungen zu verhindern. Die Rechtsprechung stärkt das Transparenzgebot und sorgt für faire Kostenverteilung.

Bedeutung für laufende Verfahren

Haben Sie als Mieter eine ähnlich unklare Mieterhöhungserklärung erhalten, sollten Sie diese rechtlich prüfen lassen. Möglicherweise ist auch Ihre Mieterhöhung unwirksam.

Ausblick: Präventive Maßnahmen

Für künftige Modernisierungen

Vermieter sollten von Beginn an dokumentieren, welche Förderungen sie beantragen und erhalten. Eine lückenlose Dokumentation verhindert spätere Rechtsprobleme.

Rechtssichere Mieterhöhungserklärungen

Die Entscheidung zeigt: Transparenz schützt vor Unwirksamkeit. Eine ausführliche, klare Darstellung aller Kostenfaktoren - einschließlich Drittmitteln - ist unerlässlich.

Fazit

Das BGH-Urteil verdeutlicht: Bei Modernisierungsmieterhöhungen führt kein Weg an vollständiger Transparenz vorbei. Vermieter müssen alle relevanten Informationen - besonders zu staatlicher Förderung - klar darlegen. Anderenfalls riskieren sie die Unwirksamkeit der gesamten Mieterhöhung.

Für Mieter bedeutet dies: Prüfen Sie Mieterhöhungen genau und scheuen Sie sich nicht, unklare Angaben zu hinterfragen. Das Recht ist auf Ihrer Seite.

Quelle: BGH, Urteil vom 19. Juli 2023, Az. VIII ZR 416/21