Staffelmiete jahrelang nicht eingefordert: Nachforderung kann verwirkt sein

Der Vertrag sieht Erhöhungen vor – gezahlt wird die alte Miete

Ein Mieter bezog im Herbst 2012 eine Wohnung. Der Mietvertrag enthielt eine Staffelmiete – also eine Vereinbarung, nach der die Miete zu festen Terminen um feste Beträge steigt. Die Kaltmiete sollte sich nach fünf Jahren um einen zweistelligen Betrag erhöhen. Nach weiteren fünf Jahren sollte derselbe Betrag noch einmal hinzukommen.

Dazu kam es nie. Der Mieter überwies bis zu seinem Auszug Anfang 2025 Monat für Monat die ursprüngliche Miete. Die Vermieterin beanstandete das nicht. Erst im Herbst 2024, sieben Jahre nach der ersten Staffel, meldete sich die Hausverwaltung und verlangte die Differenz für den gesamten Zeitraum.

Der Mieter zahlte nicht. Die Vermieterin klagte daraufhin den Teil ein, den sie für noch nicht verjährt hielt: gut zweitausend Euro für die Jahre ab 2022, dazu Zinsen und Anwaltskosten.

Telefonische Absprache gegen schriftlichen Vertrag

Die Vermieterin stützte sich auf den Vertragstext. Eine Staffelmiete nach § 557a BGB steigt von selbst zum vereinbarten Termin. Eine gesonderte Erklärung wie bei anderen Mieterhöhungen braucht es nicht. Dass sie die höhere Miete nie angemahnt habe, ändere deshalb nichts an ihrem Zahlungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB.

Der Mieter hielt zwei Argumente dagegen. Erstens habe er 2012 mit einer namentlich benannten Mitarbeiterin der damaligen Hausverwaltung telefonisch abgestimmt, dass die Staffeln nicht greifen. Es sollte bei der Ausgangsmiete bleiben. Zweitens sei der Anspruch jedenfalls verwirkt. Verwirkung bedeutet: Wer ein Recht lange nicht ausübt und beim anderen das Vertrauen weckt, es auch künftig nicht auszuüben, verliert es.

Die Vermieterin entgegnete knapp, eine solche Vereinbarung existiere nicht. In der mündlichen Verhandlung erklärte sie, ihr sei darüber nichts bekannt.

Warum reichte das bloße Bestreiten nicht?

Das Gericht wies die Klage vollständig ab. Den ersten Grund lieferte das Prozessrecht. Wer vor Gericht einen detaillierten Vortrag des Gegners bestreiten will, muss selbst konkret werden. Mit „Nichtwissen" darf sich eine Partei nach § 138 Abs. 4 ZPO nur zu Vorgängen erklären, die sie weder selbst vorgenommen noch selbst wahrgenommen hat.

Genau hier lag das Problem der Vermieterin. Die Hausverwaltung hatte sie beim Vertragsschluss vertreten. Was ein Vertreter tut und wahrnimmt, steht dem eigenen Handeln und Wissen der Partei gleich. Die Vermieterin hätte also bei der früheren Verwaltung und der benannten Mitarbeiterin nachfragen müssen. Das tat sie nicht – auch nicht, nachdem das Gericht sie in der Verhandlung ausdrücklich darauf hingewiesen hatte.

„Schlichtes Bestreiten genügt nur bei allgemeinen Behauptungen des Gegners."

– Amtsgericht Suhl

Die Folge: Die telefonische Absprache galt nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Der Mieter musste sie nicht mehr beweisen.

Hilft dem Vermieter die Schriftformklausel?

Der Mietvertrag enthielt eine Klausel zur Schriftform. Sie sollte mündliche Nebenabreden ausschließen. Dem Gericht genügte das nicht.

Der Vertrag war ein Formularvertrag. Seine Regelungen sind damit Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der §§ 305 ff. BGB – also vorformuliertes Kleingedrucktes, das strengen Regeln unterliegt. Eine Klausel, die den Eindruck erweckt, mündliche Absprachen bei Vertragsschluss seien wirkungslos, benachteiligt den Mieter unangemessen. Sie ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Auf diese Unwirksamkeit kam es am Ende nicht einmal an. Mündliche Vereinbarung schlägt Kleingedrucktes: Nach § 305b BGB haben individuelle Absprachen Vorrang vor Formularklauseln. Das gilt auch dann, wenn sie nur am Telefon getroffen wurden.

