Vermieter muss Umbauabsichten rechtzeitig mitteilen

Der Hintergrund: Eine Zahnarztpraxis kämpft um ihre Räume

Ein Zahnarzt mietete im Jahr 2009 Räume für seine Praxis in einem Münchner Gebäude. Der Mietvertrag war zunächst auf zehn Jahre befristet, enthielt jedoch eine wichtige Klausel: Der Mieter durfte den Vertrag dreimal um jeweils fünf Jahre verlängern. Diese sogenannte Verlängerungsoption musste er jeweils zwölf Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich erklären.

Allerdings gab es eine Einschränkung. Der Vermieter konnte der Verlängerung widersprechen, wenn er im kommenden Zeitraum Umbauarbeiten am Gebäude plante, die das Mietverhältnis beeinträchtigen würden.

Die Optionsausübung und der späte Widerspruch

Der Zahnarzt nutzte seine erste Verlängerungsoption erfolgreich und verlängerte den Vertrag bis September 2024. Im November 2021 erklärte er dann die zweite Verlängerung für den Zeitraum bis September 2029. Die damalige Vermieterin bestätigte den Erhalt, teilte aber mit, dass sie noch keine endgültige Bestätigung geben könne. Sie versprach, sich spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Mietzeit zu melden.

Im Jahr 2022 wechselte das Gebäude den Eigentümer. Die neue Eigentümerin teilte dem Zahnarzt im Dezember 2023 mit, dass sie die Optionsausübung nicht anerkenne und der Mietvertrag im September 2024 ende. Erst im Juli 2024, also während des bereits laufenden Gerichtsverfahrens, erklärte sie, dass sie das Gebäude in ein Hotel umbauen wolle und daher der Verlängerung widerspreche.

Der zentrale Streitpunkt: Wann muss der Widerspruch erfolgen?

Die neue Vermieterin vertrat die Auffassung, dass sie ihre Umbauabsichten bis zum letzten Tag der ursprünglichen Mietzeit hätte mitteilen können. Da im Mietvertrag keine ausdrückliche Frist für den Widerspruch genannt war, sei ihr Einwand noch rechtzeitig erfolgt.

Der Zahnarzt hingegen argumentierte, dass der Sinn der Optionsklausel darin liege, beiden Seiten Planungssicherheit zu geben. Wenn er seine Verlängerungsabsicht zwölf Monate im Voraus erklären müsse, könne der Vermieter nicht bis zum letzten Moment mit seinem Widerspruch warten.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Oberlandesgericht München gab dem Zahnarzt Recht und bestätigte damit das Urteil der Vorinstanz. Die Richter stellten klar:

Der Widerspruch des Vermieters kam zu spät. Nach der Auslegung des Mietvertrags hätte die Vermieterin ihre Umbauabsichten bis zum Ablauf der Optionsfrist, also spätestens zwölf Monate vor Ende der Mietzeit, erklären müssen. Bei einer Optionsausübung kurz vor Fristablauf hätte der Widerspruch zumindest unverzüglich nach Eingang der Mietererklärung erfolgen müssen.

Das Gericht begründete seine Entscheidung mit mehreren Argumenten. Erstens spreche bereits der Wortlaut der Vertragsklausel dafür, dass die Umbauabsichten zum Zeitpunkt des Fristablaufs bereits vorliegen müssen. Der Vertrag verwendet das Wort „ausgeschlossen" im Präsens, was auf einen bereits bestehenden Zustand hindeutet.

Zweitens würde eine andere Auslegung den Mieter unangemessen benachteiligen. Er müsste sich bereits ein Jahr vor Vertragsende festlegen, während der Vermieter noch bis zum letzten Tag die Option zu Fall bringen könnte. Eine solche einseitige Regelung widerspreche dem Grundsatz von Treu und Glauben.

Drittens sei der wirtschaftliche Eingriff beim Verlust der Praxisräume ohne zeitlichen Vorlauf deutlich schwerwiegender als die bloße Verlängerung eines Mietverhältnisses. Im ersten Fall verliere der Mieter zumindest vorübergehend seine wirtschaftliche Existenzgrundlage, während der Vermieter lediglich auf eine anderweitige Verwertung verzichten müsse.

Die Bindung des neuen Eigentümers

Das Gericht stellte außerdem klar, dass die neue Eigentümerin an die Zusagen der früheren Vermieterin gebunden war. Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Dazu gehören auch Vertragsänderungen und Zusagen, die nach Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags gemacht wurden.

Die frühere Vermieterin hatte im November 2021 zugesagt, spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Mietzeit eine Entscheidung mitzuteilen. An diese Zusage war auch die neue Eigentümerin gebunden, zumal ihr dieses Schreiben bekannt war.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Gewerbemieter ist dieses Urteil eine wichtige Stärkung ihrer Position. Wenn ein Mietvertrag Verlängerungsoptionen enthält und der Mieter Fristen einhalten muss, dann gilt dies grundsätzlich auch für den Vermieter. Ein Widerspruchsrecht ohne zeitliche Begrenzung würde den Zweck der Optionsklausel unterlaufen.

Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie bei geplanten Baumaßnahmen frühzeitig aktiv werden müssen. Wer Umbauabsichten hat, sollte diese dem Mieter spätestens bis zum Ablauf der Optionsfrist mitteilen, idealerweise aber deutlich früher. Ein Widerspruch während eines bereits laufenden Gerichtsverfahrens kommt in der Regel zu spät.

Beim Immobilienkauf sollten Erwerber besonders sorgfältig prüfen, welche Zusagen der bisherige Vermieter gemacht hat. Diese Verpflichtungen gehen auf den neuen Eigentümer über und können erhebliche Auswirkungen auf geplante Umbauten oder Umnutzungen haben.

Grundsätze des Urteils

• Ein vertraglich vereinbartes Widerspruchsrecht des Vermieters gegen eine Mieterverlängerungsoption muss innerhalb der Optionsfrist ausgeübt werden
• Bei Optionsausübung kurz vor Fristablauf muss der Widerspruch unverzüglich nach Zugang der Mietererklärung erfolgen
• Die Optionsklausel ist im Zweifel so auszulegen, dass beide Parteien rechtzeitig Planungssicherheit erhalten
• Der Immobilienerwerber tritt in alle mietvertraglichen Pflichten und Zusagen des Voreigentümers ein
• Ein Widerspruch erst nach Ablauf der Optionsfrist ist treuwidrig und unwirksam

Quelle: OLG München, Urteil vom 16.10.2025 – 32 U 941/25