Änderung des Mietvertrages

Wann darf ein Mietvertrag geändert werden?

Grundsätzlich gilt im Mietrecht derselbe Grundsatz wie überall im Vertragsrecht: Verträge sind einzuhalten — „pacta sunt servanda", wie es in der Juristensprache heißt. Das bedeutet für Sie als Mieter oder Vermieter: Eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages ist nur dann wirksam, wenn beide Seiten einverstanden sind. Keine der Vertragsparteien kann die andere zu einer Änderung zwingen. Möchte der Vermieter etwa eine neue Klausel zur Gartenpflege einführen, braucht er dafür Ihre Unterschrift als Mieter. Und umgekehrt gilt dasselbe.

Einvernehmliche Mietvertragsänderung

Die häufigste und unkomplizierteste Variante ist die einvernehmliche Änderung. Beide Vertragsparteien einigen sich auf eine Anpassung bestimmter Regelungen. Typische Anlässe dafür sind eine Anpassung der Kaltmiete, die Aufnahme eines weiteren Mieters, Regelungen zu Haustieren oder Schönheitsreparaturen, die im ursprünglichen Vertrag nicht oder unzureichend geregelt waren.

Rechnen Sie damit, dass Ihr Vertragspartner nur dann zustimmt, wenn er in der Änderung einen Vorteil sieht — oder zumindest keinen Nachteil.

Warum eine Vertragsänderung immer schriftlich sein sollte

Das deutsche Recht erkennt grundsätzlich auch mündliche Vertragsänderungen an. In der Praxis ist eine mündliche Absprache aber ein Risiko für beide Seiten: Was nicht auf Papier steht, lässt sich im Streitfall kaum beweisen. Deshalb sollten Sie jede Änderung des Mietvertrages schriftlich festhalten und von allen beteiligten Vertragsparteien unterzeichnen lassen.

Halten Sie jede Vertragsänderung schriftlich fest und nehmen Sie Bezug auf den bestehenden Mietvertrag. Beide Seiten sollten je eine Ausfertigung erhalten.

Für langfristige Änderungen — also solche, die länger als ein Jahr gelten sollen — verlangt § 550 BGB ohnehin die Schriftform. Wird das nicht beachtet, hat das bei befristeten Mietverträgen eine weitreichende Folge: Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann nach Ablauf eines Jahres seit der formwidrigen Änderung von beiden Seiten mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Das ist keine bloße Formalie — als Mieter riskieren Sie damit Ihre Planungssicherheit, und als Vermieter verlieren Sie die Bindung an die vereinbarte Laufzeit.

Der Nachtrag zum Mietvertrag

Formell wird eine Vertragsänderung als Nachtrag oder Zusatzvereinbarung zum bestehenden Mietvertrag umgesetzt. Ein solcher Nachtrag sollte klar auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen, das Datum der Änderung nennen und präzise formulieren, welche Regelung an die Stelle der bisherigen tritt. Unklare oder widersprüchliche Formulierungen laden geradezu zu Konflikten ein.

Handschriftliche Korrekturen direkt im alten Vertrag sind übrigens keine gute Idee. Ein separater, sauber formulierter Nachtrag ist immer die bessere Wahl.

Wann darf der Vermieter einseitig ändern?

Hier wird es für Mieter besonders spannend: In bestimmten Fällen erlaubt das Gesetz dem Vermieter, den Mietvertrag ohne Ihre Zustimmung zu ändern. Das klingt bedrohlicher, als es ist — denn diese Fälle sind klar eingegrenzt und an strenge Voraussetzungen geknüpft.

Die wichtigsten gesetzlichen Möglichkeiten einer einseitigen Änderung sind die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, die Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB und die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB. Letztere steht übrigens beiden Seiten offen — auch Sie als Mieter können nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen verlangen.

Mieterhöhung: Zustimmung oder Gesetz?

Bei der Mieterhöhung muss man genau unterscheiden. Einigt sich der Vermieter mit dem Mieter freiwillig auf eine höhere Miete, handelt es sich um eine einvernehmliche Vertragsänderung. Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB hingegen ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren: Der Vermieter fordert Ihre Zustimmung, und Sie haben eine Überlegungsfrist. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter seine Forderung gerichtlich durchsetzen — vorausgesetzt, die gesetzlichen Voraussetzungen liegen vor.

Formale Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen

Für Sie als Mieter ist gut zu wissen: Das Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB muss bestimmte Formerfordernisse erfüllen. Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären und nachvollziehbar begründen — etwa durch Verweis auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Fehlt eine ordnungsgemäße Begründung, ist das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam. Da kommt Ihnen zu Hilfe, dass viele Vermieter hier formale Fehler machen.

Modernisierungsmieterhöhung: ein einseitiger Erklärungsakt

Nach einer Modernisierung liegt die Sache anders. Hier erhöht der Vermieter die Miete durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Mieter nach § 559 BGB, ohne dass Sie als Mieter zustimmen müssen. Die Erhöhung tritt automatisch ein, sobald die formgerechte Erklärung bei Ihnen eingeht — genauer gesagt ab dem dritten Monat nach Zugang. Sie müssen die Modernisierungsmaßnahme zwar in der Regel dulden, aber Ihre Duldung ist keine Zustimmung zur Mieterhöhung. Das sind rechtlich zwei verschiedene Dinge.

8-Prozent-Regel und Kappungsgrenzen richtig verstanden

Die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung verwirrt viele Mieter. Die 8 Prozent beziehen sich auf die Jahresmiete: Der Vermieter darf die jährliche Miete um höchstens 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Die Kappungsgrenzen hingegen betreffen die monatliche Miete: Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter sogar nur um 2 Euro. Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt eine zusätzliche Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter monatlich.

