Vermieter haftet für defekten Kühlschrank in Einbauküche

Der Fall: Defekter Kühlschrank führt zum Streit

Eine Mieterin machte ihren Vermieter bereits im Oktober 2021 darauf aufmerksam, dass der Kühlschrank in der mitvermieteten Einbauküche nicht mehr funktionierte. Die Türdichtung war gerissen und die Temperaturregelung ausgefallen. Der beauftragte Hausmeister besichtigte das Gerät am 8. November 2021 und dokumentierte die Schäden sogar mit Fotos.

Als der Vermieter eine Woche später den Kühlschrank persönlich in Augenschein nahm, weigerte er sich jedoch, das defekte Gerät auszutauschen. Die Mieterin hatte zu diesem Zeitpunkt bereits am 12. November 2021 einen neuen Kühlschrank bestellt, da sie nicht länger ohne funktionierende Kühlung leben wollte.

Der Streit eskalierte, als der Vermieter später die Miete für Februar und März 2022 einklagte, während die Mieterin mit den Kosten für den neuen Kühlschrank aufrechnen wollte.

Die rechtlichen Grundlagen bei mitvermieteten Küchen

Wenn Vermieter eine Einbauküche als Teil der Wohnung zur Verfügung stellen, übernehmen sie damit auch die Verantwortung für deren ordnungsgemäße Funktion. Dies ergibt sich aus den allgemeinen Pflichten zur Mängelbeseitigung im Mietrecht.

Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Bei einer mitvermieteten Einbauküche gehören dazu selbstverständlich auch die darin integrierten Elektrogeräte wie Kühlschränke, Herde oder Spülmaschinen.

Stellt sich ein Gerät als defekt heraus, ist der Vermieter grundsätzlich zur kostenlosen Reparatur oder zum Austausch verpflichtet.

Wann dürfen Mieter selbst handeln?

Das Gericht stellte klar, dass Mieter unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt sind, defekte Geräte selbst zu ersetzen und die Kosten vom Vermieter zu verlangen. Entscheidend ist dabei der sogenannte Verzug des Vermieters.

Verzug tritt ein, wenn der Vermieter trotz ordnungsgemäßer Mängelanzeige die Reparatur oder den Austausch ablehnt oder unangemessen verzögert. In diesem Fall darf der Mieter die Mängelbeseitigung selbst veranlassen und hat Anspruch auf Ersatz der notwendigen Aufwendungen.

Das Gericht betonte ausdrücklich, dass es nicht darauf ankommt, wann der Mieter den Ersatz bestellt, sondern wann das neue Gerät tatsächlich geliefert und eingebaut wird.

Diese Unterscheidung ist wichtig: Selbst wenn der Mieter bereits vor der endgültigen Ablehnung durch den Vermieter einen Kühlschrank bestellt hat, entsteht der Anspruch auf Kostenerstattung erst mit der tatsächlichen Lieferung. Bis zu diesem Zeitpunkt hätte der Vermieter theoretisch noch selbst tätig werden können.

Die Beweisführung bei Gerätedefekten

Ein besonders praxisrelevanter Aspekt des Urteils betrifft die Beweisführung. Das Gericht akzeptierte eine Bescheinigung eines Fachbetriebs, die erst Wochen nach der ursprünglichen Prüfung ausgestellt worden war. Entscheidend war nicht das Datum der schriftlichen Bestätigung, sondern der Zeitpunkt der tatsächlichen Begutachtung.

Die Richter stellten fest, dass es der Lebenserfahrung widersprechen würde, wenn die schwerwiegenden Mängel erst nach der Besichtigung durch den Vermieter entstanden wären.

Diese Bewertung stärkt die Position von Mietern erheblich. Sie müssen nicht befürchten, dass ihnen nachträglich unterstellt wird, die Schäden selbst verursacht zu haben, wenn die Dokumentation nicht sofort erfolgt.

Die Abrechnung: Aufrechnung mit der Miete

Im konkreten Fall hatte der Vermieter die Miete für zwei Monate eingeklagt. Die Mieterin konnte jedoch erfolgreich mit ihrem Anspruch auf Erstattung der Kühlschrank-Kosten aufrechnen. Das Gericht bestätigte, dass der Mietzahlungsanspruch durch diese Aufrechnung erloschen war.

Diese Entscheidung zeigt, dass Mieter nicht erst lange auf eine Rückzahlung warten müssen, sondern ihre berechtigten Ansprüche direkt mit der Miete verrechnen können.

Voraussetzung für eine solche Aufrechnung ist allerdings, dass der Anspruch auf Kostenerstattung tatsächlich berechtigt und der Betrag angemessen ist. Mieter sollten daher immer Kostenvoranschläge einholen und nur notwendige Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen veranlassen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung stärkt die Rechte von Mietern mit Einbauküchen erheblich. Wichtige Erkenntnisse für die Praxis sind:

Bei defekten Küchengeräten sollten Mieter zunächst immer den Vermieter schriftlich über den Mangel informieren und eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Eine solche Frist von zwei bis drei Wochen ist meist ausreichend, bei Notfällen kann sie auch kürzer sein.

Lehnt der Vermieter die Reparatur oder den Austausch ab oder lässt die Frist verstreichen, dürfen Mieter selbst handeln. Dabei sollten sie sich an den üblichen Preisen orientieren und möglichst Kostenvoranschläge einholen. Luxusausführungen müssen Vermieter nicht finanzieren.

Die Kosten können dann mit künftigen Mietzahlungen verrechnet werden. Dies sollte jedoch schriftlich angekündigt werden, um späteren Streit zu vermeiden.

Besonders wichtig ist eine ordnungsgemäße Dokumentation des Schadens. Fotos, Zeugenaussagen oder Bestätigungen von Fachbetrieben können im Streitfall entscheidend sein. Auch die ursprüngliche Mängelanzeige an den Vermieter sollte schriftlich erfolgen und nachweisbar zugestellt werden.

Das Urteil macht deutlich, dass Vermieter ihre Verantwortung für mitvermietete Ausstattung nicht einfach ablehnen können. Wer eine Einbauküche als Werbung für höhere Mieten nutzt, muss auch für deren ordnungsgemäße Funktion einstehen.

Quelle: Amtsgericht Neubrandenburg, Urteil vom 13.09.2023 - 103 C 292/23