Der Streitfall: Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung

In dem verhandelten Fall hatte ein Vermieter seinem Mieter eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 zugestellt, aus der sich eine Nachforderung von 547,15 Euro ergab. Der Mieter hatte bereits Teilzahlungen in Höhe von insgesamt 450 Euro geleistet, bestritt aber, für bestimmte Kosten aufkommen zu müssen.

Konkret wendete sich der Mieter gegen zwei Kostenpositionen:

1. Die Wartungskosten für Rauchmelder
2. Die Kosten für den Winterdienst

Beide Positionen waren nicht ausdrücklich im Mietvertrag als umlagefähige Betriebskosten vereinbart worden. Zudem hatte der Vermieter den Umlagemaßstab für die Heizkosten von ursprünglich 50:50 (Verbrauch

äche) auf 70:30 geändert.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht Schöneberg gab dem Vermieter Recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung der noch ausstehenden 97,15 Euro. Die Begründung des Gerichts liefert wichtige Erkenntnisse für alle Mietverhältnisse:

Rauchmelder-Wartungskosten sind umlagefähig

Wichtig: Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag dürfen Vermieter die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern auf ihre Mieter umlegen.

Das Gericht begründete dies damit, dass es sich bei den Wartungskosten für Rauchmelder um Betriebskosten handelt, die erst nach Abschluss des Mietvertrags aufgrund einer Modernisierung entstanden sind. In solchen Fällen ist der Vermieter ausnahmsweise berechtigt, diese Kosten auf den Mieter umzulegen. Das Gericht stützte sich hierbei auf ein Urteil des Landgerichts Magdeburg aus dem Jahr 2011 und auf ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2004.

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass bei neu eingeführten Betriebskosten von einer konkludenten (stillschweigenden) Einigung ab dem Zeitpunkt ihrer erstmaligen Entstehung auszugehen ist. Zudem ist der Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, diese nach einer Modernisierung entstandenen Kosten zu tragen.

Winterdienstkosten sind Teil der Straßenreinigung

Ebenfalls wichtig: Winterdienstkosten fallen unter die Straßenreinigungskosten und sind auch ohne separate Vereinbarung umlagefähig.

Das Gericht stellte klar, dass es unerheblich ist, ob der Winterdienst als solcher ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Entscheidend sei vielmehr, dass die Parteien die Umlage der Straßenreinigungskosten vereinbart haben. Bei Winterdienst handele es sich um Kosten der Straßenreinigung, die lediglich saisonal, nämlich im Winter, anfallen.

Änderung des Umlagemaßstabs für Heizkosten

In dem Urteil ging es auch um die Frage, ob der Vermieter den Umlagemaßstab für Heizkosten ändern darf. Die ursprüngliche Vereinbarung im Mietvertrag sah eine Verteilung von 50% nach Verbrauch und 50% nach Fläche vor. Der Vermieter hatte diesen Maßstab jedoch auf 70% nach Verbrauch und 30% nach Fläche geändert.

Das Gericht entschied:

Nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, darf der Vermieter den vereinbarten Umlagemaßstab für Heizkosten ändern.

Im konkreten Fall hatte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 22.12.2016 den Umlagemaßstab gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 Heizkostenverordnung aufgrund von baulichen Maßnahmen geändert. Seit 2017 wurden die Heizkostenabrechnungen entsprechend dem neuen Schlüssel verteilt. Das Gericht ging hier von einer konkludenten Vereinbarung zwischen den Parteien aus, da der Mieter die Änderung über mehrere Jahre hinweg akzeptiert hatte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg hat wichtige praktische Auswirkungen für Mieter und Vermieter:

1. Für Mieter:
   • Auch wenn im Mietvertrag die Wartungskosten für Rauchmelder nicht ausdrücklich genannt sind, müssen Sie diese in der Regel bezahlen.
   • Gleiches gilt für die Kosten des Winterdienstes, sofern die Umlage der Straßenreinigungskosten vereinbart ist.
   • Prüfen Sie Ihre Betriebskostenabrechnungen genau, aber bedenken Sie, dass bestimmte Kosten auch ohne explizite Vereinbarung umlagefähig sein können.
2. Für Vermieter:
   • Sie können Kosten für nachträglich eingebaute Rauchmelder auf Ihre Mieter umlegen, auch wenn dies nicht explizit im Mietvertrag vereinbart wurde.
   • Winterdienstkosten können als Teil der Straßenreinigungskosten abgerechnet werden.
   • Nach energetischen Sanierungen können Sie den Umlagemaßstab für Heizkosten anpassen, sollten dies aber schriftlich mitteilen.

Dieses Urteil zeigt einmal mehr, dass bei Betriebskosten nicht allein der Wortlaut des Mietvertrags entscheidend ist. Auch gesetzliche Regelungen, die Grundsätze von Treu und Glauben sowie die Rechtsprechung spielen eine wichtige Rolle.

