Heizkostenabrechnung in der WEG: Wann hohe Kosten trotzdem korrekt sind

Warum die Heizkosten einer Wohnung plötzlich explodierten

Die Miteigentümer einer rund 95 Quadratmeter großen Wohnung in einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft mit über 150 Einheiten wunderten sich über ihre Heizkostenabrechnung für das Jahr 2023. Statt der bisherigen Beträge im niedrigen vierstelligen Bereich stand plötzlich eine Nachforderung im mittleren vierstelligen Bereich im Raum. Die Heizkosten der Wohnung lagen mehr als dreimal so hoch wie die der direkten Nachbarwohnung mit identischer Fläche – und auch deutlich über den Werten aller anderen Wohnungen der Anlage.

Der Grund liegt im Heizsystem: Ein Einrohrsystem verteilt die Wärme so, dass auch bei abgestellten Heizkörpern über die Rohrleitungen Wärme in die Wohnung gelangt – die sogenannte Rohrwärmeabgabe. Die Leitungen verlaufen dabei unter Putz, nicht frei zugänglich. Die Eigentümer machten geltend, die elektronischen Heizkostenverteiler in ihrer Wohnung könnten den tatsächlichen Verbrauch physikalisch gar nicht korrekt erfassen und forderten die Installation eines Wärmezählers. Zudem sei ihnen zu einer entscheidenden Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß geladen worden.

Die Streitpunkte: Ladungsfehler, defekte Zähler und ungerechte Verteilung

Die Klage richtete sich gegen gleich mehrere Beschlüsse. Zunächst gegen die Jahresabrechnung 2023 und den Wirtschaftsplan 2024, später auch gegen die entsprechenden Beschlüsse für 2024 und 2025. Die Eigentümer argumentierten formell: Die Ladung zur Versammlung sei nur an eine falsche Person unter einer fremden Anschrift verschickt worden, und die dreiwöchige Ladungsfrist nach § 24 Abs. 4 WEG sei nicht eingehalten worden.

Inhaltlich stritten die Parteien über die Verbrauchserfassung. Die Eigentümer vermuteten einen technischen Defekt der Erfassungsgeräte und verlangten hilfsweise, dass die Beklagte einen Wärmezähler einbauen lässt. Weiter beantragten sie, die Gemeinschaft solle einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel beschließen oder ihre Wohnung ganz von der Rohrwärmebeheizung ausnehmen. Die beklagte Gemeinschaft hielt dagegen: Die Geräte funktionierten einwandfrei, der Kostenanstieg liege am veränderten Nutzungsverhalten der Bewohner, und den Eigentümern stehe ohnehin kein Anspruch auf eine bestimmte technische Maßnahme zu.

Die Entscheidung: Warum die Klage überwiegend scheiterte

Das Gericht wies die Klage insgesamt ab – aus mehreren, voneinander unabhängigen Gründen.

Formelle Ladungsmängel wirkten sich nicht aus. Zwar stellte das Gericht fest, dass die Ladung tatsächlich fehlerhaft war. Eine Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber nur in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen in Betracht, etwa bei einer böswilligen Ausgrenzung eines Eigentümers. Für eine Anfechtbarkeit reicht ein formeller Mangel ebenfalls nicht automatisch aus: Bei eindeutigen Mehrheitsverhältnissen – hier stimmten 132 Eigentümer dafür und nur einer dagegen – müssen die Klagenden darlegen, dass sich der Fehler auf das Abstimmungsergebnis hätte auswirken können. Das gelang hier nicht, zumal zwei der Kläger tatsächlich persönlich an der Versammlung teilnahmen und die übrigen vertraten.

