Insolvenz eines Wohnungseigentümers

Was passiert mit dem Wohnungseigentum bei einer Insolvenz?

Das Wohnungseigentum gehört zum Vermögen des Schuldners und fällt damit in die sogenannte Insolvenzmasse. Das bedeutet: Der Insolvenzverwalter kann über das Wohnungseigentum verfügen und es verwerten. Dasselbe gilt für etwaige Sondernutzungsrechte, etwa an einem Stellplatz oder Gartenanteil – auch sie werden Teil der Masse.

Rechnen Sie aber nicht damit, den insolventen Eigentümer dadurch „loszuwerden". Eine Kündigung gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer aus Anlass des Insolvenzverfahrens gibt es schlichtweg nicht. Die Gemeinschaft ist mit jedem Eigentümer – auch dem zahlungsunfähigen – im Grundsatz unauflöslich verbunden (§ 11 WEG).

Der Insolvenzverwalter übernimmt das Ruder

Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Wohnungseigentum nach § 80 Abs. 1 InsO auf den Insolvenzverwalter über. Das hat weitreichende Folgen für die WEG und den Verwalter.

Ab sofort ist nicht mehr der Eigentümer selbst, sondern der Insolvenzverwalter Ihr Ansprechpartner. Er nimmt sämtliche Rechte wahr, die dem Eigentümer aus der Gemeinschaft zustehen. Dazu gehören das Teilnahme-, Rede- und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Konsequent muss der WEG-Verwalter daher den Insolvenzverwalter – und nicht den insolventen Eigentümer – zur Versammlung laden. Tut er das nicht, sind dort gefasste Beschlüsse anfechtbar.

Sonderfall Eigenverwaltung und Freigabe

Ordnet das Insolvenzgericht eine Eigenverwaltung nach § 270 InsO an, bleibt der Schuldner selbst verfügungsbefugt. In diesem Fall ist weiterhin er zur Eigentümerversammlung zu laden. Gibt der Insolvenzverwalter das Wohnungseigentum hingegen aus der Insolvenzmasse frei, fällt die Verfügungsbefugnis ebenfalls an den Eigentümer zurück. Eine solche Freigabe kommt vor allem dann in Betracht, wenn die Immobilie überschuldet ist und der Verwalter keinen Verwertungserlös erwartet.

Hausgeld: Wann zahlt der Insolvenzverwalter – und wann nicht?

Die zentrale Frage für jede WEG lautet: Was wird aus den Hausgeldforderungen? Hier kommt es entscheidend auf den Zeitpunkt an.

Vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordene Hausgeldvorschüsse und Nachschüsse sind sogenannte einfache Insolvenzforderungen nach § 38 InsO. Sie stehen in der Schlange mit allen anderen Gläubigern und müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Erfahrungsgemäß ist die Befriedigungsquote in den meisten Insolvenzverfahren ernüchternd gering. Wer hier auf volle Zahlung hofft, wird in aller Regel enttäuscht.

Nach der Insolvenzeröffnung fällig werdende Vorschüsse haben dagegen eine deutlich bessere Stellung. Sie gelten als Masseverbindlichkeiten nach § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO und sind vom Insolvenzverwalter vorrangig aus der Insolvenzmasse zu bedienen. Zahlt er nicht, kann die Gemeinschaft ihn auf Zahlung verklagen und in die Masse vollstrecken.

Die Sonderumlage – ein Sonderfall

Bei einer Sonderumlage wird es noch etwas komplizierter. Wurde sie vor der Insolvenzeröffnung beschlossen, ist der darauf entfallende Vorschuss eine einfache Insolvenzforderung – selbst wenn er einen weit zurückreichenden Zeitraum betrifft. Wird die Sonderumlage dagegen erst nach Verfahrenseröffnung beschlossen, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit. Das gilt auch dann, wenn sie den Ausfall des insolventen Eigentümers ausgleichen soll.

