Indexmiete: Klausel ohne Hinweis auf Modernisierungsgrenzen bleibt wirksam

Worum ging es in dem Fall?

Eine Mieterin bewohnt eine Wohnung in Berlin. Ihr Mietvertrag enthält eine Indexklausel. Danach richtet sich die Nettokaltmiete nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf also auch die Miete steigen.

Die Klausel hält außerdem fest, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Ausgenommen sind Erhöhungen wegen einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten. Damit gibt der Vertrag nahezu wieder, was in § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB steht.

Im Spätsommer 2024 erklärte die Vermieterin eine Indexmieterhöhung. Die Miete sollte ab November um einen kleinen zweistelligen Betrag im Monat steigen. Die Mieterin wollte das nicht hinnehmen. Sie klagte auf Feststellung, dass sich ihre Miete nicht erhöht hat. Das Amtsgericht wies die Klage ab, die Mieterin ging in Berufung.

Zwei Details gehören zur Vorgeschichte. Dieselbe Klausel stand in mindestens zwei weiteren Mietverträgen des Hauses. Die Mieterin stufte sie deshalb als Allgemeine Geschäftsbedingung ein – also als vorformulierte Vertragsbedingung, die Gerichte strenger prüfen als individuell Ausgehandeltes. Außerdem hatte die Vermieterin schon 2022 mehr Miete verlangt. Damals wählte sie – nach eigener Darstellung irrtümlich – das Verfahren zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Die Mieterin hatte zugestimmt.

Was warf die Mieterin der Klausel vor?

Für Mieterhöhungen gelten bei der Indexmiete eigene Regeln. Der Vermieter darf Modernisierungskosten nur eingeschränkt auf die Miete umlegen. Eine Erhöhung nach § 559 BGB oder § 559e BGB ist nur möglich, soweit er bauliche Maßnahmen aus Gründen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Gemeint sind typischerweise Arbeiten, zu denen ihn ein Gesetz oder eine Behörde zwingt. Eine Ausnahme macht das Gesetz seit 2024 für bestimmte Heizungsmodernisierungen nach § 555b Nr. 1a BGB.

Genau diese Einschränkung erwähnt die Klausel nicht. Die Mieterin argumentierte: Wer den Vertrag liest, muss annehmen, dass Modernisierungsmieterhöhungen unbegrenzt neben der Indexmiete möglich sind. Darin sah sie dreierlei. Erstens weiche die Klausel zum Nachteil des Mieters vom zwingenden Gesetz ab, was § 557b Abs. 5 BGB verbietet. Zweitens benachteilige sie Mieter unangemessen. Drittens verstoße sie gegen das Transparenzgebot aus § 307 BGB – das Gebot, vorformulierte Vertragsbedingungen klar und verständlich zu fassen.

Zusätzlich brachte die Mieterin ein weiteres Argument. Ihre Zustimmung zur Erhöhung von 2022 habe die Indexmiete stillschweigend aufgehoben.

Die Vermieterin hielt dagegen. Die Klausel sage zu den Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung schlicht nichts. Ein durchschnittlicher Mieter könne diese im Gesetz nachlesen. Das Verlangen von 2022 sei ein Irrtum gewesen und kein Verzicht auf künftige Indexerhöhungen.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Landgericht Berlin II wies die Berufung zurück. Die Indexklausel ist wirksam, die Mieterhöhung ebenfalls.

Ausgangspunkt ist die Auslegung der Klausel nach §§ 133, 157 BGB – also die Frage, wie ein verständiger Vertragspartner sie verstehen darf. Wortlaut und Überschrift („Indexmieterhöhung“) zeigen nach Ansicht der Kammer: Die Klausel regelt nur, wann die Miete nach dem Index steigen darf. Sie nennt die Jahresfrist. Und sie stellt klar, dass diese Frist für Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten nicht gilt. Mehr nicht.

Über die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung trifft die Klausel keine Aussage. Folglich ändert sie daran auch nichts. Die gesetzliche Schranke gilt automatisch weiter – als Rechtsfolge, die das Gesetz an jede Indexmiete knüpft.

Daraus leitet das Gericht seine Kernaussage ab. § 557 Abs. 4 und § 557b Abs. 5 BGB verbieten Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichen. Sie verpflichten die Vertragsparteien aber nicht, die gesetzlichen Regeln im Vertrag zu wiederholen. Damit stellt sich die Kammer ausdrücklich gegen einzelne Berliner Amtsgerichte, die das anders gesehen hatten.

Hält die Klausel auch der AGB-Kontrolle stand?

Ja. Ob eine Indexklausel überhaupt inhaltlich überprüft werden kann, ließ das Gericht offen. Jedenfalls fehlt es an einer Abweichung vom Gesetz. Daran ändert auch § 305c Abs. 2 BGB nichts. Nach dieser Vorschrift gehen Zweifel bei der Auslegung zulasten desjenigen, der die Klausel gestellt hat. Fernliegende Deutungen bleiben dabei aber außer Betracht. Kein durchschnittlicher Mieter versteht die Klausel so, dass sie Modernisierungsmieterhöhungen erleichtert, so die Kammer.

