Der Fall: Clever getarnte Provision

Ein Ehepaar interessierte sich 2021 für ein Einfamilienhaus, das von einer Immobilienmaklerin im Auftrag der Verkäuferin angeboten wurde. Im Exposé war der Kaufpreis mit 397.500 Euro angegeben – mit dem ausdrücklichen Hinweis "keine Käuferprovision".

Die Kaufvertragsparteien handelten zunächst einen Kaufpreis von 395.000 Euro und anschließend von 370.000 Euro aus. Mit der zweiten Preissenkung sollte der Kaufpreis um genau jenen Betrag reduziert werden, den die Verkäuferin der Maklerin als Provision schuldete.

In einer separaten "Vereinbarung" – unterschrieben nur von den Käufern und der Maklerin – verpflichteten sich die Käufer, der Maklerin einen Betrag von 25.000 Euro als "Honorar" zu zahlen. Dieser Betrag war am Tag der notariellen Beurkundung fällig.

Nach Beurkundung des Kaufvertrags stellte die Maklerin den Käufern wie vereinbart 25.000 Euro in Rechnung. Die Käufer zahlten zunächst, forderten den Betrag später aber gerichtlich zurück.

Die zentrale Streitfrage: Ist die Umgehung des Gesetzes wirksam?

Der Fall warf eine grundlegende Frage auf: Kann die gesetzliche Regelung zur fairen Verteilung der Maklerkosten (§ 656d BGB) durch solche Konstruktionen umgangen werden?

Die Maklerin argumentierte, es handele sich nicht um eine verbotene Abwälzung der Provision, sondern um eine legitime Preisgestaltung: Der ursprüngliche Kaufpreis sei einfach aufgeteilt worden – in einen reduzierten Betrag für den Verkäufer und einen separaten Betrag für die Maklerin.

Das Landgericht gab den Käufern vollständig Recht und verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung des gesamten Betrags. Das Oberlandesgericht Köln hingegen entschied, dass die Käufer nur die Hälfte (12.500 Euro) zurückfordern könnten, da eine geltungserhaltende Reduktion der unwirksamen Vereinbarung möglich sei.

Die Entscheidung des BGH: Keine halben Sachen

Der BGH hat in seiner Entscheidung mehrere wichtige Grundsätze klargestellt:

1. Umfassender Anwendungsbereich: § 656d BGB erfasst nicht nur direkte Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer, sondern jede Art von vertraglicher Vereinbarung, die zu einer Zahlungspflicht des nicht beauftragenden Teils führt – einschließlich separater Vereinbarungen mit dem Makler.
2. Innenverhältnis entscheidend: Wenn sich die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichten, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, verstößt dies gegen § 656d BGB, selbst wenn die Verkäuferin formal Vertragspartnerin des Maklers bleibt.
3. Komplette Nichtigkeit statt Teilwirksamkeit: Eine gegen § 656d BGB verstoßende Vereinbarung ist vollständig nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion, bei der der Käufer zumindest die Hälfte der Provision zahlen müsste, findet nicht statt.

"Eine Vereinbarung, die gegen § 656d BGB verstößt, ist nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion mit der Folge, dass die andere Partei zur Zahlung des hälftigen Maklerlohns verpflichtet bleibt, findet nicht statt."

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Käufer:

• Wenn Sie als Käufer einer Immobilie eine Vereinbarung unterschreiben sollen, durch die Sie mehr als die Hälfte der Maklerprovision tragen würden, ist diese unwirksam.
• Haben Sie bereits eine solche Zahlung geleistet, können Sie den gesamten Betrag zurückfordern – nicht nur den Teil, der über die Hälfte hinausgeht.
• Achten Sie auf versteckte Konstruktionen: Auch wenn eine Provisionszahlung als "Honorar" oder als Teil des Kaufpreises getarnt wird, greift der gesetzliche Schutz.

Für Verkäufer:

• Als Verkäufer müssen Sie mindestens die Hälfte der Maklerkosten tragen, wenn Sie den Makler beauftragt haben.
• Vereinbarungen, die dies umgehen sollen, sind unwirksam und können zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen.

Für Makler:

• Provisionsvereinbarungen, die gegen § 656d BGB verstoßen, sind vollständig unwirksam.
• Es ist nicht möglich, durch vertragliche Gestaltungen die hälftige Teilung der Provision zu umgehen.
• Eine transparente und gesetzeskonforme Gestaltung der Provisionsvereinbarung ist unerlässlich.

