Täuschung über Untervermietung führt zur Kündigung

Der Fall: Heimliche Komplettuntervermietung mit Gewinn

Eine Mieterin hatte ihre Wohnung seit vielen Jahren angemietet, nutzte diese jedoch selbst nicht mehr. Sie wohnte in einer anderen Stadt und hatte die gesamte Wohnung heimlich an eine andere Person untervermietet. Dabei verlangte sie von der Untermieterin deutlich mehr Miete, als sie selbst an ihre Vermieterin zahlen musste. Die Differenz belief sich auf einen erheblichen monatlichen Betrag, der weit über den reinen Nebenkosten lag.

Die Vermieterin erfuhr von dieser unerlaubten Untervermietung und sprach zunächst eine Abmahnung aus. Darin wies sie die Mieterin darauf hin, dass die Untervermietung ohne ihre Zustimmung erfolgt sei und forderte sie auf, diesen Zustand zu beenden. Die Mieterin reagierte auf die Abmahnung, verharmloste jedoch das Geschehene erheblich und machte unwahre Angaben.

Die Täuschung: Verharmlosung statt Wahrheit

Nach Erhalt der Abmahnung behauptete die Mieterin gegenüber der Vermieterin, die Wohnung würde lediglich von einer Bekannten mitgenutzt. Sie stellte die Situation so dar, als handle es sich um eine vorübergehende Hilfe für eine Freundin in Not. Tatsächlich nutzte die Untermieterin die Wohnung jedoch vollständig und allein. Die Mieterin selbst hatte zu diesem Zeitpunkt bereits seit längerer Zeit keinen Zugang mehr zur Wohnung und nutzte diese überhaupt nicht.

Diese Darstellung war eindeutig darauf gerichtet, das wahre Ausmaß der Untervermietung zu verschleiern. Die Mieterin versuchte, die Vermieterin darüber zu täuschen, dass die Untermieterin die Wohnung in Wahrheit komplett und unter Ausschluss der Hauptmieterin bewohnte. Von einer bloßen Mitnutzung konnte keine Rede sein.

Die rechtliche Bewertung: Untervermietung ohne Erlaubnis

Grundsätzlich darf ein Mieter seine Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters an Dritte weitervermieten. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt beispielsweise vor, wenn sich die Lebensumstände des Mieters nach Abschluss des Mietvertrages geändert haben und er die Wohnung aus nachvollziehbaren Gründen teilweise untervermieten möchte.

Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin jedoch kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Sie wohnte selbst in einer anderen Stadt und hielt die Wohnung lediglich für eine vage zukünftige Nutzung durch ihre Kinder vor, die möglicherweise irgendwann einmal dort studieren würden. Ein solches spekulatives Interesse rechtfertigt keine Untervermietung.

Hinzu kam, dass die Mieterin die Wohnung vollständig untervermietet hatte. Eine komplette Untervermietung der gesamten Wohnung muss ein Vermieter grundsätzlich nicht erlauben, selbst wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hätte. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass ein Vermieter ein Interesse daran hat, zu wissen, wer tatsächlich in seiner Wohnung wohnt.

Die Kündigung: Mehrere Kündigungsgründe

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mehrfach. Zunächst erfolgte eine Kündigung wegen der unerlaubten Untervermietung selbst, dann eine weitere Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Schließlich sprach die Vermieterin eine ordentliche Kündigung wegen der nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses aus. Diese letzte Kündigung war auf den Täuschungsversuch der Mieterin gestützt.

Das Gericht musste entscheiden, ob diese Kündigungen wirksam waren und die Mieterin zur Räumung der Wohnung verpflichtet ist. Dabei konzentrierte sich das Gericht auf die ordentliche Kündigung vom September, die auf den Täuschungsversuch gestützt war.

Die Entscheidung: Täuschung als eigenständiger Kündigungsgrund

Das Landgericht Berlin gab der Vermieterin recht und bestätigte die Räumungsklage. Die Richter stellten klar, dass ein Vermieter es nicht hinnehmen muss, nach einer berechtigten Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung von seinem Mieter über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung getäuscht zu werden.

In einem solchen Täuschungsversuch liegt eine eigenständige und mehr als unerhebliche Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis. Diese Pflichtverletzung kann gemäß den gesetzlichen Vorschriften zur Kündigung bei Pflichtverletzung jedenfalls eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Die Vorinstanz hatte bereits so entschieden, und das Landgericht bestätigte diese Auffassung in vollem Umfang.

