Maklervertrag per E-Mail: Wann die Textform gewahrt ist – und wann nicht

Wie kam es zum Streit?

Ein Paar beauftragte eine Immobilienmaklerin zunächst damit, eine Kaufgelegenheit für ein fremdes Hausgrundstück nachzuweisen. Daraus wurde im Laufe der Zeit mehr: Auch der Verkauf des eigenen Einfamilienhauses rückte in den Mittelpunkt. Die Maklerin vermittelte tatsächlich einen Käufer; das Haus wurde für rund 617.000 Euro notariell verkauft.

Kurz nach dem Verkauf stellte die Maklerin ihre Maklercourtage in Rechnung – gut 8.800 Euro. Das Paar zahlte zunächst. Doch wenige Monate später widerriefen die Käufer die Zahlung und forderten das Geld zurück. Ihr Argument: Ein wirksamer Maklervertrag über den Verkauf ihres eigenen Hauses sei niemals zustande gekommen.

Was hatte die Maklerin übersehen?

Im Kern des Streits stand eine E-Mail der Maklerin vom 3. April 2023. Darin bot sie dem Paar ein Gespräch über die laufenden Kaufpreisverhandlungen an. Unterhalb ihrer Grußformel und ihrer Unterschrift fanden sich mehrere Hinweisblöcke – darunter ein „Hinweis zur Fälligkeit der Provision". Dieser wies darauf hin, dass bei Abschluss eines Kaufvertrags über ein Einfamilienhaus eine Provision von maximal 3,57 % des Kaufpreises von beiden Seiten fällig werde.

Das Paar antwortete am 13. April 2023 per E-Mail und bat die Maklerin, beim Notar einen Termin für den Hausverkauf zu vereinbaren. Für die Maklerin war damit klar: Maklervertrag geschlossen, Provision verdient.

Doch so einfach ist es nicht. Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 schreibt § 656a BGB für Verträge über den Nachweis oder die Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Textform vor. Das bedeutet: Die Erklärungen beider Seiten müssen auf einem dauerhaften Datenträger festgehalten sein – etwa in einer E-Mail.

Das Landgericht Stade hatte die Klage auf Rückzahlung zunächst für berechtigt gehalten. Das OLG Celle bestätigte dieses Ergebnis, begründete es aber anders: Ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus könne nach Einführung der Textform nur noch durch ausdrückliche Angebots- und Annahmeerklärungen geschlossen werden – konkludentes Verhalten, also schlüssiges Handeln ohne ausdrückliche Worte, reiche nicht mehr aus.

Was entschied der BGH – und warum?

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Maklerin zurück, korrigierte aber die Begründung des OLG in einem wesentlichen Punkt.

Konkludente Maklerverträge sind auch unter der Textformvorschrift möglich. Der BGH stellt klar: Die Einführung des § 656a BGB hat nichts daran geändert, dass Maklerverträge grundsätzlich auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen können. Entscheidend ist, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile – insbesondere die Parteien, die Provisionshöhe und der Gegenstand des angestrebten Hauptvertrags – aus den textformwahrenden Erklärungen bestimmbar ergeben. Für die Bestimmbarkeit darf auch auf außerhalb der E-Mails liegende Umstände zurückgegriffen werden, soweit sich dafür ein hinreichender Anhaltspunkt im Text selbst findet.

Ein einheitliches Dokument ist nicht erforderlich. Angebot und Annahme müssen sich nach § 126b BGB nicht auf demselben Blatt befinden. Anders als bei der Schriftform nach § 126 BGB müssen die Parteien nicht auf derselben Urkunde unterzeichnen. Der Austausch von E-Mails kann daher grundsätzlich einen formwirksamen Maklervertrag begründen.

Doch hier liegt der entscheidende Haken: Der Provisionshinweis der Maklerin stand unterhalb ihrer Unterschrift – also nach dem erkennbaren Ende ihrer E-Mail. Das aber genügt der Textform nicht.

