Schlägerei im Treppenhaus: Wenn Gewalt zur fristlosen Kündigung führt

Der Streit im Treppenhaus

Ein Mieter und sein Bruder griffen einen Nachbarn im Treppenhaus des Wohnhauses tätlich an und fügten ihm erhebliche Verletzungen zu. Der Verletzte musste sich rechtsmedizinisch untersuchen lassen. Seine Schilderungen stimmten mit den dort dokumentierten Verletzungen – darunter ein Schlag an der Schläfe – in vollem Umfang überein.

Die Vermieterin reagierte: Sie sprach die fristlose Kündigung aus. Als der Mieter und seine Ehefrau die Wohnung nicht räumten, folgte die Räumungsklage.

Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg gab der Vermieterin recht. Die Mieter legten Berufung ein und brachten dabei mehrere Argumente vor: Der Nachbar habe die Auseinandersetzung selbst begonnen, ihr Ehemann habe lediglich in Notwehr gehandelt, und das Gericht habe die Verletzungen beider Seiten nicht ausgewogen gewürdigt. Außerdem beantragten sie, den Bruder des Mieters als neuen Zeugen zu vernehmen.

Wie das Landgericht Hamburg entschied

Das Landgericht Hamburg wies die Berufung ab. Die Kündigung war wirksam, die Räumungspflicht bestätigte sich (Urteil vom 08.08.2025, Az. 316 S 4/25).

Das Berufungsgericht überprüfte zunächst die Beweiswürdigung des Amtsgerichts. Berufungsgerichte sind nach § 529 ZPO grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz gebunden – es sei denn, die Beweiswürdigung ist fehlerhaft oder unvollständig. Davon konnte die Kammer hier nicht ausgehen.

Das Amtsgericht hatte ausführlich und nachvollziehbar dargelegt, warum es den Aussagen des verletzten Nachbarn und seiner Begleiterin glaubte: Ihre Schilderungen stimmten untereinander überein, deckten sich mit den medizinischen Befunden und enthielten glaubwürdigkeitstypische Details – zum Beispiel die Kenntnis des Vornamens des anwesenden Bruders. Demgegenüber wies das Amtsgericht widersprüchliche Stellen in den Angaben der Beklagtenseite auf und bewertete diese als wenig plausibel. Diese Würdigung war nach Ansicht des Landgerichts weder einseitig noch fehlerhaft.

Den Antrag, den Bruder des Mieters nachträglich als Zeugen zu vernehmen, lehnte das Landgericht ebenfalls ab. Es handelte sich um ein neues Beweismittel, das erst in der Berufungsinstanz und damit zu spät eingebracht wurde. Die Anwesenheit des Bruders war von der Gegenseite bereits mit der Klageschrift vorgebracht worden – die Beklagten hätten ihn also von Anfang an benennen können und müssen.

Was ist eine „nachhaltige Störung des Hausfriedens"?

Der Begriff klingt abstrakt, hat aber klare rechtliche Konturen. Hausfrieden meint das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme, das ein geregeltes Zusammenleben im Mehrfamilienhaus erst möglich macht. Eine Störung liegt vor, wenn ein Mieter andere Hausbewohner rücksichtslos und über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt.

Entscheidend für die Kündigung ist das Merkmal der Nachhaltigkeit. Typische Alltagskonflikte genügen nicht. Erst wenn eine Störung entweder über längere Zeit wiederkehrt oder eine einmalige, schwerwiegende Störung lange nachwirkt und das Miteinander grundlegend vergiftet, ist die Schwelle überschritten.

Genau das sah das Landgericht im vorliegenden Fall als erfüllt an. Die vorsätzliche Körperverletzung durch zwei Männer gegen einen einzelnen Nachbarn war kein flüchtiger Konflikt. Die erheblichen Verletzungen des Betroffenen heilten über einen längeren Zeitraum. Und die Mitbewohner lebten seither in erheblicher Angst – das Sicherheitsgefühl in der Hausgemeinschaft war dauerhaft erschüttert. Der Hausfrieden war damit nicht nur kurzfristig, sondern nachhaltig gestört.

Warum war keine Abmahnung erforderlich?

Grundsätzlich setzt eine fristlose Kündigung wegen Hausfriedensstörung voraus, dass der Vermieter zuvor abgemahnt hat. Die Abmahnung gibt dem Mieter die Chance, sein Verhalten zu korrigieren, bevor die härteste Konsequenz greift.