Das Absonderungsrecht – der Trumpf der WEG

Die Gemeinschaft steht bei der Insolvenz eines Eigentümers keineswegs völlig schutzlos da. § 10 Abs. 1 Nr. 2 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) gewährt ihr ein gesetzliches Vorrecht für bestimmte Hausgeldansprüche. Dieses Vorrecht begründet ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO – die WEG darf sich also vor vielen anderen Gläubigern aus dem Wert der Wohnung befriedigen.

Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren, allerdings höchstens fünf Prozent des Verkehrswertes der Wohnung.

Der BGH hat in seiner Grundsatzentscheidung vom 21. Juli 2011 (Az: IX ZR 120/10) klargestellt, dass die WEG dieses Absonderungsrecht geltend machen kann, ohne vorher einen Zahlungstitel gegen den Eigentümer erstritten zu haben. Eine vorherige Beschlagnahme des Wohnungseigentums ist ebenfalls nicht erforderlich. Das war eine erhebliche Stärkung der Rechtsposition von Eigentümergemeinschaften.

Zwangsversteigerung als Ausweg

Auf Grundlage des Absonderungsrechts kann die WEG die Zwangsversteigerung der Wohnung betreiben oder einem bereits laufenden Versteigerungsverfahren beitreten. Für die Zwangsversteigerung ist ein Titel erforderlich, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind (§ 10 Abs. 3 ZVG).

Hat die WEG keinen Zahlungstitel, kann sie den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsversteigerung verklagen. Der BGH hat bestätigt, dass dieser Weg gangbar ist und der Insolvenzverwalter die Versteigerung dulden muss, soweit bevorrechtigte Hausgeldansprüche bestehen. Für die übrigen Miteigentümer kann das der entscheidende Hebel sein, um die Situation aufzulösen – entweder kommen ausstehende Gelder herein, oder es findet sich über die Versteigerung ein zahlungsfähiger Nachfolger.

Was passiert bei einer freihändigen Veräußerung?

Verkauft der Insolvenzverwalter das Wohnungseigentum nicht per Zwangsversteigerung, sondern freihändig – also am freien Markt –, geht das Absonderungsrecht der WEG am Grundstück unter. Allerdings greift hier das Prinzip der dinglichen Surrogation: Das Vorrecht setzt sich am Veräußerungserlös fort. Die WEG kann sich also auch in diesem Fall am Verkaufserlös beteiligen und ihre bevorrechtigten Hausgeldansprüche daraus befriedigen. Als Verwalter sollten Sie daher unbedingt den Kontakt zum Insolvenzverwalter halten und über den geplanten Verwertungsweg informiert bleiben.

Was bedeutet Masseunzulänglichkeit?

Zeigt der Insolvenzverwalter Masseunzulänglichkeit an, bedeutet das: Die Insolvenzmasse reicht nicht einmal aus, um die vorrangigen Masseverbindlichkeiten zu begleichen. Für die WEG ist das die schlechteste aller Nachrichtenlagen. Denn in diesem Fall kann sie weder das laufende Hausgeld als Masseverbindlichkeit einklagen noch in die Masse vollstrecken.

Selbst wenn noch Mittel vorhanden sind, richtet sich die Verteilung nach einer strikten Rangordnung gemäß § 209 InsO: Zuerst werden die Kosten des Insolvenzverfahrens berichtigt, dann die nach der Anzeige der Masseunzulänglichkeit neu entstandenen Verbindlichkeiten und erst danach die übrigen Masseverbindlichkeiten. Hausgeldansprüche, die vor der Anzeige entstanden sind, stehen also ganz hinten in der Schlange. Das Absonderungsrecht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bleibt allerdings auch bei Masseunzulänglichkeit bestehen – die Zwangsversteigerung der Wohnung bleibt also grundsätzlich möglich.

