Räumungsklage gegen ausgezogenen Mitmieter: Auszug schützt nicht vor Kosten

Was war passiert?

Zwei Personen mieteten im Jahr 2015 gemeinsam eine Wohnung. Gemeinsamer Mietvertrag heißt: Beide unterschreiben, beide sind Vertragspartner des Vermieters – mit allen Rechten und Pflichten.

Sieben Jahre später zog die Mieterin aus. Ihr Mitmieter blieb in der Wohnung. Rund drei Jahre danach informierte sie den Vermieter per E-Mail über ihren Auszug. Zugleich bat sie darum, aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Eine Vereinbarung darüber kam nicht zustande.

Schließlich verlangte der Vermieter die Wohnung zurück und erhob Räumungsklage – gegen beide Mieter. Die Mieterin wehrte sich nicht. Sie erkannte den Anspruch sofort an, nachdem ihr die Klage zugestellt worden war.

Damit war die Räumung selbst kein Thema mehr. Offen blieb nur eine Frage: Wer zahlt die Kosten des Verfahrens, soweit es die ausgezogene Mieterin betrifft?

Worüber stritten Vermieter und Mieterin?

Im Zivilprozess zahlt normalerweise, wer verliert. Das regelt § 91 ZPO. Eine Ausnahme macht § 93 ZPO für das sofortige Anerkenntnis: Wer den Anspruch sofort anerkennt und zuvor keinen Anlass zur Klage gegeben hat, muss die Kosten nicht tragen. Dann zahlt der Kläger – obwohl er gewinnt.

Genau darauf berief sich die Mieterin. Sie wohne seit Jahren nicht mehr dort und habe keinen Zutritt mehr zur Wohnung. Das habe sie unmissverständlich mitgeteilt. Mehrfach habe sie sich außerdem um eine förmliche Entlassung aus dem Vertrag bemüht – ohne Erfolg. Der Vermieter habe von ihrem Auszug gewusst. Schließlich habe er ihre neue Anschrift erst beim Einwohnermeldeamt erfragen müssen.

Das Amtsgericht folgte dieser Sicht. Für die Räumung hätte nach seiner Auffassung eine Klage gegen den verbliebenen Bewohner genügt. Die anteiligen Kosten legte es deshalb dem Vermieter auf.

Der Vermieter legte dagegen sofortige Beschwerde ein, also ein Rechtsmittel gegen die Kostenentscheidung. Sein Argument: Eine Vereinbarung aller drei Beteiligten über das Ausscheiden der Mieterin gebe es nicht. Sie sei deshalb weiterhin Vertragspartei und schulde die Rückgabe der Wohnung. Außerdem brauche er einen Vollstreckungstitel gegen beide Mieter. Das ist die gerichtliche Grundlage, mit der ein Gerichtsvollzieher tätig werden darf.

Wie entschied das Landgericht?

Das Landgericht gab dem Vermieter recht. Die ausgezogene Mieterin muss die Kosten tragen, die durch ihre Einbeziehung in den Prozess entstanden sind. Hinzu kommen die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Zwar hatte die Mieterin den Anspruch rechtzeitig anerkannt. Sie hatte aber Anlass zur Klage gegeben. Dafür ist nicht entscheidend, ob jemand etwas falsch gemacht hat. Es kommt allein darauf an, ob der Kläger vor dem Prozess annehmen musste, ohne Klage nicht zu seinem Recht zu kommen. Das bejahte das Gericht.

Warum reicht der Auszug nicht aus?

Der Kern der Begründung: Der Auszug aus der Mietwohnung ändert nichts am Mietvertrag. Wer unterschrieben hat, bleibt Vertragspartei, bis er wirksam entlassen wird. Dafür braucht es eine Vereinbarung, an der Vermieter, ausziehender und bleibender Mieter mitwirken. Eine E-Mail mit der Bitte um Entlassung ersetzt diese Vereinbarung nicht.

Mehrere Mieter haften dem Vermieter als Gesamtschuldner. Das bedeutet nach § 421 BGB: Der Vermieter kann die gesamte Leistung von jedem Einzelnen verlangen. Das gilt für die Miete – und ebenso für die Räumung. Die Pflicht aus § 546 Abs. 1 BGB, die Wohnung nach Vertragsende zurückzugeben, trifft daher jeden Mitmieter in vollem Umfang. Es genügt nicht, selbst auszuziehen und die eigenen Sachen mitzunehmen.

Das Gericht behandelt die Rückgabe als unteilbare Leistung. Eine Wohnung lässt sich nicht zur Hälfte zurückgeben. Solange der Mitmieter dort wohnt, ist die Pflicht nicht erfüllt – auch nicht für die Person, die längst woanders lebt.