Sieben Jahre Schweigen – und Abrechnungen, die das Gegenteil sagen

Das Gericht sicherte sein Ergebnis doppelt ab. Selbst ohne die Absprache wäre der Anspruch verwirkt. Die Verwirkung folgt aus dem Gebot von Treu und Glauben in § 242 BGB und hat zwei Voraussetzungen. Das Zeitmoment verlangt, dass der Berechtigte sein Recht über längere Zeit nicht geltend macht. Das Umstandsmoment verlangt zusätzliche Umstände, aus denen der andere schließen darf, dass es dabei bleibt.

Das Zeitmoment sah das Gericht als erfüllt an. Seit der ersten Staffel waren mehr als sieben Jahre vergangen. Bei der zweiten Staffel waren es zwar nur gut zwei Jahre. Das Gericht wollte die beiden Stufen aber nicht getrennt betrachten. Wer schon die erste Erhöhung nicht einfordert, bei dem gelten für die zweite geringere Anforderungen an den Zeitablauf.

Entscheidend war das Umstandsmoment. Die Vermieterin hatte in ihren jährlichen Abrechnungen über die Betriebskosten – also die umlagefähigen Nebenkosten von Heizung bis Müllabfuhr – stets die alte Grundmiete ausgewiesen. Das geschah sogar dort, wo sie die künftige monatliche Zahlung neu festsetzte. Der Mieter bekam damit Jahr für Jahr schwarz auf weiß bestätigt, dass seine Kaltmiete unverändert ist. Darauf durfte er vertrauen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Sind Sie Mieter, sollten Sie sich nicht auf ein Telefonat verlassen. Der Mieter hatte hier Glück, weil die Gegenseite prozessual nachlässig war. Im Normalfall müssen Sie eine abweichende Absprache selbst beweisen. Lassen Sie sich deshalb jede Änderung des Mietvertrages schriftlich oder wenigstens per E-Mail bestätigen. Notieren Sie Datum, Gesprächspartner und Inhalt. Heben Sie Ihre Betriebskostenabrechnungen auf – sie können Jahre später den Ausschlag geben.

Bedenken Sie außerdem: Schweigen des Vermieters allein schützt Sie nicht. Zahlen Sie trotz Staffelmiete einfach die alte Miete weiter, kann der Vermieter die Differenz in der Regel nachfordern. Die Grenze zieht erst die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Verwirkung bleibt die Ausnahme.

Als Vermieter sollten Sie Staffeltermine fest in Ihrer Buchhaltung verankern und die Zahlungseingänge kontrollieren. Achten Sie darauf, dass Abrechnungen und Anpassungsschreiben die aktuell geschuldete Miete nennen. Weisen Ihre eigenen Schreiben über Jahre die alte Miete aus, gucken Sie bei der Nachforderung womöglich in die Röhre. Dokumentieren Sie Absprachen Ihrer Hausverwaltung und sichern Sie die Unterlagen bei einem Verwalterwechsel.

Kommt es zum Prozess, gilt aus Vermietersicht: Behauptet der Mieter eine Absprache mit Ihrer Verwaltung, fragen Sie dort nach – notfalls bei früheren Mitarbeitern. Tragen Sie das Ergebnis konkret vor. Ein pauschales „Davon wissen wir nichts" genügt nicht.

Die Entscheidung stammt von einem Amtsgericht und beruht auf den Umständen des Einzelfalls. Eine feste Frist für die Verwirkung gibt es nicht. Ob das Urteil rechtskräftig ist, lässt die veröffentlichte Fassung offen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine Staffelmiete erhöht sich automatisch zum vereinbarten Termin. Der Vermieter kann sein Recht auf Nachzahlung aber verlieren, wenn er die höhere Miete jahrelang nicht einfordert.
• Verwirkung setzt ein Zeit- und ein Umstandsmoment voraus. Bloßes Zuwarten genügt nicht; hinzukommen muss ein Verhalten, das beim Mieter berechtigtes Vertrauen weckt.
• Weist der Vermieter in seinen Betriebskostenabrechnungen über Jahre die alte Grundmiete aus, kann das dieses Vertrauen begründen.
• Individuelle Absprachen gehen Formularklauseln vor – auch mündliche. Eine vorformulierte Schriftformklausel ändert daran nichts.
• Handlungen und Wahrnehmungen der Hausverwaltung stehen denen des Vermieters gleich. Er muss sich dort erkundigen und kann Absprachen nicht einfach mit Nichtwissen bestreiten.

Quelle: AG Suhl, Urteil vom 23.06.2026, Az. 5 C 200/25