Doch das Gesetz sieht eine Ausnahme vor: Ist die Pflichtverletzung so schwerwiegend, dass eine Abmahnung offensichtlich keinen Sinn ergibt, entfällt sie (§ 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Bei einer vorsätzlichen Körperverletzung ist das der Fall. Wer einen Mitbewohner absichtlich und erheblich verletzt, zeigt damit, dass eine bloße Ermahnung sein Verhalten kaum ändern wird. Das Landgericht Hamburg sah diese Voraussetzung hier klar als erfüllt an.

Zurechnung des Verhaltens des Ehegatten

Die Mieterin selbst hatte an der Körperverletzung nicht teilgenommen. Dennoch traf sie die Kündigung. Warum?

Im Mietrecht gilt: Wer die Wohnung zusammen mit dem Mieter nutzt – etwa als Ehepartner –, gehört zu dessen Risikosphäre. Das Fehlverhalten mitnutzender Personen wird dem Mieter zugerechnet, sofern diese in seinen Pflichtenkreis einbezogen sind. Die Mieterin musste sich das Verhalten ihres Mannes daher als eigenes zurechnen lassen. Das ist keine Besonderheit dieses Urteils, sondern entsprechende ständige Rechtsprechung.

Dasselbe gilt übrigens bei Mehrheit von Mietern: Wenn einer von mehreren Mietern den Hausfrieden nachhaltig stört, können alle Mitmieter dieser Vertragsseite wirksam gekündigt werden.

Keine Räumungsfrist – weil eine Ersatzwohnung vorhanden war

Die Beklagten beantragten hilfsweise eine Räumungsfrist – und begründeten dies mit der angespannten Wohnungslage und dem Vorhandensein kleiner Kinder. Das Landgericht lehnte ab.

Der Grund: Die Mieter hatten kurz vor der Berufungsverhandlung selbst mitgeteilt, sie hätten erfolgreich eine Ersatzwohnung gefunden, und im Rahmen eines Vergleichsangebots eine Räumung zum 31.07.2025 angeboten. Damit war die Grundlage für eine Räumungsfrist entfallen – das Interesse der Vermieterin an der schnellen Herausgabe überwog.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter sollten Sie wissen: Bei tätlichen Angriffen unter Hausbewohnern haben Sie starke Karten. Eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung ist möglich, wenn die Körperverletzung vorsätzlich und schwerwiegend war. Dokumentieren Sie den Vorfall sorgfältig – lassen Sie sich möglichst eine eidesstattliche Erklärung des Verletzten aushändigen und sichern Sie ärztliche oder rechtsmedizinische Unterlagen. Sprechen Sie die Kündigung schriftlich aus und begründen Sie sie mit dem konkreten Vorfall.

Als Mieter sollten Sie sich bewusst sein: Das Fehlverhalten Ihrer Mitbewohner, insbesondere Ihres Ehepartners oder Ihrer im Haushalt lebenden Familienangehörigen, kann unmittelbar Ihre Mietposition gefährden. Sie können zwar im Streitfall argumentieren, dass Sie selbst nicht beteiligt waren – das schützt Sie rechtlich aber nicht automatisch. Wer die Wohnung mit Ihnen bewohnt, handelt in Ihrem Pflichtenkreis.

In beiden Fällen gilt: Zeugen, Fotos, Atteste und Protokolle sind das A und O. Wer einen Kündigungsstreit gerichtlich führt oder abwehren will, sitzt am längeren Hebel, wenn er die Fakten klar belegen kann.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine vorsätzliche Körperverletzung im Hausbereich kann den Hausfrieden nachhaltig im Sinne von § 569 Abs. 2 BGB stören – auch wenn sie nur einmal vorkommt.
• Bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen ist eine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung entbehrlich (§ 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
• Das Fehlverhalten mitnutzender Personen (z.B. Ehepartner) wird dem Mieter zugerechnet.
• Berufungsgerichte sind an die Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz gebunden, solange keine konkreten Anhaltspunkte für Fehler bei der Beweiswürdigung vorliegen.
• Neue Beweismittel, die bereits in erster Instanz hätten eingebracht werden können, sind in der Berufung grundsätzlich nicht mehr zuzulassen.
• Eine Räumungsfrist entfällt, wenn dem Mieter nachweislich eine Ersatzwohnung zur Verfügung steht.

Quelle: LG Hamburg, Urteil vom 08.08.2025, Az. 316 S 4/25