Vergütungsvereinbarung mit dem Anwalt: Wie viel Freiheit hat die Eigentümergemeinschaft?

Streit um die Anwaltsrechnung nach TOP 6

Eine Eigentümerin stritt sich mit ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft um eine Frage, die viele WEGs betrifft: Wer bestimmt, wie ein Anwalt bezahlt wird? Die Grundlage bildete die notarielle Teilungserklärung der Anlage.

Auslöser war ein anderer, bereits laufender Rechtsstreit der Gemeinschaft. Für dieses Verfahren beauftragte der Verwalter der WEG – auf Bitten des Verwaltungsbeirats – eine Anwaltskanzlei. Statt nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) abzurechnen, schlossen Verwaltung und Kanzlei eine Vergütungsvereinbarung auf Stundenbasis. Die Sätze waren gestaffelt: von rund 260 Euro netto für Associates bis zu 320 Euro netto für Partner.

Auf der nächsten Eigentümerversammlung sollte die Gemeinschaft über die Kündigung dieser Vereinbarung abstimmen. Der Antrag: Die Verwaltung solle die Vergütungsvereinbarung auflösen und künftig nach dem RVG abrechnen. Eine deutliche Mehrheit lehnte das ab – nur eine einzige Eigentümerin stimmte dafür. Damit stand ein Negativbeschluss im Raum: Die Versammlung hatte etwas nicht beschlossen, was die Klägerin für richtig hielt.

Ermessen der Gemeinschaft gegen Wirtschaftlichkeitsgebot

Genau hier lag der Kern des Streits. Die Klägerin argumentierte, der Verwalter sei gar nicht befugt gewesen, die Vergütungsvereinbarung eigenständig abzuschließen. Weder der Verwaltervertrag noch das Gesetz hätten das hergegeben – dafür hätte es vorab eines Beschlusses gebraucht. Zudem gebe es in Hamburg genug Fachanwälte, die zu den gesetzlichen Gebühren arbeiten. Nur bei einer RVG-Abrechnung sei zudem sichergestellt, dass die Gemeinschaft im Falle eines Prozessgewinns alle Kosten vom Gegner zurückbekommt.

Die Gemeinschaft verteidigte den Beschluss. Es liege im Ermessen der Eigentümer, welcher Kanzlei sie vertrauen und wie diese vergütet wird. Ein gesonderter Beschluss sei nicht nötig gewesen, weil entsprechende Befugnisse bereits aus dem Verwaltervertrag und aus § 27 Abs. 1 WEG folgten.

Die Klägerin erhob deshalb eine Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss. Zusätzlich verlangte sie im Wege der Beschlussersetzungsklage, dass das Gericht die Kündigung der Vereinbarung selbst anordnet. Erst später im Verfahren rügte sie, ein Stundensatz von 320 Euro netto sei unangemessen hoch und liege deutlich über dem Marktüblichen.

Die Entscheidung: Klage abgewiesen

Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg wies die Klage mit Urteil vom 13.06.2025 (Az. 980b C 42/24 WEG) vollständig ab. Bei der Anfechtung eines Negativbeschlusses gilt eine strenge Regel: Sie hat nur Erfolg, wenn ausschließlich die beantragte Entscheidung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte – das Ermessen der Gemeinschaft also auf null reduziert war. Gab es zulässige Alternativen, bleibt der Negativbeschluss bestehen.

Genau solche Alternativen sah das Gericht hier. Wohnungseigentümern steht bei Vertragsentscheidungen ein weites Ermessen zu, das ausdrücklich auch die Höhe der Vergütung umfasst. Das Gericht betonte einen wichtigen Unterschied zur Auswahl eines Handwerksbetriebs: Bei Erhaltungsmaßnahmen gebietet das Wirtschaftlichkeitsgebot in der Regel den günstigsten Anbieter. Anwaltliche Beratung ist dagegen eine Dienstleistung höherer Art nach § 627 BGB, die auf einem besonderen persönlichen Vertrauensverhältnis beruht. Wer mehr Vertrauen in Person und Leistungsfähigkeit eines Anwalts setzt, darf dafür auch eine höhere Vergütung akzeptieren.

