Beweislast im Maklerrecht

Was bedeutet Beweislast?

Beweislast beschreibt die Frage, welche Partei im Streitfall die Tatsachen nachweisen muss, auf die sie sich beruft. Gelingt der Beweis nicht, verliert diese Partei den Prozess — unabhängig davon, ob sie eigentlich im Recht wäre. Im Maklerrecht spielt das eine besonders große Rolle, weil der Provisionsanspruch nach § 652 BGB an mehrere Voraussetzungen geknüpft ist. Jede einzelne davon kann zum Streitpunkt werden.

Der Makler muss den Vertragsschluss beweisen

Grundregel Nummer eins: Der Makler trägt die volle Darlegungs- und Beweislast für das Zustandekommen eines wirksamen Maklervertrags. Das hat der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung bestätigt. Konkret muss der Makler nachweisen, dass zwischen ihm und dem Kunden übereinstimmende Willenserklärungen vorliegen — also ein echtes Angebot und eine echte Annahme im Sinne der §§ 145 ff. BGB.

Warum die Schriftform so wichtig ist

Ein Maklervertrag kann grundsätzlich auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbrauchern allerdings das Textformerfordernis nach § 656a BGB. Unabhängig davon ist jedem Makler dringend zu raten, Verträge schriftlich zu schließen. Denn wer keinen schriftlichen Vertrag vorweisen kann, steht vor Gericht mit leeren Händen da — die Beweislast liegt schließlich bei ihm.

Konkludenter Vertragsschluss und seine Tücken

Viele Maklerverträge kommen im Alltag konkludent zustande — also stillschweigend durch schlüssiges Verhalten. Ein typisches Beispiel: Der Makler übersendet Ihnen ein Exposé mit deutlichem Hinweis auf die Käuferprovision. Sie bitten daraufhin um einen Besichtigungstermin und erscheinen zur Besichtigung, ohne dass ein schriftlicher Vertrag unterzeichnet wurde. In diesem Fall ist der Maklervertrag bereits durch Ihr Verhalten zustande gekommen. Der BGH stellt hier allerdings strenge Anforderungen: Der Makler muss eindeutig und unmissverständlich auf seine Provisionspflicht hingewiesen haben. Und der Kunde muss daraufhin bewusst Maklerleistungen in Anspruch genommen haben. Verbleibende Unklarheiten gehen zulasten des Maklers.

Kausalität: Die größte Hürde für den Makler

Neben dem Vertragsschluss muss der Makler auch die Kausalität seiner Tätigkeit beweisen. Das bedeutet: Er muss darlegen, dass der Hauptvertrag — also der Kauf- oder Mietvertrag — gerade „infolge" seiner Maklerleistung zustande gekommen ist. Eine bloße zeitliche Nähe reicht nicht automatisch aus, auch wenn sie dem Makler zugutekommt.

Die Kausalitätsvermutung als Erleichterung

Die Rechtsprechung des BGH kennt eine wichtige Vermutungsregel: Folgt der Abschluss des Hauptvertrags in einem angemessenen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang auf die Maklertätigkeit, wird die Kausalität zugunsten des Maklers vermutet. Kommt der Hauptvertrag innerhalb eines Jahres nach der Maklertätigkeit zustande, greift diese Vermutung regelmäßig. Die Jahresfrist ist dabei als echter Grenzwert zu verstehen: Liegen mehr als zwölf Monate zwischen der Maklerleistung und dem Vertragsschluss, fällt die Beweislast für eine fortdauernde Ursächlichkeit auf den Makler zurück. Das ist keine bloße Abschwächung eines Anscheinsbeweises, sondern eine echte Beweislastumkehr. In Ausnahmefällen — etwa bei Großobjekten mit begrenztem Interessentenkreis — kann die Kausalität allerdings auch bei längeren Zeiträumen noch vermutet werden.

Was „Mitursächlichkeit" für den Makler bedeutet

Wichtig zu wissen: Der Makler muss nicht beweisen, dass seine Tätigkeit die einzige oder auch nur die Hauptursache für den Vertragsschluss war. Es reicht aus, wenn seine Leistung mitursächlich war — also bei wertender Betrachtung zumindest einen wesentlichen Beitrag zum Zustandekommen des Hauptvertrags geleistet hat. Beim Vermittlungsmakler genügt es bereits, wenn er die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners irgendwie gefördert hat.

Beweislast bei mehreren Maklern

In der Praxis kommt es vor, dass einem Kaufinteressenten dasselbe Objekt über mehrere Makler gleichzeitig angeboten wird. Hier wird die Beweislast für den einzelnen Makler besonders anspruchsvoll. Der provisionsbegehrende Makler muss darlegen und beweisen, dass gerade sein Angebot zumindest mitursächlich für den späteren Vertragsschluss war — und nicht das des Konkurrenten. Rechnen Sie als Maklerkunde in einer solchen Konstellation damit, dass der Makler genau aufzeigen muss, welchen konkreten Beitrag er zum Zustandekommen des Kaufvertrags geleistet hat.

