Kündigung: Form und Fristen

Was eine Kündigung überhaupt ist

Eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung: Eine Vertragspartei teilt der anderen mit, dass sie das Mietverhältnis beenden möchte. Anders als beim Aufhebungsvertrag braucht es dafür keine Zustimmung der Gegenseite. Im Alltag kommt vor allem die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vor. Daneben gibt es die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, die das Mietverhältnis sofort beendet. Darauf wird am Ende dieses Beitrags näher eingegangen.

Was das Gesetz verlangt: die Schriftform

§ 568 Abs. 1 BGB ist unmissverständlich: Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf der Schriftform. Das klingt selbstverständlich, hat aber erhebliche praktische Konsequenzen. Schriftform bedeutet: ein eigenhändig unterschriebenes Dokument auf Papier. Eine Kündigung per E-Mail, WhatsApp, SMS oder Fax ist unwirksam – selbst wenn der Empfänger sie liest und versteht. Wer trotzdem auf digitalem Weg kündigt, hat rechtlich nicht gekündigt. Einzige theoretische Ausnahme: Nach § 126a BGB kann die Schriftform durch eine qualifizierte elektronische Signatur ersetzt werden – in der Praxis kommt das jedoch kaum vor.

Besonders wichtig: Steht auf einer Seite des Mietvertrags mehr als eine Person – also etwa zwei Mieter, ein Paar oder mehrere Vermieter –, müssen alle Beteiligten unterschreiben. Fehlt die Unterschrift auch nur einer Person, ist die gesamte Kündigung unwirksam. Das gilt sowohl für die Kündigung durch den Mieter als auch durch den Vermieter. Eine formunwirksame Kündigung entfaltet keinerlei Rechtswirkung: Das Mietverhältnis läuft ungekündigt weiter, die Mietzahlungspflicht bleibt bestehen. Wer trotzdem auszieht, riskiert Schadensersatzansprüche des Vermieters. Darüber hinaus muss die Kündigung erkennbar als solche formuliert sein – ein Brief, der vage andeutet, man wolle vielleicht ausziehen, genügt nicht.

Für den Vermieter gilt zusätzlich: § 568 Abs. 2 BGB sieht vor, dass er den Mieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit, Form und Frist eines Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB hinweisen soll. Es handelt sich dabei um eine gesetzliche Soll-Vorschrift: Fehlt dieser Hinweis, ist die Kündigung nicht unwirksam, aber der Mieter kann seinen Widerspruch noch im ersten Termin eines etwaigen Räumungsrechtsstreits nachholen.

Die Karenzzeit: dieser Tag ist entscheidend

Die gesetzliche Regelung in § 573c Abs. 1 BGB legt fest: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Diese drei Tage zu Beginn des Monats nennt das Gesetz die Karenzzeit.

Was das konkret bedeutet: Geht Ihre Kündigung bis zum dritten Werktag im Oktober beim Vermieter ein, endet das Mietverhältnis zum 31. Dezember. Geht sie erst am vierten Werktag ein, endet es erst zum 31. Januar – einen ganzen Monat später. Entscheidend ist dabei nicht das Datum auf Ihrem Brief und auch nicht der Poststempel, sondern der tatsächliche Eingang beim Empfänger.

Aufgepasst beim Samstag: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gilt der Samstag als Werktag – das ist eine gesetzliche Besonderheit, die viele überrascht, weil der Samstag für die meisten kein Arbeitstag mehr ist. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 27. April 2005 (Az. VIII ZR 206/04) bestätigt, dass der Samstag in der Karenzzeit grundsätzlich mitzuzählen ist. Ob § 193 BGB – der bei Sonn- und Feiertagen eine Verlängerung auf den nächsten Werktag vorsieht – entsprechend gilt, wenn ausgerechnet der letzte Karenztag auf einen Samstag fällt, hat der BGH in diesem Urteil ausdrücklich offengelassen; in Rechtsprechung und Literatur ist das bis heute umstritten. Im Zweifel ist es klüger, die Kündigung bereits am zweiten Werktag des Monats einzureichen. Sonn- und Feiertage hingegen zählen in der Karenzzeit nie als Werktage.

Wie kommt die Kündigung sicher an?

Das Zugangsrisiko trägt derjenige, der kündigt. Bestreitet der Vermieter den Eingang, hilft der Poststempel nicht weiter – Sie müssen beweisen, dass das Schreiben tatsächlich in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist. Ein einfaches Einschreiben mit Rückschein löst das Problem nur halb: Holt der Empfänger die Sendung nicht ab, gilt sie als nicht zugegangen.

Die sicherste Methode ist die persönliche Übergabe mit Zeugen: Eine unbeteiligte Person wirft das Originalschreiben in Gegenwart des Absenders in den Briefkasten, notiert Datum und Uhrzeit und bestätigt dies schriftlich. Alternativ ist das Einwurf-Einschreiben praxistauglich – es dokumentiert den Briefkasteneinwurf und begründet einen sogenannten Anscheinsbeweis. Für maximale Sicherheit bietet sich die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher an, die eine beweiskräftige Postzustellungsurkunde erzeugt.

Als Mieter: drei Monate – immer

Als Mieter haben Sie es einfacher: Ihre gesetzliche Kündigungsfrist beträgt nach § 573c Abs. 1 BGB stets drei Monate, unabhängig davon, wie lange Sie bereits in der Wohnung wohnen. Sie müssen Ihre Kündigung auch nicht begründen – das ist ein wesentlicher Unterschied zur Vermieterseite. Ein formgerechtes Schreiben mit Unterschrift und dem gewünschten Kündigungstermin genügt vollständig.