Die Heizkostenabrechnung entsprach der Heizkostenverordnung. Entscheidend war, dass die verbaute Technik ordnungsgemäß funktionierte. Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger stellte fest, dass die Heizkostenverteiler innerhalb der zulässigen Toleranz arbeiteten. Ein Geräteausfall, der eine Schätzung nach § 9a HeizkostenV rechtfertigen würde, lag damit nicht vor – und zwar auch dann nicht, wenn ein erheblicher Teil der Wärme über die Rohrleitungen statt über den Heizkörper abgegeben wird. Das Gericht betonte:

„Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht die Abrechnung der Heizkosten, wenn sie den Anforderungen der HeizkostenVO genügt.“

Da § 7 Abs. 1 HeizkostenV vorschreibt, mindestens 50 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, blieb der Gemeinschaft bei funktionierenden Geräten gar kein anderer Weg. Das Gericht wies zudem darauf hin, dass die Eigentümer die hohe Rohrwärmeabgabe im Sommer selbst hätten begrenzen können – etwa durch Zudrehen der Thermostatventile oder durch Trennung des Heizkreislaufs ihrer Wohnung vom Gesamtsystem.

Der Anspruch auf einen Wärmezähler scheiterte an der fehlenden Vorbefassung. Wer von der Gemeinschaft eine konkrete Maßnahme wie den Einbau eines neuen Erfassungsgeräts verlangt, muss diesen Antrag zunächst der Eigentümerversammlung zur Abstimmung vorlegen. Erst wenn die Versammlung mit dem konkreten Antrag befasst war und sich weigert, kann eine Beschlussersetzungsklage vor Gericht nach § 44 Abs. 1 WEG folgen. Da die Eigentümer diesen Antrag nie konkret zur Abstimmung gestellt hatten, war die Klage insoweit bereits unzulässig. Hilfsweise stellte das Gericht klar, dass ohnehin kein Anspruch bestünde, die Gemeinschaft selbst mit dem Einbau zu beauftragen – ein Wärmezähler wäre eine bauliche Veränderung, für die allenfalls ein Anspruch auf Gestattung in Betracht käme, nicht auf Durchführung durch die Gemeinschaft.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als betroffener Eigentümer mit auffällig hohen Heizkosten sollten Sie nicht vorschnell von defekten Geräten ausgehen. Lassen Sie die Erfassungsgeräte durch eine anerkannte Prüfstelle kontrollieren, bevor Sie eine Abrechnung anfechten. Wollen Sie technische Änderungen wie den Einbau eines Wärmezählers durchsetzen, führt kein Weg an einer vorherigen Beschlussfassung vorbei: Stellen Sie einen konkreten Antrag zur Tagesordnung und lassen Sie ihn von der Versammlung abstimmen. Erst danach kommt eine gerichtliche Durchsetzung in Betracht. Prüfen Sie außerdem, ob Sie selbst Einfluss auf die Rohrwärmeabgabe nehmen können, etwa durch das Schließen von Thermostatventilen oder eine Trennung Ihres Heizkreislaufs.

Als Verwalter oder Gemeinschaft zeigt der Fall, dass eine ordnungsgemäße Ladung dennoch ernst zu nehmen ist. Formelle Fehler bleiben zwar häufig folgenlos, wenn sie das Abstimmungsergebnis erkennbar nicht beeinflusst haben – bei knappen Mehrheiten kann das jedoch anders aussehen. Solange die Erfassungsgeräte technisch einwandfrei arbeiten und die Kostenverteilung den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht, ist eine Abrechnung selbst bei auffälligen Einzelwerten grundsätzlich rechtssicher.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Formelle Ladungsmängel führen nur bei böswilligem Ausschluss zur Nichtigkeit eines Beschlusses und nur dann zur Anfechtbarkeit, wenn sie sich nachweisbar auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben.
• Eine Heizkostenabrechnung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie die Vorgaben der Heizkostenverordnung erfüllt – auffällig hohe Einzelwerte allein machen sie nicht fehlerhaft.
• Eine Schätzung nach § 9a HeizkostenV kommt nur bei tatsächlichem Geräteausfall in Betracht, nicht schon wegen hoher Rohrwärmeverluste bei funktionierenden Zählern.
• Wer eine konkrete Maßnahme der Gemeinschaft gerichtlich durchsetzen will, muss die Eigentümerversammlung zuvor mit dem genauen Antrag befasst haben – ohne diese Vorbefassung ist eine Beschlussersetzungsklage unzulässig.

Quelle: AG Unna, Urteil vom 17.12.2025, Az. 18 C 10/24