Wirtschaftliche Identität des Hauptvertrags

Oft übersehen, aber für die Beweislast hochrelevant: Der tatsächlich abgeschlossene Hauptvertrag muss mit dem im Maklervertrag beabsichtigten Vertrag wirtschaftlich übereinstimmen. Die Rechtsprechung spricht hier von der wirtschaftlichen Identität. Weicht der tatsächlich geschlossene Vertrag wesentlich vom ursprünglich angestrebten Geschäft ab — etwa durch einen Preisnachlass von 50 % oder einen gänzlich anderen Vertragsgegenstand — kann die Identität entfallen. In diesem Fall gibt es keinen Provisionsanspruch, selbst wenn der Makler die Vertragsparteien zusammengebracht hat. Der Makler trägt die Beweislast dafür, dass der Hauptvertrag dem beabsichtigten Geschäft wirtschaftlich entspricht.

Vorkenntnis: Hier dreht sich die Beweislast

Beim Thema Vorkenntnis wird es für Maklerkunden interessant. Hat der Kunde die Vertragsgelegenheit bereits vor der Maklertätigkeit gekannt, fehlt es an der Kausalität — und der Provisionsanspruch entfällt. Entscheidend ist dabei: Die Vorkenntnis muss sich nicht nur auf das Objekt beziehen, sondern auf die konkrete Möglichkeit zum Vertragsschluss. Kannte der Kunde das Haus zwar, wusste aber nicht, dass es zum Verkauf steht, liegt noch keine relevante Vorkenntnis vor. Die Besonderheit bei der Beweislast: Der Makler muss zwar grundsätzlich die Kausalität beweisen. Behauptet der Kunde jedoch Vorkenntnis, muss er seinerseits darlegen und beweisen, dass er die Vertragsgelegenheit tatsächlich schon kannte. Er kann sich also nicht einfach pauschal darauf berufen, ohne Belege vorzulegen.

Vorkenntnisklauseln in AGB sind unwirksam

Manche Makler versuchen, sich über Vorkenntnisklauseln in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen abzusichern. Solche Klauseln legen dem Kunden die Pflicht auf, eine bestehende Vorkenntnis innerhalb einer kurzen Frist mitzuteilen — andernfalls soll er sich nicht mehr darauf berufen dürfen. Die Rechtsprechung hat solche Klauseln als unwirksam eingestuft. Sie benachteiligen den Kunden unangemessen und kehren die gesetzliche Beweislastverteilung in unzulässiger Weise um. Als Maklerkunde müssen Sie sich von solchen Klauseln nicht einschüchtern lassen.

Zusatzleistungen trotz Vorkenntnis

Selbst bei bestehender Vorkenntnis kann der Makler seinen Provisionsanspruch retten. Dafür muss er allerdings beweisen, dass er dem Kunden wesentliche Zusatzinformationen geliefert hat, die für den Abschluss des Kaufvertrags von Bedeutung waren. Das bloße Wiederholen bereits bekannter Informationen — etwa das Versenden eines Exposés — reicht dafür nicht aus. Die Organisation mehrerer Besichtigungstermine oder die Beschaffung von Finanzierungsunterlagen kann hingegen genügen.

Beweislast bei der Haftung des Maklers

Auch auf der Haftungsseite spielt die Beweislast eine zentrale Rolle. Hat der Makler falsche Angaben gemacht — etwa zur Wohnfläche oder zum Zustand der Immobilie — muss der Kunde die Pflichtverletzung beweisen. Das betrifft sowohl aktiv falsche Informationen als auch eine unterlassene Aufklärung. Allerdings wird bei einer vertraglichen Haftung das Verschulden des Maklers vermutet. Der Makler muss also seinerseits darlegen, dass ihn kein Verschulden trifft.

Verwirkung der Provision nach § 654 BGB

Behauptet der Kunde, der Makler habe durch grobes Fehlverhalten seinen Provisionsanspruch verwirkt, trägt der Kunde die volle Darlegungs- und Beweislast für sämtliche Voraussetzungen des § 654 BGB. Er muss nachweisen, dass der Makler vorsätzlich oder grob leichtfertig gegen seine Pflichten verstoßen hat. Die Rechtsprechung differenziert hier allerdings: Steht der Kunde außerhalb des maßgeblichen Geschehensablaufs und hat er keine Kenntnis der entscheidenden Tatsachen, kann den Makler eine sekundäre Darlegungslast treffen. Der Makler muss dann zu den Umständen vortragen, die nur er kennt — etwa zu internen Abläufen oder Informationen, die er dem Kunden vorenthalten hat. Bei wissentlich falschen Angaben oder vorsätzlich verschwiegenen Tatsachen wird eine Verwirkung nach § 654 BGB allerdings in aller Regel anzunehmen sein.