Fazit: Ein Sieg für den Verbraucherschutz

Mit diesem Urteil hat der BGH ein klares Zeichen für den Verbraucherschutz gesetzt. Die seit Ende 2020 geltende gesetzliche Regelung zur fairen Verteilung der Maklerkosten kann nicht durch kreative Vertragskonstruktionen ausgehebelt werden.

Die Entscheidung stärkt die Position von Immobilienkäufern erheblich: Wer mehr als die Hälfte der Provision gezahlt hat, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte, kann den gesamten Betrag zurückfordern – unabhängig davon, wie die Vereinbarung im Einzelnen gestaltet war.

Für alle Beteiligten am Immobilienmarkt bedeutet dies: Klare und faire Vereinbarungen zur hälftigen Teilung der Maklerkosten sind der einzig rechtssichere Weg.

Quelle: BGH, Urteil vom 6. März 2025 - I ZR 138/24

Das Wichtigste in Kürze

• Verkäufer müssen ungefragt über Eingriffe in die Statik des Hauses informieren
• Ein fehlender Standsicherheitsnachweis ist offenbarungspflichtig
• Bei arglistigem Verschweigen können Käufer den Kaufvertrag anfechten und rückabwickeln
• Die Kaufnebenkosten können ebenfalls zurückgefordert werden

Der Fall: Tragende Wände entfernt – Trägerkonstruktion nicht dauerhaft standsicher

Ein Ehepaar kaufte im Jahr 2015 ein Hausgrundstück in Hanglage für 440.000 Euro. Was die Käufer nicht wussten: Die Verkäufer hatten während ihrer Eigentumszeit erhebliche bauliche Veränderungen vorgenommen. Unter anderem hatten sie im ersten Obergeschoss tragende Trennwände entfernen und die Decke stattdessen durch zwei Eisenträger abstützen lassen.

Diese Stützkonstruktion war jedoch statisch nicht dauerhaft tragfähig. Der eingebrachte Stahlträger lag auf Mauerwerk auf, das das zusätzliche Gewicht nicht tragen konnte. Zudem wurden nur für die vorübergehende Stützung geeignete Stahlsprieße zur dauerhaften Abstützung verwendet und durch Verblendungen verdeckt. Einen Nachweis der statischen Tragfähigkeit gab es nicht.

Nach der Schlüsselübergabe begannen die Käufer mit Umbaumaßnahmen. Dabei stellte ein beauftragter Statiker fest, dass die vorhandene Trägerkonstruktion unzulässig und nicht dauerhaft tragfähig sei. Die Käufer leiteten ein Beweisverfahren ein, bei dem ein Sachverständiger weitere Mängel feststellte und die Kosten zur Beseitigung aller Mängel auf rund 161.547 Euro bezifferte.

Daraufhin erklärten die Käufer die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und verlangten vor Gericht die Rückabwicklung.

Die Entscheidung: Arglistige Täuschung durch Verschweigen der Statik-Änderungen

Das OLG Zweibrücken gab den Käufern Recht und verurteilte die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Hausgrundstücks.

Nach Ansicht des Gerichts hatten die Verkäufer durch das Verschweigen der statischen Veränderungen arglistig gehandelt. Auch wenn sie behaupteten, sie hätten die Arbeiten von einer "polnischen Firma" ausführen lassen und keine Kenntnis von der genauen Konstruktion gehabt, waren sie verpflichtet, die Käufer ungefragt über folgende Umstände zu informieren:

• Die Entfernung der tragenden Zwischenwände
• Die Ersetzung durch eine Stahlträgerkonstruktion
• Das Fehlen eines Statiknachweises
• Die Unklarheit darüber, ob es sich bei der ausführenden Firma um eine Fachfirma handelte

Das Gericht stellte klar:

"Schon die Entfernung der ursprünglichen Zwischenwände, bei denen es sich um tragende Wände handelte, und deren Ersetzung durch eine Stahlträgerkonstruktion ist als solches ein offenbarungspflichtiger Umstand. Denn solche Eingriffe in die ursprüngliche, ordnungsgemäße Statik eines Gebäudes sind angesichts der möglichen Folgen schon aus sich heraus ein für einen potentiellen Erwerber des Hausanwesens ganz wesentlicher Vorgang, der ungefragt zu offenbaren ist."

