Gewinnbringende Untervermietung kann zur Kündigung führen

Der Ausgangspunkt: Ein Mieter vermietet teurer weiter

Ein Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Als er für längere Zeit ins Ausland ging, vermietete er die Wohnung an zwei Untermieter weiter. Das Problem dabei: Während er selbst eine vergleichsweise niedrige Miete zahlte, verlangte er von seinen Untermietern mehr als das Doppelte. Die Vermieterin hatte dieser Untervermietung nie zugestimmt.

Nach mehrfachen erfolglosen Abmahnungen kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ordentlich. Der Fall landete vor Gericht.

Der zentrale Streitpunkt: Darf ein Mieter an der Untervermietung verdienen?

Das deutsche Mietrecht erlaubt Mietern unter bestimmten Voraussetzungen, einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten. Dafür müssen sie allerdings ein sogenanntes berechtigtes Interesse nachweisen können. Ein solches Interesse liegt beispielsweise vor, wenn sich die Lebensverhältnisse des Mieters nach Abschluss des Mietvertrags wesentlich verändert haben.

Der Mieter argumentierte, dass er während seines Auslandsaufenthalts die Wohnung behalten wollte und die Untervermietung diesem Zweck diente. Die Vermieterin hingegen sah in der deutlich höheren Untermiete einen Missbrauch des Untervermietungsrechts.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof gab der Vermieterin Recht und bestätigte das Räumungsurteil. Die Richter stellten einen wichtigen Grundsatz auf:

Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht nicht, wenn der Mieter dadurch einen Gewinn erzielen will, der über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht.

Das Gericht erläuterte ausführlich, warum das so ist. Das Untervermietungsrecht dient nach dem Willen des Gesetzgebers dazu, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, wenn sich seine Lebensverhältnisse wesentlich ändern. Der Mieter soll seine Kosten reduzieren können, wenn er die Wohnung vorübergehend nicht vollständig benötigt. Das Gesetz gewährt dem Mieter jedoch kein Recht, aus der Wohnung seines Vermieters ein Geschäftsmodell zu machen.

Die verfassungsrechtliche Abwägung

Die Richter betrachteten auch die grundrechtlich geschützten Interessen beider Seiten. Das Eigentumsrecht des Vermieters aus Artikel 14 des Grundgesetzes schützt dessen Recht, über sein Eigentum zu bestimmen und angemessene Erträge daraus zu erzielen. Das Besitzrecht des Mieters ist ebenfalls verfassungsrechtlich geschützt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs reicht der Schutz des Mieters aber nicht so weit, dass ihm ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung zustünde. Die Balance zwischen Vermieter- und Mieterinteressen verbietet es, dem Mieter die Möglichkeit einzuräumen, auf Kosten des Vermieters Gewinne zu erwirtschaften.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat weitreichende praktische Bedeutung für alle Mietverhältnisse in Deutschland.

Als Mieter sollten Sie bei einer geplanten Untervermietung unbedingt darauf achten, dass die Untermiete Ihre eigenen Kosten nicht übersteigt. Zu den wohnungsbezogenen Aufwendungen gehören neben der Kaltmiete auch die Nebenkosten und Heizkostenvorauszahlungen. Wenn Sie zusätzliche Leistungen erbringen, etwa möbliert vermieten, könnte ein gewisser Aufschlag gerechtfertigt sein. Allerdings müssen Sie diese Zusatzleistungen im Streitfall konkret nachweisen können.

Für Vermieter bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position. Wenn Sie feststellen, dass Ihr Mieter die Wohnung zu einem deutlich höheren Preis untervermietet hat, liegt darin bereits ein Kündigungsgrund. Sie müssen nicht zusätzlich nachweisen, dass Sie durch die Untervermietung geschädigt wurden.

Wichtig ist auch: Das Gericht ließ ausdrücklich offen, ob die überhöhte Untermiete möglicherweise sogar gegen die sogenannte Mietpreisbremse verstößt. In angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin gelten besondere Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe. Auch wenn das Gericht hierüber nicht entscheiden musste, deutet dies darauf hin, dass eine solche Untervermietung zusätzliche rechtliche Probleme aufwerfen könnte.

Grundsätze des Urteils

• Die gewinnbringende Untervermietung einer Mietwohnung begründet kein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des Gesetzes.
• Der Zweck des Untervermietungsrechts liegt in der Kostensenkung, nicht in der Gewinnerzielung.
• Die Untermiete darf die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Mieters nicht übersteigen.
• Eine unerlaubte gewinnbringende Untervermietung rechtfertigt die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
• Zusatzleistungen wie Möblierung können bei der Berechnung berücksichtigt werden, müssen aber konkret nachgewiesen werden.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23