Mietpreisbremse bei Neubau: Reicht eine E-Mail als Auskunft des Vermieters?

Worum ging es in dem Streit?

Es ging um eine große Neubauwohnung in Berlin: vier Zimmer, mehr als 150 Quadratmeter, dazu ein Stellplatz in der Tiefgarage. Der Mieter war der erste Bewohner überhaupt. Er hatte die Wohnung noch während der Bauphase besichtigt. Beim Einzug war das Haus nicht ganz fertig, vor allem die Dachterrasse fehlte. Deshalb vereinbarten die Parteien eine feste Mietminderung: Solange die Arbeiten liefen, durfte der Mieter jeden Monat fünf Prozent weniger zahlen.

Vereinbart war außerdem eine Staffelmiete – eine Miete, die in festen Stufen steigt. Bald zahlte der Mieter nicht mehr vollständig. Der Zahlungsverzug summierte sich auf eine fünfstellige Summe. Die Vermieterin kündigte daraufhin außerordentlich, also ohne Kündigungsfrist. Der Mieter überwies kurz darauf einen Großteil des Rückstands, aber nicht alles. Danach zahlte er nur noch in Teilbeträgen.

Später sprach die Vermieterin eine Abmahnung aus und kündigte ein zweites Mal. Schließlich zog sie vor Gericht. Sie verlangte die Wohnung zurück und die ausstehende Miete.

Warum berief sich der Mieter auf die Mietpreisbremse?

Der Mieter hielt die vereinbarte Miete für deutlich zu hoch. Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin. Bei einer Neuvermietung darf die Miete danach höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese orientiert sich am Mietspiegel. So steht es in § 556d BGB. Was darüber hinausgeht, ist nach § 556g BGB unwirksam. Zu viel gezahlte Miete können Mieter dann zurückfordern.

Genau das tat der Mieter mit einer Widerklage – einer Gegenklage im selben Prozess. Er forderte überzahlte Miete in fünfstelliger Höhe zurück, dazu Anwaltskosten. Außerdem sollte das Gericht feststellen, dass die Miete ab Mitte 2025 überhöht ist. Wenn die Miete zu hoch sei, argumentierte er, fehle auch der Grund für die Kündigung.

Die Vermieterin hielt dagegen: Die Wohnung sei ein Neubau im Erstbezug. Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Das regelt § 556f BGB.

Der Mieter konterte mit einer Formalie. Wer sich auf diese Ausnahme beruft, muss den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert informieren. Das verlangt § 556g Abs. 1a BGB. Nach Ansicht des Mieters war das nie geschehen. Die entsprechende E-Mail der Hausverwaltung habe er nicht erhalten.

Wie entschied das Gericht?

Das Amtsgericht Pankow gab der Vermieterin in allen Punkten recht. Der Mieter muss die Wohnung und den Stellplatz räumen und herausgeben. Er muss außerdem die rückständige Miete zahlen, eine fünfstellige Summe nebst Zinsen. Die Widerklage wies das Gericht ab. Die Kosten des Verfahrens trägt der Mieter nach § 91 ZPO. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Den Anspruch auf Rückgabe stützt das Gericht auf § 546 BGB: Endet das Mietverhältnis, muss der Mieter die Wohnung zurückgeben. Und es endete. Fristlose Kündigung ist nach § 543 BGB unter anderem möglich, wenn der Mieter mit einem erheblichen Teil der Miete im Rückstand ist. So lag es hier: Zum Zeitpunkt der Kündigung fehlte bereits eine fünfstellige Summe. Die spätere zweite Kündigung spielte für die Begründung keine Rolle.

Entscheidend war die Frage, ob die Miete überhaupt zu hoch war. Das Gericht verneinte das. Die Mietpreisbremse galt für diese Neubauwohnung nicht. Damit war die Miete wirksam vereinbart, und die Rückstände waren geschuldet. Für die Rückforderung überzahlter Miete nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB ff.) blieb kein Raum.

Warum reichte eine knappe E-Mail als Auskunft?

Die Vermieterin hatte per E-Mail mitgeteilt, dass es sich um einen Erstbezug im höheren Preissegment handelt. Für das Gericht genügte das. Der Vermieter muss im Kern nur mitteilen, ob die Ausnahme greift – hier also: dass die Wohnung erstmals bezogen wird. Das Gericht formuliert es so:

„Der Vermieter ist gerade nicht gehalten, Einzelheiten und Begründungen vorzubringen." – Amtsgericht Pankow

Wer mehr wissen will, muss nachfragen. Dafür hat der Mieter einen eigenen Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB. Das Gericht beruft sich hier auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2022.