Das Gericht betonte, dass die Abmahnung vom Mai berechtigt gewesen sei. Die Mieterin habe die Wohnung ohne Erlaubnis und ohne Anspruch auf eine solche vollständig untervermietet. Angesichts der Konditionen, die die Mieterin mit der Untermieterin vereinbart hatte, lag eindeutig eine vollständige Untervermietung der gesamten Wohnung vor. Diese war nach den gesetzlichen Vorschriften verboten.

Die Begründung: Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar

Die Richter führten weiter aus, dass der Vermieterin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Täuschungsversuch nicht mehr zuzumuten war. Die Vermieterin musste damit rechnen, dass die Mieterin erneut versuchen würde, die Wohnung unterzuvermieten. Dies ergab sich aus den Umständen des Falles. Die Mieterin wohnte seit vielen Jahren selbst in einer anderen Stadt und benötigte die Wohnung allenfalls für eine zukünftige Nutzung durch ihre Kinder.

Das Gericht hielt es für nicht glaubhaft, dass die Mieterin tatsächlich selbst in die Wohnung einziehen wollte, wie sie erst im letzten Moment im Gerichtsverfahren behauptet hatte. Diese Behauptung sei auch zu spät vorgebracht worden und widerspreche ihren früheren Angaben. Zudem sei unverständlich geblieben, warum die Mieterin die Wohnung nicht gemeinsam mit ihrer damaligen Bekannten genutzt habe, wenn sie dort tatsächlich habe wohnen wollen.

Die Entscheidung machte deutlich, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieterin und Mieterin durch den Täuschungsversuch nachhaltig zerrüttet war. Eine weitere Zusammenarbeit war nicht mehr möglich und der Vermieterin nicht zuzumuten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil zeigt klar, dass Mieter nach einer berechtigten Abmahnung besonders vorsichtig sein müssen. Wer versucht, seinen Vermieter zu täuschen oder die Situation zu verharmlosen, verschlimmert die Lage erheblich. Der Täuschungsversuch kann dann selbst zum Kündigungsgrund werden, selbst wenn die ursprüngliche Pflichtverletzung vielleicht noch hätte geheilt werden können.

Für Mieter bedeutet das: Wenn Sie eine Abmahnung erhalten, sollten Sie unbedingt ehrlich und transparent mit Ihrem Vermieter kommunizieren. Versuchen Sie nicht, die Situation zu beschönigen oder falsche Angaben zu machen. Dies kann dazu führen, dass eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist, selbst wenn die ursprüngliche Pflichtverletzung nicht so schwerwiegend war.

Wenn Sie die Wohnung untervermieten möchten, sollten Sie vorher unbedingt die Erlaubnis Ihres Vermieters einholen. Informieren Sie ihn vollständig und wahrheitsgemäß über die geplante Untervermietung. Nur wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben und die Untervermietung nicht die gesamte Wohnung umfasst, haben Sie Aussicht auf eine Erlaubnis.

Für Vermieter bedeutet das: Sie müssen eine unerlaubte Untervermietung nicht hinnehmen. Mahnen Sie zunächst ab und setzen Sie eine Frist zur Beendigung der Untervermietung. Wenn der Mieter Sie nach der Abmahnung täuscht oder falsche Angaben macht, kann dies einen eigenständigen Kündigungsgrund darstellen. Dokumentieren Sie alle Kommunikation sorgfältig.

Das Urteil zeigt auch, dass Gerichte genau hinschauen, ob ein Mieter die Wohnung tatsächlich noch für eigene Wohnzwecke benötigt oder ob er sie nur vorhält, um sie gewinnbringend weiterzuvermieten. Ein spekulatives Vorhalten der Wohnung für eine vage zukünftige Nutzung rechtfertigt keine Untervermietung und auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis.

Wer als Mieter seine Wohnung nicht mehr selbst nutzt und dauerhaft woanders wohnt, sollte das Mietverhältnis ordentlich beenden, statt die Wohnung heimlich weiterzuvermieten. Andernfalls riskiert man nicht nur die Kündigung, sondern möglicherweise auch Schadensersatzansprüche des Vermieters.

Quelle: Landgericht Berlin, Urteil vom 20.03.2023, Aktenzeichen 64 S 61/23