Beweislast beim Halbteilungsgrundsatz

Seit der Maklerrechtsreform 2020 gilt für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher der sogenannte Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB. Käufer und Verkäufer müssen die Provision in gleicher Höhe tragen. Ein Beispiel verdeutlicht das: Zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3 % Provision, ist der Halbteilungsgrundsatz gewahrt. Zahlt der Verkäufer hingegen gar nichts und der Käufer die vollen 6 %, ist der Maklervertrag nichtig — und bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden. Vermutet ein Käufer, dass der Makler gegen diese Regel verstoßen hat, und fordert er die Provision zurück, stellt sich die Frage: Wer muss den Verstoß beweisen?

Käufer trägt die Beweislast beim Rückforderungsprozess

Das LG Münster hat diese umstrittene Frage in einem vielbeachteten Urteil entschieden: Die Beweislast für die Rückforderung der Maklerprovision liegt beim Käufer — nicht beim Makler. Der Makler genügt seiner sogenannten sekundären Darlegungslast bereits, indem er versichert, den Halbteilungsgrundsatz eingehalten zu haben. Unterlagen muss er im Prozess nicht vorlegen.

Auskunftsanspruch als Hilfe für den Käufer

Der BGH hat dem Käufer einen Weg eröffnet, sich die nötigen Informationen zu beschaffen. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) steht dem Käufer ein Auskunftsanspruch gegen den Makler zu. Der Makler muss Auskunft darüber erteilen, ob ein Maklervertrag mit dem Verkäufer besteht und wie hoch die vereinbarte Provision ist. Zusätzlich kann der Käufer nach § 810 BGB die Vorlage des Verkäufermaklervertrags verlangen.

Streitstand zum Auskunftsanspruch

Ganz unumstritten ist dieser Auskunftsanspruch allerdings nicht. Die Gegenposition argumentiert, dass mangels einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung weder im Wege der Vertragsauslegung noch durch Rechtsfortbildung ein solcher Anspruch hergeleitet werden könne. Die Rechtsprechung hat sich dennoch für den Auskunftsanspruch ausgesprochen — mit dem überzeugenden Argument, dass dem Halbteilungsgrundsatz ohne eine Informationsmöglichkeit des Käufers die praktische Wirksamkeit fehlen würde.

Zurückbehaltungsrecht des Käufers

Solange der Makler die geschuldeten Auskünfte nicht erteilt, kann der Käufer die Zahlung seiner Provision nach § 273 BGB zurückhalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht setzt voraus, dass ein rechtlicher Zusammenhang zwischen dem Auskunftsanspruch und der Provisionsforderung besteht — was beim Halbteilungsgrundsatz regelmäßig der Fall ist. In der Praxis bedeutet das: Sie als Käufer können die Provisionszahlung verweigern, bis der Makler Ihnen nachweist, dass die andere Seite zur gleichen Provision verpflichtet ist.

Online-Maklerverträge und die Beweislast

Ein weiteres aktuelles Thema: Bei Online-Maklerverträgen hat der BGH entschieden, dass die Regelungen zum elektronischen Geschäftsverkehr nach § 312j BGB gelten. Der Bestellvorgang muss so gestaltet sein, dass der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten — am besten über einen Button mit der Aufschrift „zahlungspflichtig bestellen". Im Streitfall trägt der Makler die Beweislast dafür, dass sein digitaler Bestellvorgang diesen Anforderungen genügt hat.

Praxistipps für Makler

Als Makler sollten Sie Ihren gesamten Ablauf darauf ausrichten, Ihre Beweissituation zu stärken. Schließen Sie Maklerverträge immer schriftlich ab — mindestens in Textform. Dokumentieren Sie jede Maklertätigkeit sorgfältig: Objektnachweise, Exposé-Versand, Besichtigungstermine und Verhandlungen. Je lückenloser Ihre Dokumentation, desto besser stehen Sie im Streitfall da. Beim Halbteilungsgrundsatz empfiehlt es sich, frühzeitig für Transparenz zu sorgen und dem Käufer unaufgefordert die gleichmäßige Provisionsverteilung nachzuweisen.

Praxistipps für Maklerkunden

Als Käufer oder Verkäufer sollten Sie wissen, dass der Makler Ihnen den Vertragsschluss und die Kausalität seiner Tätigkeit beweisen muss. Haben Sie ein Objekt bereits vor dem Maklerkontakt gekannt, dokumentieren Sie das — etwa durch E-Mails, Screenshots oder Zeugen. Beim Halbteilungsgrundsatz dürfen Sie die Zahlung Ihrer Provision zurückhalten, bis der Makler nachweist, dass auch die andere Seite ihre Hälfte zahlt. Scheuen Sie sich nicht, Ihren Auskunftsanspruch geltend zu machen.

Sehen Sie auch unter [Maklerprovision], [Vorkenntnis], [Halbteilungsgrundsatz] und [Maklervertrag].