„Die Rückgabepflicht ist eine rein vertragliche […]." – Landgericht Paderborn

Darin liegt der Unterschied zum Herausgabeanspruch des Eigentümers aus § 985 BGB. Dieser richtet sich nur gegen denjenigen, der die Sache tatsächlich besitzt. Der mietvertragliche Anspruch knüpft dagegen an die Stellung als Vertragspartner an. Das Landgericht stützt sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Wozu ein Titel gegen jemanden, der längst weg ist?

Die Frage liegt nahe. Das Gericht nennt drei Gründe. Erstens kann der Vermieter Ansprüche gegen die ausgezogene Mieterin geltend machen, wenn der verbliebene Mieter die Wohnung nicht herausgibt. Zweitens ist nicht ausgeschlossen, dass sie es sich anders überlegt und wieder einzieht. Drittens setzt § 750 ZPO für die Zwangsräumung einen Titel gegen jede Person voraus, gegen die vollstreckt werden soll. Will der Vermieter die Wohnung vollständig geräumt zurückerhalten, braucht er nach Ansicht des Gerichts einen Titel gegen alle Mieter.

Selbst eine Zusage, sich nicht zu wehren, hätte der Mieterin nicht geholfen. Das Gericht ließ offen, ob ihre E-Mail so zu verstehen war. Auch dann bliebe sie zur Räumung verpflichtet. Der Vermieter durfte sich nicht darauf verlassen, ohne Titel gegen sie ans Ziel zu kommen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Sind Sie als Mitmieter ausgezogen oder planen Sie das? Dann sorgen Sie dafür, dass Sie auch aus dem Vertrag herauskommen. Der Auszug allein genügt nicht, die Ummeldung ebenso wenig. Sie brauchen eine Vereinbarung mit dem Vermieter und Ihrem bisherigen Mitmieter, die Ihr Ausscheiden regelt. Wahren Sie dabei die Schriftform: ein Dokument, drei Unterschriften. Die Alternative ist ein Mietaufhebungsvertrag oder eine gemeinsame Kündigung, die das Mietverhältnis insgesamt beendet.

Verweigert Ihr früherer Mitmieter die Mitwirkung? In vielen Fällen erkennen Gerichte einen Anspruch darauf an, dass er an einer gemeinsamen Kündigung mitwirkt. Für Ehepaare kennt das Gesetz in § 1568a BGB einen eigenen Weg: Mit der Scheidung können beide dem Vermieter gemeinsam mitteilen, wer die Wohnung übernimmt. Der andere scheidet dann aus dem Mietverhältnis aus. Lassen Sie sich dazu früh beraten. Bis zu einer Lösung haften Sie weiter – für die Miete und für die Rückgabe der Wohnung.

Werden Sie dennoch verklagt, rechnen Sie nicht damit, dass ein sofortiges Anerkenntnis Sie von den Kosten befreit. Was eine ausgezogene Mieterin stattdessen hätte tun müssen, um keinen Klageanlass zu geben, lässt der Beschluss offen.

Aus Vermietersicht gilt: Richten Sie Kündigung und Räumungsklage gegen alle Personen, die den Vertrag unterschrieben haben. Das gilt auch dann, wenn eine von ihnen seit Jahren nicht mehr dort wohnt. Mit einem Titel gegen alle Mieter sind Sie bei der Vollstreckung auf der sicheren Seite. Ermitteln Sie rechtzeitig die aktuelle Anschrift des ausgezogenen Mieters, etwa über das Einwohnermeldeamt.

Eine Einschränkung gehört dazu: Es handelt sich um die Entscheidung eines Landgerichts über die Prozesskosten. Das Amtsgericht hatte denselben Fall noch anders beurteilt. Andere Gerichte können die Kostenfrage im Einzelfall abweichend gewichten.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Der Auszug beendet die Stellung als Mieter nicht. Dafür ist eine Vereinbarung mit dem Vermieter und dem verbleibenden Mitmieter nötig.
• Mitmieter schulden die Rückgabe der Wohnung als Gesamtschuldner – unabhängig davon, wer noch dort wohnt.
• Die Rückgabe ist unteilbar: Erfüllt ist die Pflicht erst, wenn die Wohnung insgesamt geräumt zurückgegeben ist.
• Der Vermieter darf auch den ausgezogenen Mitmieter auf Räumung verklagen. Nach Auffassung des Gerichts braucht er für die vollständige Vollstreckung einen Titel gegen alle Mieter.
• Ein sofortiges Anerkenntnis erspart die Prozesskosten nur, wenn zuvor kein Anlass zur Klage bestand. Die bloße Mitteilung des Auszugs beseitigt diesen Anlass nicht.

Quelle: LG Paderborn, Beschluss vom 09.06.2026, Az. 1 T 29/26