Bei Unsicherheiten über die Umlagefähigkeit bestimmter Betriebskosten kann es sinnvoll sein, rechtlichen Rat einzuholen, um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden.

Quelle

AG Schöneberg, Urteil vom 05.02.2025 - 4 C 5067/24

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Der Fall: Vermieter will nur den Stellplatz kündigen

In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter im April 2003 einen Mietvertrag für eine Zweizimmerwohnung im dritten Stock eines Mehrfamilienhauses abgeschlossen. Im selben Vertrag war auch ein PKW-Stellplatz auf dem Hinterhof des Grundstücks nebst Fernbedienung für die Einfahrt enthalten.

Im März 2024 - also über 20 Jahre später - kündigte die neue Eigentümerin und Vermieterin dem Mieter den Stellplatz zum 30. Juni 2024, ohne Gründe anzugeben. Sie berief sich dabei auf § 580a Abs. 1 BGB, der bei der Miete von "sonstigen Räumen" eine ordentliche Kündigung ermöglicht.

Der Mieter widersprach der Kündigung, woraufhin die Vermieterin Klage auf Räumung des Stellplatzes und Herausgabe des Transponders einreichte.

Die Standpunkte: Ein Vertrag oder zwei?

Die Kernfrage des Rechtsstreits war einfach: Handelt es sich um zwei separate Mietverträge (Wohnung und Stellplatz getrennt) oder um einen einheitlichen Mietvertrag?

Die Vermieterin argumentierte:

• Es handele sich um zwei eigenständige Verträge
• Der Stellplatz könne nach den Vorschriften über die Miete sonstiger Räume separat gekündigt werden

Der Mieter hingegen meinte:

• Es liege ein einheitlicher Mietvertrag vor
• Dieser könne nur nach den Vorschriften über Wohnraummiete gekündigt werden, die deutlich strengere Anforderungen stellen

Das Urteil: Einheitlicher Mietvertrag!

Das Amtsgericht Kiel (Urteil vom 14.10.2024, Az. 107 C 88/24) wies die Klage ab und gab dem Mieter recht. Die Kündigung des Stellplatzes war unwirksam.

"Entscheidend für die Abgrenzung, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht oder zwei unabhängige Mietverhältnisse, ist der Parteiwille."

Das Gericht begründete seine Entscheidung mit mehreren überzeugenden Argumenten:

1. Wirtschaftliche Zusammengehörigkeit: Wohnung und Stellplatz befanden sich auf demselben Grundstück, was für eine wirtschaftliche Einheit spricht.
2. Einheitliche Vertragsurkunde: Alles war in einem Dokument mit der Überschrift "Mietvertrag für Wohnungen" geregelt.
3. Vorgedruckte Regelungen: Die Kündigungsregelungen im Vertrag bezogen sich durchgängig auf Wohnraummiete.
4. Spezielle Sonderregelung: Im Vertrag war lediglich eine besondere Klausel enthalten, die dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht für den Stellplatz einräumte - und zwar nur für den Fall, dass "der neue PKW nicht durch die Hofeinfahrt passt".

Das Gericht fand es besonders überzeugend, dass die Parteien zwar eine spezielle Ausstiegsmöglichkeit für den Mieter geregelt, aber keine allgemeine Kündigungsmöglichkeit nur für den Stellplatz vorgesehen hatten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Die Entscheidung des AG Kiel steht in einer Reihe ähnlicher Urteile und bekräftigt wichtige Grundsätze für Mieter:

• Einheitlicher Vertrag = einheitlicher Schutz: Wenn Wohnung und Stellplatz in einem Vertrag geregelt sind und sich auf demselben Grundstück befinden, spricht viel für einen einheitlichen Mietvertrag mit dem vollen Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts.
• Auf die Details achten: Ein gesondert ausgewiesener Mietanteil für den Stellplatz macht aus einem einheitlichen Vertrag noch keine zwei separaten Verträge.
• Sonderkündigungsklauseln genau lesen: Eine spezielle Regelung wie "Der Pkw-Stellplatz kann mit einer 4-wöchigen Kündigungsfrist zurückgegeben werden, falls der neue Pkw nicht durch die Hofeinfahrt passt" gilt nur für den genannten Sonderfall und nur zugunsten des Mieters.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz als einheitlich oder getrennt anzusehen ist, sollten Sie im Streitfall rechtlichen Rat einholen. Die Abgrenzung kann im Einzelfall komplex sein und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Die grundsätzliche Tendenz der Rechtsprechung ist jedoch klar: Bei räumlichem Zusammenhang und einheitlicher vertraglicher Regelung genießt auch der Stellplatz den besonderen Schutz des Wohnraummietrechts.

