Wirtschaftlichkeitsgebot bei Versicherungskosten: Wenn Ihr Vermieter zu viel zahlt

Um was ging es in dem Fall?

Eine Mieterin in Berlin stellte fest, dass die auf sie umgelegten Versicherungskosten deutlich über dem lagen, was in der Hauptstadt üblich ist. Die Vermieterin hatte einen Versicherungsvertrag abgeschlossen, der pro Quadratmeter und Monat erheblich mehr kostete als vergleichbare Angebote auf dem Berliner Markt. Über mehrere Abrechnungsjahre hinweg zahlte die Mieterin so eine spürbare Summe zu viel. Sie forderte die Differenz zurück – die Vermieterin reagierte nicht.

Was ist das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist in § 556 Abs. 3 BGB verankert. Es verpflichtet den Vermieter, bei allen Entscheidungen rund um die Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Konkret bedeutet das: Der Vermieter darf nicht einfach den teuersten Versicherungsvertrag abschließen und die Mehrkosten sorglos an die Mieter weiterreichen. Er muss sich einen Marktüberblick verschaffen und eine wirtschaftlich vertretbare Entscheidung treffen.

Das heißt allerdings nicht, dass immer das billigste Angebot gewählt werden muss. Der Vermieter hat durchaus einen Ermessensspielraum. Aspekte wie Zuverlässigkeit des Versicherers oder der Umfang der Deckung dürfen eine Rolle spielen. Aber dieser Spielraum hat Grenzen – und genau die waren hier überschritten.

Wer muss was beweisen?

Die Frage der Beweislast ist beim Wirtschaftlichkeitsgebot ein heikles Thema. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt ein abgestuftes System. Zunächst muss der Mieter konkret darlegen, dass ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt. Ein pauschaler Verweis auf „zu hohe Kosten" reicht nicht aus.

Der Mieter kann seinen Vortrag etwa stützen, indem er auf frühere Abrechnungen verweist, eigene Vergleichsangebote von anderen Versicherern einholt oder regionale Durchschnittswerte heranzieht. Hat der Mieter diesen ersten Schritt geschafft, dreht sich die Sache: Dann trifft den Vermieter die sogenannte sekundäre Darlegungslast. Er muss erklären, welche Angebote er verglichen hat und warum er sich für den konkreten Vertrag entschieden hat.

Im Fall vor dem AG Schöneberg war die Lage besonders eindeutig: Die Versicherungskosten lagen mit fast dem Doppelten des Berliner Durchschnitts so offensichtlich über dem Markt, dass das Gericht keine Zweifel an einem Verstoß hatte. Die Vermieterin hätte darlegen müssen, warum der teurere Vertrag trotzdem gerechtfertigt war. Da sie sich nicht einmal am Verfahren beteiligte, blieb sie diese Erklärung schuldig.

Warum sah das Gericht einen Verstoß?

Das Amtsgericht Schöneberg stellte fest, dass die Vermieterin einen Versicherungsvertrag abgeschlossen hatte, der pro Quadratmeter und Monat weit über dem Berliner Durchschnitt lag. Der Durchschnittswert für Versicherungen in Berlin beträgt laut der Berliner Betriebskostenübersicht 0,23 Euro pro Quadratmeter. Die Vermieterin zahlte hingegen fast das Doppelte.

Das Gericht hatte keinen Zweifel, dass die Mieterin bei Berücksichtigung eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses einen Vertrag zum Durchschnittswert hätte abschließen können.

Besonders schwer wog aus Sicht des Gerichts, dass die Vermieterin über einen großen Wohnungsbestand verfügt. Wer viele Wohnungen vermietet, hat bessere Möglichkeiten, Vergleichsangebote einzuholen und günstigere Konditionen auszuhandeln. Außerdem enthielt der Versicherungsvertrag Leistungen, die teilweise gar nicht den Wohnraummietern zugutekamen. Die Vermieterin konnte auch nicht darlegen, warum der teurere Vertrag sachlich gerechtfertigt war.

Was taugt der Betriebskostenspiegel als Vergleichsmaßstab?

Wer seine Versicherungskosten überprüfen will, stößt schnell auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds oder die Berliner Betriebskostenübersicht des Senats. Diese Übersichten listen die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter für jede Betriebskostenart auf. Für Versicherungen weist die Berliner Übersicht aktuell einen Mittelwert von 0,23 Euro pro Quadratmeter und Monat aus.