Das OLG war überzeugt, dass die Verkäufer mit Eventualvorsatz handelten: Sie kannten die offenlegungspflichtigen Tatsachen und nahmen billigend in Kauf, dass die Käufer bei Kenntnis der Umstände den Kaufvertrag nicht oder nicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen hätten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Käufer:

1. Anfechtungsrecht bei verschwiegenen Statik-Problemen: Wenn Verkäufer statische Veränderungen am Haus verschweigen, können Sie den Kaufvertrag anfechten – auch lange nach dem Kauf.
2. Erstattung von Kaufnebenkosten: Bei erfolgreicher Anfechtung können Sie neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Grundbuchkosten und Maklercourtage zurückverlangen. Auch Kosten für die Wohngebäudeversicherung sind erstattungsfähig.
3. Besichtigungen schützen nicht vor allem: Selbst wenn Sie das Haus mehrfach besichtigt haben, befreit dies den Verkäufer nicht von der Pflicht, über statisch relevante Änderungen zu informieren – insbesondere wenn diese durch Verkleidungen verdeckt sind.
4. Sachverständige einschalten: Bei Verdacht auf statische Probleme sollten Sie frühzeitig einen Fachmann hinzuziehen. Bei größeren baulichen Veränderungen empfiehlt sich eine vorherige Prüfung durch einen Statiker.

Für Verkäufer:

1. Offenbarungspflicht für statische Veränderungen: Sie müssen Käufer ungefragt über alle Eingriffe in die Statik des Hauses informieren – auch wenn Sie diese für unbedenklich halten.
2. Statiknachweis wichtig: Lassen Sie nach baulichen Veränderungen einen Statiknachweis erstellen und bewahren Sie diesen auf. Das Fehlen eines solchen Nachweises ist offenbarungspflichtig.
3. Aufklärungspflicht auch für beauftragte Arbeiten: Sie können sich nicht damit entlasten, dass Sie die Arbeiten von einer Firma ausführen ließen. Die Verantwortung für die Aufklärung bleibt bei Ihnen.
4. Hohe Haftungsrisiken: Bei arglistig verschwiegenen Mängeln haftet der Verkäufer unabhängig von vertraglichen Gewährleistungsausschlüssen – selbst wenn die Kosten zur Beseitigung des Mangels vergleichsweise gering sind (hier nur 4% des Kaufpreises).

Dieses Urteil unterstreicht, wie wichtig Transparenz beim Immobilienverkauf ist. Insbesondere bei Eingriffen in die Statik eines Gebäudes sollten Verkäufer alle relevanten Informationen offenlegen – auch ohne direkte Nachfrage. Denn Käufer dürfen darauf vertrauen, dass ein Gebäude dauerhaft standsicher ist.

Quelle: OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.09.2024 - 7 U 45/23

Die zentrale Frage: Wer gehört zur "Familie"?

Im Mittelpunkt des Urteils steht die Frage, wie der Begriff "Familie" im Mietrecht auszulegen ist. Diese Frage ist besonders relevant, wenn es um Eigenbedarfskündigungen durch Gesellschaften geht.

Der konkrete Fall: Die Beklagten waren seit 2009 Mieter einer Wohnung in Berlin. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erwarb 2013 das Gebäude. Zum Zeitpunkt des Kaufs hatte die GbR zwei Gesellschafter, die Cousins waren. Nach dem Tod eines Gesellschafters wurden dessen drei Kinder als Erben ebenfalls Gesellschafter der GbR.

Im August 2021 kündigte die GbR das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Einer der neuen Gesellschafter wollte die Wohnung für sich und seine Ehefrau nutzen. Die Mieter weigerten sich auszuziehen, woraufhin die GbR Räumungsklage erhob.

Der Streitpunkt: Die Kündigungssperrfrist

Nach § 577a Abs. 1a BGB gibt es eine Kündigungssperrfrist, wenn eine Wohnung nach der Vermietung an eine Personengesellschaft (wie eine GbR) veräußert wird. In Berlin beträgt diese Sperrfrist durch eine spezielle Verordnung sogar zehn Jahre.

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Die Sperrfrist gilt nicht, wenn die Gesellschafter im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs derselben Familie angehörten (§ 577a Abs. 1a Satz 2 BGB).

Die entscheidende Frage war also: Gehören Cousins zur selben "Familie" im Sinne dieser Ausnahmeregelung?

Die klare Definition des Familienbegriffs durch den BGH

Der BGH traf eine richtungsweisende Entscheidung: Als "Familie" im mietrechtlichen Sinne gelten nur Personen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen nach § 383 ZPO oder § 52 StPO zusteht.