„Auch wenn die Wahrung der Textform keine Unterschrift erfordert, darf der auf andere Weise verdeutlichte Abschluss der Vereinbarung ebenfalls nicht durch Vertragsnachträge beseitigt werden."

— BGH, Urteil vom 11. März 2026, I ZR 202/25

Der BGH erinnert daran, dass der Erklärende auch bei der Textform deutlich machen muss, wo seine Erklärung endet – sei es durch eine Grußformel, eine Datumsangabe, einen Namenszug oder eine vergleichbare Kennzeichnung. Steht das Provisionsverlangen erst nach der Unterschrift im „Kleingedruckten", ist dieses Ende bereits gesetzt. Der Hinweis gehört damit nicht mehr zum formwirksamen Erklärungsinhalt.

Weil schon kein wirksames Angebot der Maklerin vorlag, konnte auch die E-Mail des Paares – die Bitte um Vereinbarung eines Notartermins – keine Annahme bewirken. Ein formwirksamer Maklervertrag kam damit nicht zustande.

Kein Bereicherungsanspruch für die Maklerin. Da der § 656a BGB dem Schutz beider Vertragsparteien dient, scheidet auch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch der Maklerin auf Vergütung ihrer geleisteten Dienste aus. Wer die Formvorschrift nicht einhält, kann die Provision auch nicht auf dem „Umweg" über das Bereicherungsrecht zurückfordern – selbst wenn der Makler tatsächlich erfolgreich tätig war.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Makler sollten Sie Ihren Provisionshinweis stets oberhalb Ihrer Unterschrift und damit vor dem erkennbaren Ende Ihrer E-Mail platzieren. Ein Hinweisblock im Footer – nach Grußformel und Namenszeile – reicht für ein wirksames Vertragsangebot nicht aus. Stellen Sie sicher, dass Ihr Provisionsverlangen Teil des eigentlichen Nachrichtentextes ist und dass der Empfänger darauf erkennbar antwortet.

Prüfen Sie außerdem, ob Sie für jeden Auftrag – Käufer- und Verkäuferseite separat – einen eigenen formwirksamen Vertrag schließen. Der BGH stellt klar: Aus einem früheren Käufermaklervertrag ergibt sich kein automatischer Verkäufermaklervertrag.

Als Verkäufer oder Käufer können Sie sich auf die Formvorschrift des § 656a BGB berufen, wenn der Makler die Textform nicht korrekt eingehalten hat. Haben Sie eine Provision gezahlt, ohne dass ein wirksamer Maklervertrag vorlag, haben Sie nach § 812 Abs. 1 BGB einen Rückforderungsanspruch. Die Maklerin kann Ihnen in einem solchen Fall auch nicht entgegenhalten, dass sie ja tatsächlich tätig geworden ist.

Eine Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag – also der pauschale Hinweis, dass der Vertrag durch einen bestimmten Makler vermittelt wurde – schafft keinen eigenständigen Rechtsgrund für den Provisionsanspruch. Sie hat lediglich Beweiswirkung zugunsten des Maklers, ersetzt aber keinen formwirksamen Maklervertrag.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Maklerverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen müssen nach § 656a BGB die Textform gemäß § 126b BGB wahren – E-Mails sind grundsätzlich geeignet.
• Angebot und Annahme dürfen in getrennten E-Mails enthalten sein; ein einheitliches Dokument ist nicht erforderlich.
• Auch konkludente Vertragsschlüsse sind möglich, wenn die wesentlichen Bestandteile – Parteien, Provision, Vertragsgegenstand – aus den Texterklärungen bestimmbar sind.
• Ein Provisionshinweis unterhalb der Unterschrift im E-Mail-Footer wahrt die Textform nicht und begründet kein wirksames Vertragsangebot.
• Fehlt die vorgeschriebene Textform, hat der Makler auch keinen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Vergütung seiner Dienste.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. März 2026, Az. I ZR 202/25