Allerdings ist Vorsicht geboten: Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass ein bloßer Verweis auf den Betriebskostenspiegel allein nicht ausreicht, um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nachzuweisen. Die Durchschnittswerte sind überregional ermittelte Mittelwerte. Je nach Lage, Alter und Ausstattung des Gebäudes können die tatsächlichen Kosten erheblich schwanken. Auch regionale Unterschiede spielen eine große Rolle.

Trotzdem sind die Spiegel ein wertvoller erster Anhaltspunkt. Liegen Ihre Versicherungskosten deutlich über dem Durchschnitt, ist das ein guter Grund, genauer hinzuschauen. Der Betriebskostenspiegel liefert den Startschuss für die Prüfung – die eigentliche Beweisführung gelingt aber erst mit konkreten Vergleichsangeboten oder der Einsicht in die Versicherungsunterlagen Ihres Vermieters.

Im hier entschiedenen Fall genügte dem Gericht der Vergleich mit den Berliner Durchschnittswerten. Das lag allerdings auch an den besonderen Umständen: Die Abweichung war erheblich, die Vermieterin war professionelle Vermieterin mit großem Bestand, und sie hatte sich nicht gegen den Vorwurf verteidigt.

Wie viel Geld bekam die Mieterin zurück?

Das Gericht sprach der Mieterin Ersatzansprüche in Form von Schadensersatz zu. Der Schaden bestand in der Differenz zwischen den tatsächlich gezahlten Versicherungskosten und dem Betrag, der bei einem Vertrag zum Durchschnittswert angefallen wäre. Für drei Abrechnungsjahre summierte sich die Mehrbelastung. Die Vermieterin wurde zur Erstattung verurteilt, da sie sich nicht verteidigt hatte und das Gericht nach Aktenlage entschied.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Haben Sie als Mieter das Gefühl, dass die Versicherungskosten in Ihrer Nebenkostenabrechnung ungewöhnlich hoch sind? Dann lohnt sich ein genauer Blick. Vergleichen Sie die Kosten pro Quadratmeter mit den Durchschnittswerten der Berliner Betriebskostenübersicht oder dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds. Weichen die Werte deutlich nach oben ab, sollten Sie Ihren Vermieter um Einsicht in die Versicherungsunterlagen bitten. Sie haben ein Recht auf Belegeinsicht – nutzen Sie es. Holen Sie im nächsten Schritt eigene Vergleichsangebote ein, damit Sie konkret belegen können, dass günstigere Konditionen am Markt verfügbar sind.

Gerade bei professionellen Vermietern mit vielen Wohnungen dürfen Sie erwarten, dass diese sich am Markt umschauen. Können diese nicht erklären, warum sie einen deutlich teureren Vertrag gewählt haben, steht Ihnen unter Umständen ein Schadensersatzanspruch zu.

Als Vermieter sollten Sie bei der Auswahl von Versicherungen nicht nur auf den Leistungsumfang achten, sondern auch darauf, ob die Kosten im Verhältnis zum Marktumfeld angemessen sind. Holen Sie regelmäßig Vergleichsangebote ein und dokumentieren Sie Ihre Entscheidung schriftlich. Bewahren Sie die eingeholten Alternativangebote auf und halten Sie fest, warum Sie sich für einen bestimmten Versicherer entschieden haben. So sind Sie auf der sicheren Seite, falls ein Mieter die Wirtschaftlichkeit Ihrer Versicherungskosten anzweifelt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Der Vermieter muss bei der Auswahl von Versicherungen das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten und auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten.
• Professionelle Vermieter mit großem Wohnungsbestand trifft eine erhöhte Pflicht, Vergleichsangebote einzuholen und günstige Konditionen zu verhandeln.
• Der Mieter muss einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zunächst konkret darlegen – dann muss der Vermieter seine Entscheidung rechtfertigen.
• Der Betriebskostenspiegel ist ein nützlicher erster Anhaltspunkt, reicht allein aber nicht als Beweis für unwirtschaftliche Kosten aus.
• Bei einem Verstoß hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch auf die Differenz zwischen den tatsächlichen und den angemessenen Kosten.

Quelle: AG Schöneberg, Urteil vom 20.01.2026, Az. 11 C 357/25