Rauchwarnmelder im Hausflur: Wartungskosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden

Streit um Cent-Beträge mit großer Wirkung

Eine Vermieterin rechnete gegenüber ihrer Mieterin restliche Betriebskosten für das Jahr 2021 ab. Die Abrechnung enthielt neben den üblichen Positionen auch Kosten für die „Wartung Rauchwarnmelder Gemein.-Fläche" – also für die Wartung von Rauchwarnmeldern, die in den Hausfluren des Mehrfamilienhauses angebracht waren. Der auf die Mieterin entfallende Anteil war mit weniger als zwei Euro beziffert und für sich genommen kaum der Rede wert. Die Mieterin hielt jedoch mehrere Positionen dieser Abrechnung für nicht umlagefähig und zog bis vor das Landgericht. Das Verfahren entwickelte sich zu einer grundlegenden Auseinandersetzung über die Grenzen der Betriebskostenumlage.

Was war rechtlich strittig?

Die Parteien stritten über vier Abrechnungspositionen. Im Mittelpunkt stand die Wartung der Rauchwarnmelder in den Hausfluren – und die Grundsatzfrage, ob ein Vermieter Kosten für Geräte auf Mieter umlegen darf, die er rechtlich gesehen gar nicht hätte installieren müssen.

Daneben wehrte sich die Mieterin gegen die Umlage der Positionen „Wasserentsorgung" und „Entwässerung". Die Vermieterin hatte diese Posten jahrzehntelang nach Personenanzahl abgerechnet, dann aber einseitig auf einen Wohnflächenschlüssel umgestellt. Die Mieterin hielt das für unzulässig. Die übrigen angefochtenen Positionen – Wartung der Heizthermen und Abgasmessung – waren dagegen nach Ansicht des Gerichts klar umlagefähig und blieben in der Abrechnung.

Das Gericht: Freiwillige Extras trägt der Vermieter

Das Landgericht entschied klar: Wartungskosten für Rauchwarnmelder in Gemeinschaftsflächen sind nicht umlagefähig. In Nordrhein-Westfalen schreibt die Landesbauordnung vor, dass Rauchwarnmelder in den Wohnungen selbst anzubringen sind – auch in Fluren innerhalb der Wohnung, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen. Für Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser und Hausflure gilt diese Pflicht dagegen ausdrücklich nicht.

Das hat unmittelbare Folgen für die Umlagefähigkeit. Das Gericht prüfte zunächst, ob die Anbringung der Geräte in den Hausfluren als Modernisierung im Sinne von § 555b BGB einzustufen sei – das hätte die Mieterin nach § 555d BGB dulden müssen. Das verneinte das Gericht deutlich. Weder verbessern Rauchwarnmelder im Hausflur die allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des Gesetzes, noch handelt es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme.

„Für Gemeinschaftsflächen wie Hausflure gilt diese Vorschrift gerade nicht."

Aus demselben Grund scheidet auch eine Umlage als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV aus. Dieser Auffangtatbestand – der Betriebskosten erfasst, die in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich aufgeführt sind – ist restriktiv auszulegen. Er greift nur für Kosten von geringer praktischer Bedeutung oder solche, die auf neuartiger Technologie beruhen und zum Zeitpunkt der Verordnung noch nicht absehbar waren. Beides trifft auf die Wartung von Rauchwarnmeldern in Hausfluren nicht zu. Wer als Vermieter mehr installiert als gesetzlich verlangt, muss die Mehrkosten selbst tragen.

Das Gericht fügte dabei einen bemerkenswerten Sicherheitsaspekt hinzu: Rauchwarnmelder in Hausfluren können bei einem Brand sogar kontraproduktiv wirken, weil Bewohner dann über den verrauchten Flur ins Freie flüchten wollen, obwohl das Verbleiben in der Wohnung sicherer wäre.

Wasserkosten: 33 Jahre Praxis binden den Vermieter

Deutlich mehr Geld stand bei der Frage des Abrechnungsschlüssels auf dem Spiel. Die Vermieterin hatte Wasserversorgung und Entwässerung über mehr als drei Jahrzehnte konsequent nach Personenanzahl abgerechnet. Dann stellte sie die Abrechnung einseitig auf Wohnfläche um.

Das Landgericht sah in der jahrzehntelangen Praxis eine stillschweigende Vereinbarung über den Abrechnungsschlüssel. Eine solche Vereinbarung muss nicht schriftlich geschlossen werden – wer über 33 Jahre so abrechnet und damit auf beidseitiges Einvernehmen trifft, schafft eine verbindliche Regelung im Sinne des Mietvertrags. Diese lässt sich nicht einseitig aufkündigen. Das Gericht stützte sich dabei auf § 242 BGB (Treu und Glauben) sowie auf die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH.

Eine einseitige Änderung des Schlüssels wäre nach § 556a Abs. 2 BGB nur zulässig, wenn künftig nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung abgerechnet wird – etwa über Wasserzähler. Die bloße Umstellung auf Wohnfläche genügt dafür nicht. Die entsprechenden Beträge für Wasserentsorgung und Entwässerung erkannte das Gericht der Vermieterin daher nicht zu.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter sollten Sie bei der Betriebskostenabrechnung sorgfältig zwischen gesetzlich vorgeschriebenen und freiwilligen Maßnahmen unterscheiden. Rauchwarnmelder in Wohnungen sind in NRW Pflicht – deren Wartungskosten können Sie auf Mieter umlegen. Rauchwarnmelder in Hausfluren sind dagegen freiwillig – deren Wartungskosten tragen Sie selbst. Prüfen Sie außerdem, welchen Abrechnungsschlüssel Sie über die Jahre tatsächlich gelebt haben. Eine langjährige Abrechnungspraxis kann rechtlich bindend werden, auch wenn sie nie schriftlich vereinbart wurde. Eine Änderung hin zur Wohnfläche ist nur dann möglich, wenn Sie gleichzeitig auf einen verbrauchsabhängigen Maßstab umstellen.

Als Mieter lohnt sich ein genauer Blick auf die Nebenkostenabrechnung – auch bei kleinen Beträgen. Enthält die Abrechnung Wartungskosten für Rauchwarnmelder oder andere Geräte in Gemeinschaftsflächen, können Sie diese zurückweisen, sofern keine gesetzliche Installationspflicht bestand. Gleiches gilt, wenn der Vermieter den Abrechnungsschlüssel geändert hat, ohne die gesetzlichen Voraussetzungen dafür zu erfüllen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Wartungskosten für Rauchwarnmelder in Hausfluren sind in NRW nicht umlagefähig, weil dort keine gesetzliche Installationspflicht besteht.
• Der Auffangtatbestand für sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV greift nur für Kosten mit geringer praktischer Bedeutung oder auf neuartiger Technologie – nicht für freiwillige Extras.
• Wer über Jahrzehnte nach einem bestimmten Schlüssel abrechnet, schafft eine stillschweigende Vereinbarung, die nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen einseitig geändert werden kann.
• Die einseitige Umstellung des Abrechnungsschlüssels auf Wohnfläche ist unzulässig – erlaubt ist nur die Umstellung auf erfassten Verbrauch oder erfasste Verursachung.
• Wartungskosten für Heizthermen und Abgasmessungen sind umlagefähig, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält.

Quelle: LG Wuppertal, Urteil vom 23.10.2025, Az. 9 S 32/25