Gartenhütte auf Gemeinschaftsfläche – Wer muss sie weg­räumen?

Eine Hütte taucht auf – ohne Beschluss, ohne Genehmigung

Die Gemeinschaft besteht aus nur zwei Parteien: eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft an einem Doppelhaus. Auf dem Grundstück vor den Wohneinheiten liegt eine Fläche, die weder zu den Sondereigentumseinheiten noch zu den zugeordneten Kfz-Stellplätzen gehört. Sie ist Gemeinschaftseigentum – also im Prinzip für alle da.

Im Jahr 2007 errichteten die nicht klagenden Eigentümerinnen dort eine Gartenhütte. Sie nutzen sie seitdem zum Abstellen ihrer Fahrräder und Gartengeräte. Einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der diesen Bau genehmigt hätte, gab es nicht. Die klagenden Eigentümer behaupten, sie hätten weder zugestimmt noch von dem Vorhaben vorab gewusst. Nach ihrer Schilderung kehrten sie nach einer Abwesenheit zurück – und standen plötzlich vor vollendeten Tatsachen.

Was war das eigentliche Problem: Einigkeit über die Vergangenheit gab es nicht

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestritt, dass die Kläger nie zugestimmt hätten. Die errichtenden Eigentümerinnen schilderten detailliert, dass eine Einigung mit den Klägern getroffen worden sei. Die Kläger beschrieben das Gegenteil – ebenso konkret. Beide Seiten wirkten glaubwürdig. Das Gericht konnte den genauen Ablauf nicht aufklären.

Hier kommt ein entscheidender Grundsatz ins Spiel: Wer sich auf eine Einigung beruft, muss sie beweisen. Die Gemeinschaft wollte dem Anspruch auf Beseitigung den Einwand der Treuwidrigkeit entgegenhalten – im Sinne von: „Ihr habt doch zugestimmt, also könnt ihr jetzt nicht auf Rückbau bestehen." Doch für diese Zustimmung war die Gemeinschaft beweispflichtig. Und diesen Beweis konnte sie nicht führen. Damit war dieser Einwand vom Tisch.

Daneben prüfte das Gericht, ob den Klägern vielleicht ein Gestattungsanspruch entgegenstünde – also ob die Eigentümerinnen nach dem alten Recht verlangen konnten, dass der Bau geduldet wird. Nach § 22 Abs. 1 WEG in der alten Fassung war eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum dann zulässig, wenn alle beeinträchtigten Eigentümer zustimmten. Einen solchen Gestattungsanspruch erkannte das Gericht jedoch nicht. Die Hütte belegt einen erheblichen Teil der kleinen Gemeinschaftsfläche, ist für alle sichtbar und prägt das gesamte Grundstücksbild. Das reichte, um einen erheblichen Nachteil für die Kläger zu bejahen.

Verjährt – aber trotzdem unzulässig?

Der direkte Anspruch der Kläger gegen die errichtenden Eigentümerinnen auf Beseitigung der Hütte war längst verjährt. Fast zwei Jahrzehnte waren vergangen. Damit konnten sie persönlich gegen die Errichterin nichts mehr ausrichten.

Doch der BGH hat klargestellt, dass Verjährung den Bau nicht nachträglich legitimiert. Eine bauliche Veränderung bleibt rechtlich unzulässig, solange sie nicht ursprünglich genehmigt oder später durch einen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG gebilligt wurde. Der Zeitablauf ändert daran nichts.

Das Landgericht Frankfurt geht hier noch einen Schritt weiter. Nach seiner Rechtsprechung entspricht bereits der Schwebezustand – also das bloße Dulden einer ungenehmigten Baumaßnahme ohne klare Entscheidung – grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Gemeinschaft muss handeln: Entweder sie beschließt die Nachgenehmigung nach § 20 Abs. 1 WEG, oder sie sorgt für den Rückbau. Wer die Hütte duldet, muss das also durch einen förmlichen Beschluss absichern – mit allen Konsequenzen für Nutzungsrechte und Kostenverteilung nach § 21 WEG.

„Ist bei einer baulichen Veränderung ein Vorgehen gegen den Störer – wie hier wegen der Verjährung des Beseitigungsanspruchs – nicht erfolgversprechend, besteht ein Beseitigungsanspruch durch die GdWE, wenn keine Genehmigung des Baus erfolgt."

(Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.05.2026, Az. 2-13 S 89/24)

Wer muss die Hütte beseitigen – und wer zahlt?

Genau hier liegt die praktische Bedeutung des Urteils. Weil die Kläger die Errichterin nicht mehr direkt in Anspruch nehmen konnten, klagten sie auf Beschlussersetzungsklage. Das heißt: Sie verlangten, dass das Gericht den Beschluss der Gemeinschaft ersetzt, den diese zu treffen hatte, aber nicht traf – nämlich die Beseitigung der Hütte auf Kosten der Gemeinschaft.

Das Amtsgericht Darmstadt hatte der Klage stattgegeben und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, ein Angebot für den Rückbau einzuholen. Bei einem Kostenvoranschlag über 3.000 Euro mussten mindestens zwei weitere Angebote folgen. Das Landgericht Frankfurt bestätigte diese Entscheidung vollständig.

Die Konsequenz: Die Kosten des Rückbaus trägt die Gemeinschaft – und damit anteilig auch die Eigentümerinnen, die die Hütte errichtet haben. Das erscheint auf den ersten Blick unbillig. Rechtlich ist es jedoch schlüssig: Die Wiederherstellung des genehmigungskonformen Zustands ist eine Maßnahme der Erhaltungspflicht der Gemeinschaft nach §§ 18, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Wer die Kosten intern auf die Errichterin abwälzen möchte, müsste das gesondert klären.

Auch langer Zeitablauf schützt nicht vor dem Anspruch

Die Gemeinschaft hatte noch ein weiteres Argument: Selbst wenn man alles andere beiseitelasse – über 18 Jahre Duldung müssten doch irgendwann zu einem Vertrauensschutz führen. Das Gericht ließ diesen Einwand nicht gelten.

Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung verjährt schlicht nicht. Treu und Glauben können diesem Anspruch in Ausnahmefällen entgegenstehen. Doch dafür braucht es neben dem reinen Zeitablauf (dem sogenannten „Zeitmoment") auch ein „Umstandsmoment": Es müssen konkrete Dispositionen getroffen worden sein, auf die die andere Seite vertraut hat. Eine teure Investition in Vertrauen auf den dauerhaften Bestand der Hütte etwa. Hierfür sah das Gericht keinerlei Anhaltspunkte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer sollten Sie wissen: Eine ungenehmigte bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum bleibt unzulässig, bis die Gemeinschaft sie förmlich beschlossen hat. Die bloße Duldung über Jahre reicht nicht. Sie können von der Gemeinschaft verlangen, dass sie entweder einen Nachgenehmigungsbeschluss fasst oder den Rückbau veranlasst – und zwar auch dann noch, wenn Ihr persönlicher Anspruch gegen die errichtende Person bereits verjährt ist.

Als Eigentümer, der eine Baumaßnahme auf Gemeinschaftsfläche plant oder bereits realisiert hat, sollten Sie für eine förmliche Beschlussfassung sorgen. Nur ein Beschluss nach § 20 WEG schafft dauerhaft Rechtssicherheit – für Sie, für die Nutzung und für die Kostenverteilung. Eine mündliche Duldung oder schweigende Hinnahme schützt Sie im Streitfall nicht.

Als Verwalterin oder Verwalter ergibt sich aus dem Urteil eine klare Handlungsempfehlung: Ungeklärte Altfälle – also bauliche Veränderungen, die ohne Beschluss geblieben sind – sollten auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Der Schwebezustand ist kein Ruhezustand, er ist ein Haftungsrisiko.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine ungenehmigte bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum bleibt unzulässig, bis sie durch Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG genehmigt wird – Verjährung des persönlichen Beseitigungsanspruchs ändert daran nichts.
• Ist die direkte Inanspruchnahme des Störers wegen Verjährung ausgeschlossen, kann der Beseitigungsanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst geltend gemacht werden.
• Der Schwebezustand einer ungenehmigten Baumaßnahme entspricht nach neuem WEG-Recht grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; die Gemeinschaft muss entweder nachgenehmigen oder rückbauen.
• Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung verjährt nicht; allein langer Zeitablauf begründet noch keinen Vertrauensschutz.
• Wer sich auf eine frühere Zustimmung der Gegenseite beruft, trägt dafür die Beweislast.

Quelle: Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 28.05.2026, Az. 2-13 S 89/24