Im Mietvertrag kann eine kürzere Frist vereinbart werden, eine längere hingegen nicht – das würde Sie unangemessen benachteiligen. Eine Ausnahme gilt bei einer vereinbarten Staffelmiete nach § 557a BGB: Hier kann im Mietvertrag wirksam eine längere Bindungsfrist vorgesehen sein. Prüfen Sie also Ihren Vertrag vor der Kündigung sorgfältig.

Verbreitet, aber falsch ist die Annahme, dass die Nennung von drei Nachmietern automatisch zur vorzeitigen Vertragsauflösung führt. Einen rechtlichen Anspruch darauf haben Sie nicht. Ihr Vermieter kann Vorschläge ablehnen – es sei denn, im Mietvertrag steht ausdrücklich eine Nachmieterklausel.

Als Vermieter: berechtigtes Interesse und gestaffelte Fristen

Für den Vermieter gelten deutlich strengere Regeln. Eine ordentliche Kündigung ist nach § 573 BGB nur möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das Gesetz nennt drei Hauptgründe: erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters (z. B. wiederholter Zahlungsverzug oder vertragswidriger Gebrauch), Eigenbedarf für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige sowie die Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie. Eine Kündigung allein zum Zweck, die Miete zu erhöhen, ist ausdrücklich ausgeschlossen. Der Mieter hingegen kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen – dieser asymmetrische Schutz ist bewusst gewollt.

Die Kündigungsgründe müssen gemäß § 573 Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben vollständig und klar benannt werden. Gründe, die im Schreiben fehlen, können nachträglich kaum noch nachgeschoben werden. Fehlt die Begründung ganz, ist die Kündigung unwirksam.

Dazu kommen gestaffelte Fristen: Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren gilt wie beim Mieter die Drei-Monats-Frist. Nach fünf Jahren verlängert sie sich um drei Monate auf insgesamt sechs Monate, nach acht Jahren um weitere drei Monate auf insgesamt neun Monate. Diese Fristen können im Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters verkürzt werden.

Sonderfälle: Tod des Mieters und außerordentliche Situationen

Das Mietrecht kennt eine Reihe gesetzlicher Sonderkündigungsrechte, die im Alltag wichtig sein können. Stirbt ein Mieter, können seine überlebenden Haushaltsangehörigen nach § 563 BGB das Mietverhältnis fortführen oder innerhalb eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Tritt kein Haushaltsangehöriger in den Vertrag ein, geht er auf die Erben über (§ 564 BGB), die ebenso binnen eines Monats außerordentlich kündigen können – und denen der Vermieter spiegelbildlich ebenfalls kündigen kann. Auch bei Trennung von Ehegatten oder Lebenspartnern bestehen besondere Gestaltungsrechte, um den Mietvertrag auf eine Person umzustellen oder zu beenden.

Die fristlose Kündigung: Wenn nichts mehr geht

Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die außerordentliche fristlose Kündigung, geregelt in § 543 BGB und § 569 BGB. Sie kommt in Betracht, wenn einer Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. Der häufigste Fall ist der Zahlungsverzug: Ist der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand oder über mehrere Monate mit einem entsprechenden Gesamtbetrag, kann der Vermieter sofort fristlos kündigen – ohne vorherige Abmahnung.

Bei anderen Pflichtverletzungen wie vertragswidrigem Gebrauch oder nachhaltiger Störung des Hausfriedens muss der Kündigung hingegen grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen (§ 543 Abs. 3 BGB). Eine Abmahnung kann nur entbehrt werden, wenn sie erkennbar keinen Erfolg verspräche oder ein weiteres Zuwarten unzumutbar ist. Auch die fristlose Kündigung muss schriftlich und mit Angabe des Kündigungsgrunds erfolgen.

Als Mieter können Sie eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstands noch abwenden: Zahlen Sie alle ausstehenden Beträge, wird die Kündigung unwirksam – allerdings nur, wenn dieser Schritt spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage erfolgt. Beispiel: Der Vermieter reicht am 1. März Räumungsklage ein; spätestens am 30. April müssen alle Rückstände beglichen sein. Dieses Rettungsrecht greift jedoch nicht mehr, wenn dem Mieter in den zwei Jahren zuvor bereits einmal wegen Zahlungsverzugs außerordentlich gekündigt worden war und er die Kündigung damals durch Nachzahlung unwirksam gemacht hatte (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).

Praktische Tipps für Mieter

Rechnen Sie die Fristen immer vom erwarteten Eingangsdatum beim Vermieter, nicht vom Datum auf Ihrem Schreiben. Schicken Sie die Kündigung daher frühzeitig und nutzen Sie eine nachweisbare Zustellmethode. Die häufigste Fehlerquelle: Haben wirklich alle im Mietvertrag genannten Personen unterschrieben? Kommt Ihre Kündigung einen Tag zu spät, verschiebt sich das Mietende um einen Monat nach hinten – eine neue Kündigung brauchen Sie aber nicht auszusprechen. Haben Sie keine Hemmungen, sich den Eingang vom Vermieter schriftlich bestätigen zu lassen; viele tun es gerne, und Sie haben damit eine sichere Dokumentation.

Praktische Tipps für Vermieter

Prüfen Sie jede Kündigung, die bei Ihnen eingeht, auf Vollständigkeit: Haben alle Mieter unterschrieben? Ist das Schreiben eigenhändig auf Papier unterzeichnet? Ist der Kündigungstermin korrekt berechnet? Wenn Sie selbst kündigen, adressieren Sie das Schreiben an alle Mieter, nennen Sie den Kündigungsgrund vollständig und sorgen Sie für einen belegbaren Zugang. Lassen Sie im Zweifel die Kündigung vor dem Versand fachkundig prüfen – eine formell unwirksame Kündigung kostet Zeit und Nerven, und ein bereits beauftragter Nachmieter kann schnell zum Problem werden.

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