Vermieter darf falsches Mietende nachträglich korrigieren

Der Fall: Kündigungsbestätigung mit falschem Datum

Eine Mieterin schloss mit ihrem Vermieter einen Mietvertrag über Gewerberäume in Berlin ab. Der Vertrag enthielt eine wichtige Klausel: Das Mietverhältnis war für einen bestimmten Zeitraum nicht kündbar. Die Mieterin durfte den Vertrag frühestens nach Ablauf dieser Mindestlaufzeit zum Ende des darauffolgenden Monats beenden.

Als die Mieterin das Mietverhältnis später „zum nächstmöglichen Zeitpunkt" kündigte, passierte ein folgenschwerer Fehler. Die zuständige Mitarbeiterin des Vermieters bestätigte die Kündigung schriftlich – allerdings zu einem Datum, das mehrere Monate vor dem vertraglich möglichen Kündigungstermin lag. Die Mitarbeiterin hatte den im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsausschluss schlicht übersehen.

Wie der Streit eskalierte

Die Mieterin sah in dieser Bestätigung ein verbindliches Angebot zur vorzeitigen Vertragsbeendigung. Sie teilte dem Vermieter umgehend mit, dass sie diese „Vereinbarung" annehme. Der Vermieter erkannte seinen Fehler jedoch bereits am nächsten Tag und erklärte die Anfechtung seiner Bestätigung.

Trotzdem räumte die Mieterin das Objekt zum irrtümlich genannten Termin und zahlte danach keine Miete mehr. Der Vermieter konnte die Räume erst einige Wochen später neu vermieten. Die ausgefallene Miete für diesen Zeitraum verrechnete er mit der Kaution der Mieterin.

Die Mieterin klagte auf Rückzahlung dieser einbehaltenen Kautionssumme. Sie argumentierte, dass zwischen ihr und dem Vermieter eine wirksame Vereinbarung zur vorzeitigen Vertragsbeendigung zustande gekommen sei. Eine Anfechtung dieser Vereinbarung sei nicht möglich gewesen.

Die rechtliche Bewertung des Gerichts

Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage ab und gab dem Vermieter in allen Punkten recht. Die Begründung des Gerichts stützt sich auf mehrere rechtliche Überlegungen.

Zunächst stellte das Gericht klar, dass für eine vorzeitige Vertragsbeendigung eine sogenannte Aufhebungsvereinbarung erforderlich gewesen wäre. Eine bloße Kündigungsbestätigung mit falschem Datum reicht dafür grundsätzlich nicht aus. Das Gericht äußerte bereits Zweifel daran, ob die Bestätigung des Vermieters überhaupt als Angebot zur vorzeitigen Beendigung verstanden werden konnte. Schließlich enthielt das Schreiben außer dem falschen Datum keine weiteren Ausführungen zu einer möglichen Vertragsänderung.

Anfechtung wegen fehlendem Erklärungsbewusstsein

Entscheidend war jedoch ein anderer Aspekt: Das Gericht bejahte die wirksame Anfechtung der Erklärung durch den Vermieter.

Der Vermieter hatte kein sogenanntes Erklärungsbewusstsein. Das bedeutet: Er wollte gar keine rechtsverbindliche Erklärung abgeben, mit der er der Mieterin ein früheres Vertragsende anbietet. Die Mitarbeiterin hatte lediglich die Kündigung bestätigen wollen, ohne zu bemerken, dass sie dabei einen Fehler machte.

Das Gericht erklärte dazu: Wenn jemand eine Erklärung abgibt, ohne sich bewusst zu sein, dass diese rechtliche Folgen haben könnte, steht ihm ein Anfechtungsrecht zu. Diese Möglichkeit ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wie es auch der Bundesgerichtshof in seiner Rechtsprechung bestätigt hat.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Auch aus Sicht eines objektiven Betrachters musste die Erklärung so verstanden werden, dass ein früheres Mietende gerade nicht angeboten werden sollte. Denn weder hatte die Mieterin zuvor ausdrücklich um ein früheres Ende gebeten, noch enthielt das Bestätigungsschreiben irgendwelche Hinweise auf eine beabsichtigte Vertragsänderung.

Schnelles Handeln war entscheidend

Der Vermieter hatte sein Anfechtungsrecht zudem fristgerecht ausgeübt. Bereits einen Tag nach Erhalt der Annahmeerklärung der Mieterin teilte er die Anfechtung mit. Diese schnelle Reaktion war entscheidend, denn bei einer Anfechtung wegen Irrtums muss der Erklärende unverzüglich handeln, nachdem er den Fehler erkannt hat.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter bedeutsam. Vermieter sollten wissen, dass sie bei versehentlichen Zusagen oder falschen Bestätigungen nicht zwangsläufig an ihren Fehler gebunden sind. Die Anfechtungsmöglichkeit bietet einen Ausweg, wenn tatsächlich kein Bewusstsein für die rechtliche Tragweite der Erklärung vorhanden war.

Allerdings ist schnelles Handeln geboten. Wer einen solchen Fehler bemerkt, muss die Anfechtung unverzüglich erklären. Jedes Zögern kann dazu führen, dass das Anfechtungsrecht verloren geht.

Für Mieter bedeutet das Urteil: Auf eine fehlerhafte Bestätigung des Vermieters können sie sich nicht ohne Weiteres verlassen. Besonders dann nicht, wenn offensichtlich ist, dass die Erklärung auf einem Versehen beruht – etwa weil sie im Widerspruch zu eindeutigen Vertragsklauseln steht.

Grundsätzlich empfiehlt es sich für beide Seiten, bei wichtigen Vertragsangelegenheiten besonders sorgfältig zu prüfen, ob alle Regelungen des Mietvertrags berücksichtigt wurden. Ein Kündigungsausschluss oder eine Mindestmietdauer können leicht übersehen werden, haben aber erhebliche Auswirkungen auf den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses.

Grundsätze des Urteils

• Bei fehlendem Erklärungsbewusstsein kann der Erklärende seine Aussage nach § 119 Abs. 1 BGB analog anfechten
• Eine versehentliche Kündigungsbestätigung mit falschem Mietende ist keine bindende Aufhebungsvereinbarung
• Die Anfechtung muss unverzüglich nach Erkennen des Fehlers erfolgen
• Der Kündigungsausschluss im Mietvertrag bleibt trotz fehlerhafter Bestätigung wirksam
• Bei Zweifeln an der Erklärungsabsicht ist die Auslegung nach objektiven Maßstäben entscheidend

Quelle: AG Neukölln, Urteil vom 11.12.2025, Az. 2 C 305/25