Auch die Frage der internen Zuständigkeit half der Klägerin nicht weiter. Ob die Verwaltung die Vereinbarung aus eigenem Recht abschließen durfte, ließ das Gericht offen – im Außenverhältnis stand ihr die Vertretungsmacht ohnehin unzweifelhaft zu. Und selbst wenn die Verwaltung im Innenverhältnis überschritten hätte: Im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz nach §§ 18, 19 WEG dürfen die Eigentümer ein solches Handeln der Verwaltung auch nachträglich legitimieren. Der Negativbeschluss ließ sich als eine solche (stillschweigende) Billigung verstehen.

„Zwingende Gründe, die dem Abschluss einer Vergütungsvereinbarung […] entgegen stehen, sind weder von der Klägerin […] schlüssig dargetan worden noch sind sie sonst ersichtlich."

Den späteren Einwand zur Höhe des Stundensatzes ließ das Gericht gar nicht mehr zu. Die Klägerin hatte ihn nicht innerhalb der zweimonatigen Anfechtungsbegründungsfrist nach § 45 WEG vorgebracht – damit war sie mit diesem Argument endgültig ausgeschlossen. Auch der von der Klägerin angeführte Interessenkonflikt half nicht: Dass ein Miteigentümer selbst Partner der beauftragten Kanzlei war, betraf allenfalls die separate Mandatsvereinbarung, nicht die hier angegriffene Honorarfrage. Die zusätzliche Beschlussersetzungsklage scheiterte aus denselben Gründen sowie – teilweise – bereits daran, dass die Versammlung mit diesem konkreten Begehren nie befasst worden war.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Eigentümer sollten Sie wissen: Die Mehrheit der Gemeinschaft entscheidet innerhalb eines weiten Ermessensspielraums, welche Kanzlei beauftragt wird und wie diese vergütet wird. Sie müssen eine solche Mehrheitsentscheidung grundsätzlich hinnehmen, auch wenn Sie persönlich eine günstigere Lösung bevorzugt hätten. Wollen Sie sich gegen eine konkrete Stundensatzhöhe wehren, müssen Sie diesen Einwand unbedingt innerhalb der zweimonatigen Anfechtungsfrist vorbringen – ein nachgeschobenes Argument bleibt sonst unberücksichtigt.

Als Verwaltung oder Beirat zeigt das Urteil, dass Sie bei der Anwaltsauswahl nicht zwingend das günstigste Angebot wählen müssen. Dokumentieren Sie dennoch gut, warum eine bestimmte Kanzlei und eine bestimmte Vergütungsform gewählt wurde – etwa besonderes Fachwissen oder Vertrauen aus früherer Zusammenarbeit. Legen Sie eine eigenmächtig geschlossene Vereinbarung der Versammlung zur nachträglichen Billigung vor, sind Sie damit auf der sicheren Seite.

Wenn Sie eine Vergütungsvereinbarung kündigen wollen, achten Sie darauf, dass Ihr Beschlussantrag alle betroffenen Verträge – etwa auch eine separate Mandatsvereinbarung – konkret benennt. Fehlt die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit einem bestimmten Punkt, scheitert eine gerichtliche Beschlussersetzung oft schon an fehlendem Rechtsschutzbedürfnis.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Bei der Anfechtung eines Negativbeschlusses gewinnt nur, wer nachweist, dass ausschließlich der beantragte Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte.
• Wohnungseigentümer haben ein weites Ermessen bei der Wahl und Vergütung ihrer Rechtsberater – anders als bei rein wirtschaftlichen Handwerkeraufträgen.
• Ein eigenmächtiges Handeln der Verwaltung kann die Gemeinschaft im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz nachträglich legitimieren.
• Einwände gegen einen Beschluss müssen innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgebracht werden, sonst sind sie endgültig ausgeschlossen.
• Eine Beschlussersetzungsklage setzt voraus, dass die Eigentümerversammlung mit dem konkreten Begehren zuvor befasst war.

Quelle: AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.06.2025, Az. 980b C 42/24 WEG