Mietminderung wegen undichter Dusche

Tropfen im Bad, Lücken auf dem Mietkonto

Eine Mieterin bezog Ende 2023 eine Zweizimmerwohnung in Frankfurt am Main. Der Mietvertrag war erst wenige Wochen alt, da beanstandete sie die Dusche. Bei jedem Duschen laufe Wasser ins Bad, weil die Abtrennung nicht dicht sei. Sie setzte der Vermieterin eine Frist. Andernfalls werde sie die Miete kürzen.

Die Vermieterin ließ nachsehen und kam zu einem anderen Befund. Der Ablauf sei mit Haaren und Schmutz zugesetzt gewesen – aus ihrer Sicht eine gewöhnliche Abflussverstopfung, die sich mit einer Reinigung erledigt habe. Die Mieterin sah das anders und rügte den Zustand einige Wochen später erneut.

In den folgenden Monaten zahlte sie unregelmäßig. Eine Monatsmiete blieb ganz aus, eine weitere überwies sie nur gekürzt – mit dem Vermerk „abzüglich Mietminderung". Im Sommer 2024 reagierte die Vermieterin. Sie kündigte fristlos und hilfsweise ordentlich. Fristlose Kündigung heißt: Das Mietverhältnis endet sofort, ohne Kündigungsfrist. Als Grund nannte sie Zahlungsverzug, also einen Rückstand mit der Miete.

Knapp zwei Wochen später überwies die Mieterin den im Kündigungsschreiben genannten Betrag – ausdrücklich unter Vorbehalt. Die Vermieterin erhob dennoch Räumungsklage und kündigte im Prozess zwei weitere Male fristlos.

Erst Anfang 2025 arbeitete ein Handwerker an der Duschtür. Die Mieterin ließ sich von ihm schriftlich bestätigen, er habe die Dusche so abgedichtet, dass kein Wasser mehr ins Bad fließe. Genau diesen Halbsatz strich der Handwerker auf dem Papier allerdings wieder durch.

Mangel oder Bagatelle? Die Positionen der Parteien

Die Mieterin berief sich auf eine Minderung von 20 Prozent. Bei einer Mietminderung dürfen Sie die Miete kürzen, solange ein Mangel die Nutzung der Wohnung spürbar einschränkt. Im Raum stand außerdem ein Zurückbehaltungsrecht. Das ist das Recht, einen Teil der Miete vorläufig einzubehalten, bis der Vermieter den Mangel beseitigt hat.

Die Kündigung hielt sie schon formal für unwirksam. Aus dem Schreiben gehe nicht hervor, aus welchen Teilbeträgen sich der Rückstand zusammensetze. Außerdem habe die Vermieterin den Mangel anerkannt, indem sie die Dusche reparieren ließ.

Die Vermieterin hielt dagegen. Erhebliche Mängel habe es nie gegeben. Die Duschtür habe lediglich nachjustiert werden müssen. Zudem habe die Mieterin Besichtigung und Abhilfe selbst verzögert. Und der Mietvertrag erlaube einen Einbehalt nur nach rechtzeitiger Vorankündigung.

Das Amtsgericht gab der Mieterin weitgehend recht. Es ging von einer falsch montierten Duschabtrennung aus und setzte eine Minderung von 15 Prozent an. Für den restlichen Rückstand billigte es ihr ein Zurückbehaltungsrecht zu. Die Räumungsklage wies es ab. Zeugen hörte es dazu nicht. Die Vermieterin legte Berufung ein.

Wie hat das Landgericht entschieden?

Das Landgericht Frankfurt am Main drehte das Ergebnis vollständig um. Die Mieterin muss die Wohnung räumen. Die fristlose Kündigung war wirksam, der Anspruch auf Rückgabe folgt aus § 546 Abs. 1 BGB.

Anders als die Vorinstanz vernahm das Landgericht den Handwerker als Zeugen. Seine Aussage fiel deutlich aus. Er habe keinen Wasseraustritt feststellen können. Allenfalls seien kleinere Mengen denkbar. Eine Duschtür könne nie vollkommen dicht sein, sonst lasse sie sich nicht mehr schließen. Die größere Dichtung habe er nur sicherheitshalber eingebaut. Nennenswert Wasser trete nur aus, wenn jemand den Abfluss verschließe und sehr lange dusche. Im ganzen Haus seien baugleiche Duschen verbaut – eine vergleichbare Beschwerde habe es sonst nicht gegeben. Die Bestätigung habe er nur auf Drängen der Mieterin unterschrieben und den entscheidenden Teil bewusst gestrichen.

Das Gericht hielt den Zeugen für glaubwürdig. Fotos der Dusche stützten seine Angaben, denn die Gummidichtung war darauf zu erkennen. Damit stand fest: Wasser war, wenn überhaupt, nur in geringem und unerheblichem Umfang ausgetreten. Eine solche Bagatelle mindert die Miete nicht. Nach § 536 Abs. 1 BGB zählt nur ein Mangel, der die Tauglichkeit der Wohnung mehr als unerheblich beeinträchtigt.

Dem Amtsgericht hielt das Landgericht einen Verfahrensfehler vor. Weil der Mangel streitig war, hätte es Beweis erheben müssen. Eine schriftliche Bestätigung mit durchgestrichenem Kernsatz reichte dafür nicht aus.

Warum war die Kündigung wirksam?

Ohne Minderung schuldete die Mieterin die volle Miete. Nach der Rechnung des Gerichts fehlten bei der ersten Kündigung rund drei Monatsmieten. Das genügt für § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Danach darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete oder einen nicht unerheblichen Teil davon schuldig bleibt. Gleiches gilt, wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten ansammelt.