Auch das Transparenzgebot ist gewahrt. Es verlangt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht, dass ein Vertrag alle Rechte ausdrücklich oder vollständig aufführt, die sich ohnehin aus dem Gesetz ergeben.

Warum haben andere Gerichte anders entschieden?

Eine andere Kammer desselben Landgerichts und das Amtsgericht Berlin-Mitte hatten 2025 Indexklauseln als intransparent verworfen. Die Kammer sieht Unterschiede zu diesen Fällen. Im einen Fall gab die Klausel zusätzlich den gesetzlichen Ausschluss der Vergleichsmietenerhöhung wieder. Dadurch wirkte sie wie eine vollständige Regelung aller Erhöhungsmöglichkeiten. Im anderen Fall enthielt der Mietvertrag an anderer Stelle eine Bestimmung, die dem Gesetz ausdrücklich widersprach. Beides fehlte hier.

Das Urteil lässt offen, ob die Kammer den beiden abweichenden Entscheidungen im Ergebnis folgen würde.

Auch die Formalien stimmten. Die Vermieterin hatte die Erhöhung in der vorgeschriebenen Textform im Mietrecht erklärt, also lesbar und dauerhaft, etwa per Brief oder E-Mail. Die Jahresfrist war gewahrt. Der Betrag entsprach der prozentualen Veränderung des Index. Und die Zustimmung von 2022? Eine bloße Zustimmung zu einer einzelnen Erhöhung enthält nach Ansicht des Gerichts keine Erklärung, die Indexmiete aufheben zu wollen.

Endgültig geklärt ist die Frage damit nicht. Das Landgericht hat die Revision nach § 543 ZPO zugelassen. Die Frage hat grundsätzliche Bedeutung, und die Berliner Gerichte urteilen uneinheitlich. Eine Klärung durch den Bundesgerichtshof steht, soweit ersichtlich, noch aus. Rechtlich umstritten bleibt das Thema bis dahin.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter: Haben Sie eine Indexmiete vereinbart, lohnt der Blick in den Vertrag weiterhin. Dass Ihre Klausel die Grenzen der Modernisierungsmieterhöhung nicht erwähnt, reicht nach diesem Urteil allein aber nicht aus. Aussichtsreicher sind andere Ansatzpunkte. Gibt Ihre Klausel den Gesetzestext nur lückenhaft wieder und wirkt trotzdem abschließend? Widerspricht eine andere Stelle des Vertrags dem Gesetz? Dann haben Berliner Gerichte bereits zugunsten von Mietern entschieden.

Prüfen Sie außerdem jede Erhöhungserklärung. Sie muss in Textform kommen, die Veränderung des Index nennen und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag beziffern. Seit der letzten Anpassung muss mindestens ein Jahr vergangen sein. Zahlen müssen Sie die höhere Miete erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang.

Kürzen Sie die Miete nicht vorschnell. Erweist sich die Klausel als wirksam, geraten Sie in Zahlungsverzug – und der kann im schlimmsten Fall die Wohnung kosten. Zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt und lassen Sie die Klausel prüfen.

Ein Trost bleibt Ihnen: Der gesetzliche Schutz gilt auch dann, wenn Ihr Vertrag ihn nicht erwähnt. Verlangt Ihr Vermieter neben der Indexmiete eine Modernisierungsmieterhöhung, muss er sich an die engen Grenzen des Gesetzes halten.

Für Vermieter: Aus Vermietersicht ist das Urteil Rückenwind, aber kein Freibrief. Eine Klausel, die sich eng am Gesetzeswortlaut orientiert und nichts Abweichendes regelt, hat gute Chancen. Gefährlich sind zwei Dinge. Erstens Halbzitate, die den Eindruck einer vollständigen Regelung erwecken. Zweitens Bestimmungen an anderer Stelle des Vertrags, die der Indexklausel oder dem Gesetz widersprechen. Nehmen Sie Ihren Mustermietvertrag unter diesem Blickwinkel noch einmal zur Hand.

Solange der Bundesgerichtshof nicht entschieden hat, sind Sie mit einer Klausel auf der sicheren Seite, die die gesetzlichen Einschränkungen vollständig und widerspruchsfrei wiedergibt. Und: Verlangen Sie bei laufender Indexmiete keine Anpassung an die Vergleichsmiete. Das Gesetz schließt sie aus. Im entschiedenen Fall blieb der Irrtum folgenlos – verlassen sollten Sie sich darauf nicht.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine Indexklausel muss nicht darauf hinweisen, dass Modernisierungsmieterhöhungen neben der Indexmiete nur eingeschränkt möglich sind.
• Schweigt der Vertrag, gilt die gesetzliche Schranke automatisch. Unwirksam ist nur, was zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweicht.
• Das Transparenzgebot verlangt nicht, gesetzliche Rechte im Vertrag ausdrücklich oder vollständig zu wiederholen.
• Riskant bleiben Klauseln, die das Gesetz nur teilweise zitieren und abschließend wirken, sowie widersprüchliche Regelungen im selben Vertrag.
• Die Zustimmung zu einer einzelnen, irrtümlich anders begründeten Mieterhöhung hebt die Indexmietvereinbarung nicht auf.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 13.01.2026, Az. 63 S 275/25