Die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG

Theoretisch steht der Gemeinschaft auch die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG offen. Allerdings sind die Hürden hoch: Es muss eine so schwere Pflichtverletzung vorliegen, dass den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten ist. Seit der WEG-Reform 2020 ist das frühere Regelbeispiel des Zahlungsverzugs ab einer bestimmten Höhe weggefallen. Stattdessen bietet sich bei Hausgeldschulden der einfachere Weg über einen Zahlungstitel und die Zwangsversteigerung an. Die Entziehungsklage bleibt daher in der Praxis ein Ausnahmefall.

Was die WEG-Reform 2020 geändert hat

Die WEG-Reform 2020 (WEMoG) hat den Entziehungsanspruch in § 17 WEG neu gefasst und materiell-rechtlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet. Die frühere, umständliche Konstruktion – wonach der Anspruch zwar den einzelnen Eigentümern zustand, aber nur gemeinschaftlich ausgeübt werden konnte – ist entfallen. Außerdem stellt § 17 Abs. 1 WEG jetzt ausdrücklich klar, dass auch eine Pflichtverletzung gegenüber der Gemeinschaft selbst (etwa die Nichtzahlung von Hausgeld) einen Entziehungsgrund darstellen kann.

Für die Insolvenz eines Miteigentümers besonders relevant: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seit der Reform vollständig rechtsfähig. Ansprüche im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums richten sich jetzt gegen die Gemeinschaft als solche. Das vereinfacht die Prozessführung erheblich – etwa bei der Anmeldung von Forderungen zur Insolvenztabelle oder bei der Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung. Der Verwalter handelt dabei nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft.

Praxistipps: So schützen Sie Ihre Gemeinschaft

Als Verwalter oder Miteigentümer sollten Sie bei Bekanntwerden einer Insolvenz rasch handeln. Melden Sie offene Hausgeldforderungen umgehend zur Insolvenztabelle an. Die Frist dafür bestimmt das Insolvenzgericht und veröffentlicht sie im Bundesanzeiger – sie beträgt in der Regel mindestens drei Monate ab Eröffnung des Verfahrens (§ 87 InsO). Verpassen Sie diese Frist, können Sie Ihre Forderung zwar nachträglich anmelden, riskieren aber den Verlust wertvoller Verfahrensrechte. Prüfen Sie, ob bevorrechtigte Forderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bestehen, und machen Sie gegebenenfalls das Absonderungsrecht geltend. Schreiben Sie den Insolvenzverwalter zeitnah an und fordern Sie ihn zur Zahlung der laufenden Vorschüsse als Masseverbindlichkeit auf.

Ein Beispiel aus der Praxis

Stellen Sie sich folgende Situation vor: Eigentümer M. zahlt seit Januar 2025 kein Hausgeld mehr. Im Juni 2025 wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Das monatliche Hausgeld beträgt 350 Euro. Die rückständigen Vorschüsse von Januar bis Mai 2025 – also fünf Monate à 350 Euro, insgesamt 1.750 Euro – sind einfache Insolvenzforderungen. Die WEG muss sie zur Insolvenztabelle anmelden und wird davon vermutlich nur einen Bruchteil sehen. Die ab Juni 2025 fälligen Vorschüsse von monatlich 350 Euro hingegen sind Masseverbindlichkeiten, die der Insolvenzverwalter vorrangig bedienen muss. Für die alten Rückstände prüft die WEG, ob ein Absonderungsrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG besteht, um sich bevorrechtigt aus dem Wohnungseigentum befriedigen zu können.

Haben Sie keine Hemmungen, sich anwaltliche Unterstützung zu holen. Die Schnittstelle zwischen Insolvenzrecht und Wohnungseigentumsrecht ist komplex, und Fehler – etwa eine versäumte Anmeldefrist oder ein fehlerhafter Antrag – können teuer werden.

Sehen Sie auch unter [Hausgeld], [Zwangsversteigerung], [Entziehung des Wohnungseigentums] und [Gemeinschaft der Wohnungseigentümer].