Quelle: AG Kiel, Urteil vom 14.10.2024 - 107 C 88/24

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Der Fall: Eskalierter Streit im Hinterhof

Der vorliegende Fall dreht sich um einen Konflikt zwischen einer Mieterin und ihrer Vermieterin. An zwei aufeinanderfolgenden Tagen – dem 18. und 19. Mai 2023 – kam es zu folgenden Vorfällen:

Die Mieterin goss jeweils einen mit Wasser gefüllten Eimer aus ihrem Fenster in den Hof, während sich die Vermieterin dort aufhielt. Nach Feststellung des Gerichts wurde die Vermieterin dabei beide Male getroffen und "gänzlich durchnässt". Ein Zeuge beschrieb den Zustand der Vermieterin bildhaft als "klitschnass" wie bei der "Ice-Bucket-Challenge".

Die Mieterin selbst gab an, dass die Wassergüsse erfolgt seien, um die Vermieterin davon abzuhalten, ihr Fahrrad umzustellen. Nach dem ersten Vorfall soll die Mieterin sogar geäußert haben, "sie würde es wieder tun" – was sie am Folgetag dann auch in die Tat umsetzte.

Die rechtliche Bewertung: Störung des Hausfriedens

Das Gericht bewertete dieses Verhalten als schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten. Folgende rechtliche Aspekte waren dabei entscheidend:

1. Störung des Hausfriedens: Bereits das grundsätzliche Schütten eines Wassereimers aus dem Fenster in den Hof eines vermieteten Gebäudes stellt ein vertragswidriges Verhalten dar.
2. Verletzung der Rücksichtnahmepflicht: Die Mieterin hat das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme "in grober Weise wiederholt verletzt".
3. Vorsätzliches Handeln: Der Mieterin war bewusst, dass sich die Vermieterin im Hof aufhielt. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass sie zumindest billigend in Kauf nahm, die Vermieterin zu treffen.
4. Strafrechtliche Relevanz: Das Gericht stufte die Handlung sogar als vorsätzliche Körperverletzung im Sinne des § 223 StGB ein.

"Bereits jeder einzelne der Wassergüsse ist dazu geeignet, aufgrund seiner Nachhaltigkeit und Schwere einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darzustellen."

Die Entscheidung: Fristlose Kündigung war rechtmäßig

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis am 24. Mai 2023 fristlos und forderte die Räumung der Wohnung. Das Gericht bestätigte die Rechtmäßigkeit dieser Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB.

Besonders bemerkenswert: Eine vorherige Abmahnung war in diesem Fall nicht erforderlich. Das Gericht begründete dies mit zwei wesentlichen Punkten:

1. Die Schwere des Vorfalls rechtfertigte den sofortigen Ausspruch der Kündigung ohne vorherige Warnung.
2. Eine Abmahnung hätte "offensichtlich keinen Erfolg" versprochen, da die Mieterin ausdrücklich angekündigt hatte, ihr Verhalten zu wiederholen.

Die von der Mieterin erhobene Widerklage auf Mängelbeseitigung wies das Gericht ebenfalls ab, da durch die wirksame fristlose Kündigung das Mietverhältnis bereits beendet war und somit keine Ansprüche mehr daraus abgeleitet werden konnten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil verdeutlicht wichtige Grundsätze im Mietrecht, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter relevant sind:

Für Mieter:

• Respektvoller Umgang ist Pflicht: Das Mietverhältnis verpflichtet zu gegenseitiger Rücksichtnahme. Körperliche Übergriffe oder Belästigungen – und sei es "nur" durch Wasser – können schwerwiegende Konsequenzen haben.
• Konflikte sachlich lösen: Bei Streitigkeiten mit dem Vermieter sollten immer sachliche Lösungswege gesucht werden. Der Rechtsweg steht offen, Selbstjustiz hingegen kann zum Verlust der Wohnung führen.
• Keine Bagatelle: Was mancher vielleicht als harmlosen Streich ansehen könnte, kann rechtlich als Körperverletzung gewertet werden und sofortige Konsequenzen nach sich ziehen.

Für Vermieter:

• Dokumentation ist wichtig: Bei Vorfällen, die den Hausfrieden stören, sollten Beweise gesichert und Zeugen benannt werden. Im vorliegenden Fall war die Aussage eines Zeugen entscheidend.
• Abmahnung nicht immer erforderlich: Bei besonders schwerwiegenden Verstößen kann eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung rechtmäßig sein.
• Zeitnahes Handeln: Nach Kenntnis eines Kündigungsgrundes sollte die Kündigung zeitnah ausgesprochen werden, um den Zusammenhang zwischen Vorfall und Kündigung deutlich zu machen.

Das Urteil zeigt eindrücklich, dass der Gesetzgeber und die Rechtsprechung dem friedlichen Zusammenleben in Mietverhältnissen einen hohen Stellenwert beimessen. Die Störung des Hausfriedens durch körperliche Übergriffe – auch wenn diese auf den ersten Blick harmlos erscheinen mögen – kann zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses führen.

Quelle: AG Hanau, 19.02.2024 - 34 C 92/23

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