Mietrückstand: Ordentliche Kündigung beendet Mietverhältnis nicht automatisch

Der Fall: Vermieterin klagt auf Räumung

Eine Vermieterin kündigte ihrer Mieterin fristlos und hilfsweise ordentlich, weil diese mehrere Monatsmieten nicht bezahlt hatte. Bei Ausspruch der Kündigung war die Mieterin mit fünf Monatsmieten im Rückstand. Auch nach Erhalt der fristlosen Kündigung zahlte sie zunächst nicht weiter.

Erst als ihr die Räumungsklage zugestellt wurde, beglich die Mieterin sämtliche Rückstände vollständig. Durch diese Zahlung innerhalb der sogenannten Schonfrist wurde die fristlose Kündigung unwirksam. Die Vermieterin berief sich daraufhin auf ihre hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung und verlangte weiterhin die Räumung der Wohnung.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Die Vermieterin legte Berufung ein.

Der Streit: Reicht der Zahlungsverzug für eine ordentliche Kündigung?

Die Vermieterin argumentierte, dass ein Zahlungsverzug über sieben Monate hinweg eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstelle. Die Mieterin habe auch nach der fristlosen Kündigung nicht gezahlt, sondern erst nach Zustellung der Räumungsklage. Von einem einmaligen Verstoß könne daher keine Rede sein.

Die Vermieterin betonte: Da sie als Kapitalgesellschaft institutioneller Vermieter sei, dürfe das Gericht die verspätete Zahlung nicht milder bewerten. Auch institutionelle Vermieter könnten sich auf eine Störung des Vertrauensverhältnisses berufen.

Die Mieterin hatte sich im Verfahren nicht weiter geäußert, aber alle Rückstände beglichen und einen Dauerauftrag für künftige Mietzahlungen eingerichtet.

Die Entscheidung: Einzelfallprüfung ist entscheidend

Das Landgericht wies die Berufung der Vermieterin zurück. Die ordentliche Kündigung sei unwirksam, weil kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses bestehe.

Das Gericht stellte klar: Nicht jede auf einen Mietrückstand gestützte ordentliche Kündigung führt automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr erfordert die Beurteilung eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls.

Welche Faktoren das Gericht berücksichtigte

Bei der Prüfung, ob das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist, bewertete das Gericht mehrere Aspekte. Die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen spielte ebenso eine Rolle wie der vollständige Ausgleich aller offenen Forderungen durch die Mieterin. Auch die Einrichtung eines Dauerauftrags für künftige Zahlungen sowie die wirtschaftlichen Konsequenzen für die Vermieterin flossen in die Beurteilung ein.

Ein entscheidender Hinweis

Besonders aussagekräftig war für das Gericht folgendes Detail: Die Vermieterin selbst hatte im Räumungsprozess angeboten, das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn die Mieterin die Verfahrenskosten übernehme. Dieses Angebot zeige deutlich, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien noch intakt sei.

Das Gericht führte aus, dass die unterbliebene Mietzahlung zwar eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstelle. Diese habe das Vertrauensverhältnis jedoch nicht so nachhaltig gestört, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses bestehe.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter bedeutet dieses Urteil eine gewisse Entlastung. Selbst wenn eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung unwirksam wird, muss eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht zwangsläufig zum Verlust der Wohnung führen. Entscheidend ist, ob das Vertrauensverhältnis zum Vermieter wirklich zerstört ist.

Wichtig für Mieter: Wer Mietrückstände hat, sollte diese so schnell wie möglich ausgleichen und für die Zukunft eine zuverlässige Zahlungsweise einrichten. Das Gericht berücksichtigt diese Bemühungen bei seiner Entscheidung.

Für Vermieter zeigt das Urteil, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kein Selbstläufer ist. Besonders wenn der Vermieter selbst Vergleichsbereitschaft signalisiert, kann das Gericht daraus schließen, dass das Vertrauensverhältnis noch nicht endgültig zerrüttet ist.

Hinweis für Vermieter: Wer im Räumungsprozess Vergleichsangebote macht, sollte sich bewusst sein, dass dies als Indiz gegen eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses gewertet werden kann.

Grundsätze des Urteils

• Eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückstands führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses
• Gerichte müssen im Einzelfall prüfen, ob das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört wurde
• Relevante Faktoren sind: Höhe des Rückstands, vollständiger Ausgleich, Einrichtung eines Dauerauftrags und wirtschaftliche Folgen für den Vermieter
• Vergleichsangebote des Vermieters im Prozess können zeigen, dass das Vertrauensverhältnis noch besteht
• Die Bemühungen des Mieters zur Schadensbeseitigung sind in die Würdigung einzubeziehen

Quelle: LG Leipzig, Beschluss vom 19.06.2025 – Az. 2 S 264/24