Zu diesem Personenkreis gehören:

• Verlobte, Ehegatten und Lebenspartner
• Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel)
• Verwandte in der Seitenlinie bis zum dritten Grad (Geschwister, Onkel, Tanten, Neffen, Nichten)

Cousins sind jedoch in der Seitenlinie im vierten Grad miteinander verwandt und fallen daher nicht unter diese Definition – selbst wenn zwischen ihnen eine noch so enge persönliche Bindung besteht.

Warum der BGH den Familienbegriff eng auslegt

Die Begründung des BGH für die enge Definition des Familienbegriffs ist besonders aufschlussreich:

1. Typisierende Betrachtungsweise: Der Gesetzgeber geht pauschal davon aus, dass innerhalb eines bestimmten Verwandtschaftskreises eine enge persönliche Bindung besteht. Diese Annahme gilt aber nur für den im Prozessrecht definierten Kreis der zeugnisverweigerungsberechtigten Personen.
2. Objektive statt subjektive Kriterien: Der BGH lehnt es bewusst ab, auf die tatsächlich vorhandene persönliche Bindung abzustellen. Bei entfernteren Verwandten wie Cousins reicht auch eine tatsächlich bestehende enge Beziehung nicht aus, um sie als "Familie" einzustufen.
3. Rechtssicherheit und Planbarkeit: Das Gericht betont, dass die klare, objektive Definition des Familienbegriffs Rechtsstreitigkeiten über die subjektive Frage der persönlichen Nähebeziehung vermeidet. Eine einzelfallbezogene Prüfung der sozialen Nähe würde zu Rechtsunsicherheit führen.

"Als 'Familienangehörige' oder als 'Familie' im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB sind ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht."

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Die enge Definition des Familienbegriffs hat weitreichende praktische Konsequenzen:

Wer gilt als "Familie" im mietrechtlichen Sinne:

✓ Ehepartner und eingetragene Lebenspartner
✓ Verlobte
✓ Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel (gerade Linie)
✓ Geschwister (Seitenlinie 2. Grades)
✓ Onkel, Tanten, Neffen, Nichten (Seitenlinie 3. Grades)

Wer gilt NICHT als "Familie":

✗ Cousins und Cousinen (Seitenlinie 4. Grades)
✗ Großcousins
✗ Unverheiratete Lebensgefährten
✗ Angeheiratete Verwandte (außer in den Grenzen des Schwägerschaftsgrads)
✗ Freunde, egal wie eng die Beziehung ist

Praktische Bedeutung für Vermieter:

• Eine GbR kann grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen.
• Erwirbt eine GbR ein bereits vermietetes Objekt, gilt die Kündigungssperrfrist (in Berlin: zehn Jahre).
• Die Ausnahme von der Sperrfrist greift nur, wenn die ursprünglichen Gesellschafter im oben definierten Sinne zur selben Familie gehören.
• Eine persönliche oder wirtschaftliche Verbundenheit der Gesellschafter reicht für die Ausnahme nicht aus.

Praktische Bedeutung für Mieter:

• Wenn Ihre Wohnung von einer GbR erworben wurde, deren Gesellschafter nur entfernt verwandt (z.B. Cousins) oder gar nicht verwandt sind, sind Sie durch die Kündigungssperrfrist geschützt.
• Die Sperrfrist beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
• Innerhalb dieser Frist kann auch wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters nicht wirksam gekündigt werden.

Fazit: Familie ist im Mietrecht klar definiert

Der BGH hat mit seiner Entscheidung für Klarheit gesorgt: Im Mietrecht gilt ein objektiv bestimmbarer, eng gefasster Familienbegriff. Die Definition orientiert sich am Zeugnisverweigerungsrecht und nicht an der tatsächlichen persönlichen Bindung zwischen den Beteiligten.

Diese enge Auslegung mag manchen persönlichen Lebensrealitäten nicht entsprechen. Schließlich können Cousins durchaus eng verbunden sein, während manche gesetzlich privilegierten Verwandten kaum Kontakt haben. Der BGH hat sich jedoch bewusst für eine klare, objektive Definition entschieden, die Rechtssicherheit schafft und Streitigkeiten vermeidet.

Für Mieter bedeutet das Urteil einen stärkeren Schutz: Bei Erwerb durch eine GbR, deren Gesellschafter nicht im engeren Sinne "Familie" sind, greift die Kündigungssperrfrist. Vermieter müssen bei der Planung von Eigenbedarfskündigungen sorgfältig prüfen, ob sie unter die eng definierte Ausnahme fallen.

Quelle: BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 276/23