Wohnfläche bei Betriebskosten: Tatsächliche Größe zählt

Worum ging es in dem Fall?

Ein Ehepaar mietete eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Mietvertrag war die Wohnfläche mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegeben. Nach einem Eigentümerwechsel stellte die neue Vermieterin fest, dass die tatsächliche beheizte Wohnfläche größer war als im Vertrag vereinbart.

Die Vermieterin rechnete die Heizkosten für zwei aufeinanderfolgende Wirtschaftsjahre ab. Dabei legte sie die tatsächliche, größere Wohnfläche zugrunde. Aus den Abrechnungen ergaben sich jeweils Guthaben zugunsten der Mieter.

Die Mieter waren jedoch der Meinung, dass die kleinere, im Mietvertrag genannte Wohnfläche maßgeblich sein müsse. Nach ihrer Berechnung hätten sie noch höhere Guthaben erhalten müssen. Die Differenzbeträge behielten sie bei späteren Mietzahlungen ein.

Welche rechtliche Frage stand im Mittelpunkt?

Der zentrale Streitpunkt war: Welche Wohnfläche ist bei der Abrechnung von Betriebskosten ausschlaggebend – die vertraglich vereinbarte oder die tatsächlich vorhandene?

Diese Frage ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen bedeutsam. Denn je größer der Wohnflächenanteil einer Wohnung an der Gesamtfläche des Hauses ist, desto höher fällt auch der Kostenanteil bei der flächenbezogenen Umlage aus.

Die Mieter beriefen sich auf eine ältere Rechtsprechung. Diese hatte bei Abweichungen zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche eine Toleranzgrenze von zehn Prozent anerkannt. Solange die Abweichung unter dieser Schwelle blieb, sollte die vereinbarte Fläche gelten.

Wie entschied das Gericht?

Das Gericht gab der Vermieterin recht. Bei der Abrechnung von Betriebskosten nach Wohnflächenanteilen ist grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche maßgebend.

Die Richter erklärten, dass Betriebskosten nach einem objektiven Maßstab umgelegt werden müssen. Dieser Maßstab muss für alle Mieter einer Wirtschaftseinheit einheitlich gelten. Subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien – also auch abweichende Vereinbarungen zur Wohnfläche – scheiden daher als Abrechnungsgrundlage aus.

Das Gericht begründete seine Entscheidung mit dem Grundsatz der Verteilungsgerechtigkeit: Wenn objektiv entstandene Kosten für ein gesamtes Mehrfamilienhaus einheitlich erfasst werden, müssen sie auch nach einem objektiven Kriterium verteilt werden. Die tatsächliche Wohnfläche ist ein solches objektives Kriterium.

Die frühere Rechtsprechung zur Zehn-Prozent-Toleranzgrenze bei Betriebskosten wurde ausdrücklich aufgegeben. Diese Abkehr war bereits durch ein früheres Urteil zu Mieterhöhungen eingeleitet worden. Dort hatte das Gericht entschieden, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ebenfalls die tatsächliche Wohnfläche zählt.

Unterschied zur Mietminderung

Anders liegt der Fall bei der Mietminderung. Hier bleibt die bekannte Zehn-Prozent-Regel bestehen. Ein Mieter kann die Miete nur dann wegen zu kleiner Wohnfläche mindern, wenn die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Fläche liegt.

Der Unterschied erklärt sich aus der unterschiedlichen Interessenlage: Bei der Mietminderung geht es um das Verhältnis zwischen zwei Vertragsparteien und deren subjektive Vorstellungen vom Mietobjekt. Bei der Betriebskostenabrechnung hingegen müssen die Kosten gerecht auf alle Mieter eines Hauses verteilt werden. Hier dürfen keine individuellen Vereinbarungen zu Lasten anderer Mieter wirken.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter bedeutet diese Entscheidung: Bei der Prüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung sollten Sie sich nicht allein auf die im Mietvertrag genannte Wohnfläche verlassen. Maßgeblich ist die tatsächliche Größe Ihrer Wohnung.

Wenn Sie vermuten, dass Ihre Wohnung kleiner ist als in der Abrechnung angegeben, können Sie eine Überprüfung verlangen. Ist sie jedoch größer, müssen Sie mit einem höheren Kostenanteil rechnen.

Für Vermieter ergibt sich daraus die Pflicht, bei Betriebskostenabrechnungen die tatsächlichen Wohnflächen zu ermitteln und zugrunde zu legen. Abweichungen von den Mietvertragsangaben sind zu korrigieren. Die frühere Zehn-Prozent-Toleranz gilt für Betriebskosten nicht mehr.

Diese Rechtsprechung gilt für alle Betriebskosten, die nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden. Dazu zählen neben den Heizkosten beispielsweise auch Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Hausmeisterkosten.

Grundsätze des Urteils

• Bei der Umlage von Betriebskosten nach Wohnflächenanteilen ist die tatsächliche Wohnfläche maßgebend, nicht die vertraglich vereinbarte Fläche.
• Subjektive Parteivereinbarungen zur Wohnfläche sind für die Betriebskostenabrechnung unbeachtlich.
• Eine Toleranzgrenze von zehn Prozent gilt bei Betriebskosten nicht.
• Objektiv entstandene Kosten erfordern einen objektiven Verteilungsmaßstab für alle Mieter.
• Die Abrechnung nach tatsächlicher Wohnfläche dient der Verteilungsgerechtigkeit.

Quelle: BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17