Hinzu kam ein zweites Argument. Der Mieter hatte die Wohnung in der Bauphase besichtigt. Beim Einzug war das Gebäude unfertig, und deshalb hatte er sogar eine Mietminderung vereinbart. Damit musste ihm klar sein, dass es sich um einen Neubau im Erstbezug handelt. Er kann sich nach Ansicht des Gerichts nicht darauf berufen, davon nichts gewusst zu haben.

Auch das Bestreiten des E-Mail-Zugangs half ihm nicht. Der Mieter hatte auf die Nachricht geantwortet. Damit hatte er sie erkennbar zur Kenntnis genommen. Das pauschale Bestreiten ließ das Gericht deshalb unberücksichtigt.

Das Gericht hält die E-Mail also für ausreichend und verweist zusätzlich auf das Vorwissen des Mieters. Ob andere Gerichte eine so knappe Formulierung ebenfalls genügen lassen, bleibt abzuwarten.

Warum rettete die Teilzahlung das Mietverhältnis nicht?

Der Mieter hatte nach der Kündigung einen großen Teil der Rückstände überwiesen. Für ihn sprach das gegen die Kündigung. Das Gericht sah es anders.

Das Gesetz kennt eine Schonfrist: Zahlt der Mieter die Rückstände nach einer fristlosen Kündigung vollständig, kann die Kündigung unwirksam werden. Sie läuft bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. So steht es in § 569 Abs. 3 BGB. Das Gericht nimmt das wörtlich: Erforderlich ist die gesamte rückständige Miete, einschließlich der Mahngebühren. Im Fall blieb ein Rest im vierstelligen Bereich offen. Damit trat keine Heilung ein.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter sollten Sie die Auskunft zur Neubau-Ausnahme nicht dem Zufall überlassen. Teilen Sie dem Mieter vor Vertragsschluss ausdrücklich mit, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Das Gericht hat sich mit einer knappen Formulierung zufriedengegeben. Verlassen Sie sich aber nicht darauf, dass jedes Gericht so großzügig ist. Halten Sie fest, wann und an welche Adresse Sie die Nachricht geschickt haben. So sind Sie auf der sicheren Seite. Bei Rückständen gilt: Rechnen Sie genau nach, ob der Mieter wirklich alles gezahlt hat, bis zum letzten Cent und inklusive Mahnkosten.

Als Mieter sollten Sie eines mitnehmen: Die Mietpreisbremse ist kein Freibrief, die Zahlung zu kürzen. Prüfen Sie zuerst, ob Ihre Wohnung überhaupt darunter fällt. Bei einer Erstvermietung im Neubau ist das häufig nicht der Fall. Lassen Sie die Miethöhe von einem Mieterverein oder einem Anwalt prüfen, bevor Sie Zahlungen einstellen. Wer die Miete zurückhält und mit seiner Einschätzung danebenliegt, riskiert die Wohnung. Haben Sie Zweifel an der Auskunft, fragen Sie nach – Details können Sie nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen.

Bewahren Sie außerdem Ihre Korrespondenz auf. Wer auf eine E-Mail antwortet, kann später kaum behaupten, sie nie erhalten zu haben. Und wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden wollen, müssen Sie den gesamten Rückstand ausgleichen. Fragen Sie beim Vermieter nach dem genauen Betrag samt Mahnkosten. Eine Teilzahlung rettet Ihre Wohnung nicht.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Eine Rückforderung überzahlter Miete scheitert dann.
• Der Vermieter muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert informieren, wenn er sich auf die Neubau-Ausnahme beruft. Die Auskunft betrifft im Kern nur das „Ob"; Einzelheiten kann der Mieter erfragen.
• Ein knapper Hinweis per E-Mail auf einen Erstbezug kann genügen, vor allem wenn dem Mieter der Neubau-Charakter ohnehin erkennbar war.
• Wer auf eine E-Mail antwortet, kann den Zugang nicht mehr pauschal bestreiten.
• Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird nur geheilt, wenn der gesamte Rückstand einschließlich Mahngebühren gezahlt wird. Teilzahlungen genügen nicht.

Quelle: Amtsgericht Pankow, Urteil vom 08.09.2026, Az. 3 C 96/25