Auch formal hatte die Kündigung Bestand. Nach § 569 Abs. 4 BGB muss der Vermieter den Kündigungsgrund im Schreiben angeben. Dafür genügte der Hinweis auf den Zahlungsverzug. Eine Aufstellung jedes einzelnen Teilbetrags verlangte das Gericht nicht. Dass die Vermieterin den Rückstand im Prozess höher bezifferte, schadete ebenfalls nicht. Die Schuld bestand bereits, als die erste Kündigung zuging.

Auch die Nachzahlung unter Vorbehalt rettete die Mieterin nicht. Sie deckte nur den im Schreiben genannten Betrag. Nach der Rechnung des Gerichts blieb danach noch über Monate mehr als eine Monatsmiete offen. Die beiden späteren Kündigungen hielt das Gericht deshalb ebenfalls für wirksam.

Wie weit reicht das Zurückbehaltungsrecht?

Das Gericht sicherte sein Ergebnis doppelt ab. Selbst bei einer geringen Minderung hätte der Rückstand für die Kündigung gereicht. Denn ein Einbehalt nach § 320 BGB soll den Vermieter lediglich unter Druck setzen, den Mangel zu beheben. Unter Berufung auf den Bundesgerichtshof betonte das Landgericht: Wohnraummieter müssen dieses Recht schonend ausüben. Es ist zeitlich und der Höhe nach begrenzt. Der einbehaltene Betrag muss in einem angemessenen Verhältnis zur Bedeutung des Mangels stehen.

Hier hatte die neue Dichtung weniger als 200 Euro gekostet. Ein Einbehalt, der diesen Betrag um ein Vielfaches übersteigt, ließ sich nicht rechtfertigen. Mehr als einige hundert Euro hätte die Mieterin nach Ansicht des Gerichts keinesfalls zurückhalten dürfen. Ob die Vertragsklausel zur Vorankündigung wirksam war, ließ das Gericht deshalb offen.

Ganz ohne Schonung blieb die Mieterin nicht. Das Gericht gewährte ihr nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist, also zusätzliche Zeit für den Auszug. Sie beträgt rund drei Monate – beantragt hatte die Mieterin neun. Für sie sprach der angespannte Frankfurter Wohnungsmarkt. Gegen sie sprachen die lange zurückliegende Kündigung, das kurze Mietverhältnis und ihr eigenes Verschulden am Rückstand. Zusätzlich trägt sie die Anwaltskosten der Kündigung und die Kosten des Rechtsstreits. Die Revision ließ das Gericht nicht zu.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Haben Sie als Mieter einen Mangel entdeckt, prüfen Sie zuerst nüchtern, wie stark er Sie tatsächlich einschränkt. Ein paar Spritzer neben der Dusche sind lästig, aber kein Grund für eine Kürzung. Das Risiko einer Fehleinschätzung tragen Sie selbst. Kürzen Sie zu Unrecht oder zu viel, wächst Monat für Monat ein Rückstand – und mit ihm die Kündigungsgefahr. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie die Miete zunächst vollständig, aber ausdrücklich unter Vorbehalt zahlen. Zu viel Gezahltes können Sie dann später zurückfordern, ohne Ihre Wohnung zu riskieren.

Dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos und Videos. Zeigen Sie ihn dem Vermieter schriftlich an. Ermöglichen Sie Besichtigungen und Reparaturtermine zügig. Verlassen Sie sich nicht auf eine Gefälligkeitsbestätigung des Handwerkers: Vor Gericht zählt, was er als Zeuge aussagt. Einen Einbehalt sollten Sie maßvoll und zeitlich begrenzt halten. Er ist außerdem nur ein Pfand auf Zeit. Ist der Mangel behoben, müssen Sie den Betrag nachzahlen.

Als Vermieter sollten Sie jede Mängelanzeige ernst nehmen und zeitnah prüfen lassen. Halten Sie fest, was der Handwerker vorgefunden und getan hat. Im Streitfall ist er Ihr wichtigster Zeuge. Eine vorsorgliche Nachbesserung schadet Ihnen dabei nicht: Die sicherheitshalber eingebaute Dichtung hinderte das Gericht nicht daran, einen Mangel zu verneinen. Nennen Sie im Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug und den Rückstand klar. Jede Einzelposition müssen Sie nach diesem Urteil nicht auflisten. Eine nachvollziehbare Aufstellung erspart Ihnen aber Diskussionen. Bringen Sie außerdem Geduld mit: Zwischen der ersten Kündigung und dem Räumungsurteil lagen hier mehr als zwei Jahre.

Das Landgericht hat ausdrücklich eine Einzelfallentscheidung getroffen. Wo die Grenze zwischen Bagatelle und erheblichem Mangel verläuft, hängt von den Umständen ab. Steht nach dem Duschen tatsächlich regelmäßig das Bad unter Wasser, kann die Bewertung anders ausfallen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Mietminderung. Geringer Wasseraustritt aus der Dusche ist kein Mangel, der die Miete mindert.
• Wer die Miete zu Unrecht kürzt, gerät in Zahlungsverzug. Erreicht der Rückstand die gesetzlichen Schwellen, darf der Vermieter fristlos kündigen.
• Das Zurückbehaltungsrecht des Wohnraummieters ist zeitlich und der Höhe nach begrenzt. Der Einbehalt muss zur Bedeutung des Mangels passen.
• Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter den Zahlungsverzug als Grund angeben. Eine Aufschlüsselung jedes Teilbetrags ist dafür nicht erforderlich.
• Ist ein Mangel streitig, muss das Gericht Beweis erheben. Eine schriftliche Handwerkerbestätigung ersetzt die Zeugenvernehmung nicht.

Quelle: Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.08.2026, Az. 2-11 S 67/25