Härteeinwand: Schutz vor unzumutbarer Belastung

Als Mieter sitzen Sie bei einer Modernisierungsmieterhöhung nicht völlig am kürzeren Hebel. § 559 Abs. 4 BGB gibt Ihnen einen Härteeinwand: Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für Sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Dabei spielen Faktoren wie Ihr Einkommen, Ihre persönlichen Lebensumstände und die Höhe der Mietbelastung eine Rolle. Rechnen Sie damit, dass Sie den Härteeinwand aktiv geltend machen müssen — von allein berücksichtigt ihn niemand.

Modernisierung oder Instandsetzung? Ein wichtiger Unterschied

Nicht jede Baumaßnahme des Vermieters berechtigt zur Mieterhöhung. Das Gesetz unterscheidet zwischen Modernisierung und Instandsetzung. Eine Instandsetzung — also die Beseitigung von Mängeln oder die Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands — ist Vermieterpflicht und darf nicht auf die Miete umgelegt werden. Nur echte Modernisierungen, die den Wohnwert nachhaltig verbessern oder Energie einsparen, berechtigen zur Mieterhöhung. In der Praxis streiten Mieter und Vermieter häufig genau an dieser Grenze. Außerdem muss der Vermieter die tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten nachweisen — überhöhte oder unnötige Aufwendungen im Sinne einer „Luxussanierung" können nicht umgelegt werden.

Vertragliche Änderungsvorbehalte

Manche Mietverträge enthalten bereits Klauseln, die eine spätere Anpassung bestimmter Regelungen ermöglichen — sogenannte vertragliche Änderungsvorbehalte. Typische Beispiele sind Indexmietvereinbarungen, Staffelmietklauseln oder Verlängerungsoptionen bei befristeten Mietverträgen. Da beide Parteien diesen Vorbehalten schon bei Vertragsschluss zugestimmt haben, handelt es sich streng genommen nicht um eine einseitige Änderung — auch wenn es sich so anfühlen mag.

Mietvertragsänderung bei Trennung oder Scheidung

Ein besonders häufiger Anlass für eine Vertragsänderung ist die Trennung eines Paares. Stehen beide Partner im Mietvertrag, kann ein Partner nur dann aus dem Vertrag entlassen werden, wenn alle drei Beteiligten — beide Mieter und der Vermieter — zustimmen. Haben Sie keine Hemmungen, den Vermieter frühzeitig ins Gespräch einzubeziehen. Denn ohne seine Mitwirkung haftet der ausgezogene Partner weiterhin für die Miete.

Bei einer Scheidung sieht das Gesetz eine Ausnahme vor: Nach § 1568a BGB kann ein Ehepartner verlangen, dass er das Mietverhältnis allein fortsetzt. Hier ändert sich der Mietvertrag kraft Gesetzes — der Vermieter muss das akzeptieren, hat aber ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Neue Mitbewohner: Muss der Vertrag geändert werden?

Nicht jeder Einzug eines neuen Bewohners erfordert eine Vertragsänderung. Ehepartner und eigene Kinder dürfen ohne Erlaubnis des Vermieters in die Mietwohnung aufgenommen werden — eine bloße Information an den Vermieter genügt. Soll dagegen ein unverheirateter Partner einziehen, brauchen Sie die Erlaubnis des Vermieters, denn der Bundesgerichtshof stuft den Lebenspartner als „Dritten" im Sinne des § 540 BGB ein. Allerdings: Der Vermieter darf seine Zustimmung nicht grundlos verweigern, wenn Sie ein berechtigtes Interesse am Zusammenziehen haben.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Wird die Mietwohnung verkauft, ändert sich am Mietvertrag nichts. Das regelt § 566 BGB mit dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete". Der neue Eigentümer tritt automatisch in den bestehenden Vertrag ein — mit allen Rechten und Pflichten. Eine Vertragsänderung durch den neuen Vermieter ist nur mit Ihrer Zustimmung möglich.

Unwirksame Klauseln ersetzen keinen Nachtrag

Viele ältere Mietverträge enthalten Klauseln, die nach heutiger Rechtslage unwirksam sind — etwa unzulässige Regelungen zu Schönheitsreparaturen, ein generelles Haustierverbot oder eine zu hoch angesetzte Kaution. Solche Klauseln sind ungültig, auch wenn beide Seiten sie unterschrieben haben. Die aktuellen gesetzlichen Regelungen treten an ihre Stelle, ohne dass ein förmlicher Nachtrag erforderlich wäre.

Das läuft den Interessen vieler Vermieter zuwider: Eine salvatorische Klausel im Vertrag, die besagt, dass unwirksame Klauseln automatisch durch wirksame ersetzt werden, ist rechtlich nicht bindend.

Wann lohnt sich ein komplett neuer Mietvertrag?

Manchmal sammeln sich so viele Änderungen an, dass ein Nachtrag unübersichtlich wird. Dann kann es sinnvoll sein, einen ganz neuen Mietvertrag aufzusetzen. Aber Vorsicht: Für die Berechnung der vermieterseitigen Kündigungsfrist ist das Datum des Mietvertrages maßgeblich. Bei einem neuen Vertrag beginnt diese Frist neu zu laufen, was für den Mieter nachteilig sein kann.

Prüfen Sie bei einem neuen Mietvertrag genau, ob sich dadurch Nachteile für Sie ergeben — etwa kürzere Kündigungsfristen auf Vermieterseite.

Sehen Sie auch unter [Mieterhöhung], [Modernisierung], [Nachtrag zum Mietvertrag] und [Schriftformklausel].