Eigenbedarf fällt weg: Muss der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten?

Eigenbedarfskündigung und dann? Die Ausgangslage

Eine Vermieterin hatte ihren Mietern wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Mieter zogen aus. Einige Zeit später erfuhren sie per E-Mail, dass der Eigenbedarfsgrund weggefallen war. Die Vermieterin hatte sie also über den Wegfall informiert – allerdings ohne ihnen in diesem Zusammenhang ausdrücklich anzubieten, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Die ehemaligen Mieter sahen darin eine nachvertragliche Pflichtverletzung und verlangten Schadensersatz in Höhe von über 10.000 Euro. Ihr Argument: Die Vermieterin hätte ihnen nicht nur den Wegfall mitteilen, sondern ihnen aktiv die Rückkehr in die Wohnung anbieten müssen.

Vorgeschobener Eigenbedarf? Die Beweislast liegt beim Mieter

Zunächst prüfte das Gericht, ob der Eigenbedarf möglicherweise nur vorgeschoben war. Denn wer als Vermieter eine Kündigung schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf stützt, macht sich nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig. Das gilt ebenso, wenn der Vermieter den Mieter nicht über einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert.

Die Beweislast dafür, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, tragen allerdings die Mieter. Und genau daran scheiterten die Kläger in diesem Fall. Das Amtsgericht hatte einen Zeugen gehört, der die Angaben der Vermieterin im Wesentlichen bestätigte. Das Berufungsgericht sah keinen Anlass, an diesen Feststellungen zu zweifeln. Ein vorgeschobener Eigenbedarf ließ sich also nicht nachweisen.

Reicht die Information über den Wegfall – oder muss mehr kommen?

Der eigentliche Knackpunkt des Falls lag woanders: Die Vermieterin hatte die Mieter per E-Mail darüber informiert, dass der Eigenbedarfsgrund weggefallen war. Sie hatte ihnen dabei aber nicht ausdrücklich angeboten, das Mietverhältnis fortzusetzen. Die Mieter sahen genau darin die Pflichtverletzung.

Das LG Stuttgart sah das anders. Das Gericht stellte klar: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter den Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist lediglich auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinweisen. Eine darüber hinausgehende Pflicht, dem Mieter ausdrücklich die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten, ergibt sich aus der BGH-Rechtsprechung nicht.

Mit der Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes werden die Mieter in die Lage versetzt, sich selbst über die rechtlichen Konsequenzen zu informieren und gegebenenfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.

Zwar hatte das Oberlandesgericht Karlsruhe 1993 noch eine weitergehende Auffassung vertreten und eine Anbietpflicht des Vermieters bejaht. Diese Meinung findet sich vereinzelt auch noch in der juristischen Fachliteratur. Das LG Stuttgart folgte ihr jedoch nicht und orientierte sich stattdessen an der aktuellen BGH-Rechtsprechung.

Auch die verspätete Mitteilung half den Mietern nicht

Die Kläger brachten noch ein weiteres Argument vor: Die Vermieterin habe den Wegfall des Eigenbedarfs erst am 11. Oktober 2022 mitgeteilt, obwohl dieser bereits am 3. Oktober 2022 eingetreten sei. In dieser Verzögerung von rund einer Woche sahen sie eine zusätzliche Pflichtverletzung.

Das Gericht ließ diese Frage bewusst offen. Denn selbst wenn die verspätete Mitteilung eine Pflichtverletzung darstellte, fehlte es an der sogenannten Kausalität – also am ursächlichen Zusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden. Die Mieter hatten nicht dargelegt, dass eine Mitteilung am 3. Oktober statt am 11. Oktober irgendetwas an ihrem Schaden geändert hätte.

Die Berufung wurde zurückgenommen

Die Kammer wies die Kläger darauf hin, dass sie die Berufung einstimmig für offensichtlich aussichtslos hielt. Sie regte an, die Berufung zurückzunehmen – was die Kläger dann auch taten. Der Vorteil für sie: Statt 4,0 Gerichtsgebühren fielen bei der Rücknahme nur 2,0 an.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter sollten Sie wissen: Die Hinweispflicht bei Wegfall des Eigenbedarfs greift nur, solange die Kündigungsfrist noch läuft. Fällt der Eigenbedarfsgrund in diesem Zeitraum weg, müssen Sie den Mieter darüber informieren. Dafür genügt aber die bloße Mitteilung – Sie müssen dem Mieter nicht zusätzlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten. Achten Sie darauf, den Wegfall unverzüglich mitzuteilen, und dokumentieren Sie die Mitteilung sorgfältig, am besten per E-Mail oder Einschreiben. Fällt der Eigenbedarf dagegen erst nach Ablauf der Kündigungsfrist weg, ist die Kündigung bereits voll wirksam geworden. Eine Informationspflicht besteht dann nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nicht mehr.

Als Mieter sollten Sie wissen: Erhalten Sie noch während der laufenden Kündigungsfrist die Nachricht, dass der Eigenbedarfsgrund weggefallen ist, warten Sie nicht darauf, dass der Vermieter Ihnen von sich aus die Rückkehr anbietet. Werden Sie selbst aktiv. Holen Sie sich fachkundigen Rat – etwa beim Mieterverein oder einem Anwalt – und verlangen Sie gegebenenfalls selbst die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Denn nach der aktuellen Rechtsprechung ist der Vermieter nur zur Information verpflichtet, nicht zum ausdrücklichen Angebot.

Generell gilt: Wenn Sie als Mieter vermuten, dass ein Eigenbedarf nur vorgeschoben war, liegt die Beweislast bei Ihnen. Dokumentieren Sie daher von Anfang an alles sorgfältig. Beobachten Sie nach dem Auszug, ob die Wohnung tatsächlich wie angekündigt genutzt wird.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Hinweispflicht des Vermieters bei Wegfall des Eigenbedarfs besteht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist – nicht darüber hinaus.
• Innerhalb dieses Zeitraums genügt die bloße Information über den Wegfall. Eine darüber hinausgehende Pflicht, dem Mieter aktiv die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten, besteht nach der BGH-Rechtsprechung nicht.
• Die Mitteilung versetzt den Mieter in die Lage, sich selbst rechtlich beraten zu lassen und gegebenenfalls die Fortsetzung zu verlangen.
• Wer als Mieter einen vorgeschobenen Eigenbedarf behauptet, trägt die Beweislast.
• Eine verspätete Mitteilung begründet nur dann Schadensersatz, wenn der Schaden bei rechtzeitiger Mitteilung tatsächlich vermieden worden wäre.

Quelle: LG Stuttgart, Beschluss vom 27.01.2026, Az. 1 S 57/25