Ferienwohnung vermieten: Was ist erlaubt und was droht bei Verstößen?

Der Boom der Ferienwohnungen bringt neue Probleme

Deutsche Großstädte erleben seit Jahren einen wahren Boom bei Ferienwohnungen. Städtereisen werden immer beliebter, Hotels sind teuer, und Plattformen wie Airbnb oder Wimdu machen es kinderleicht, die eigene Wohnung an Urlauber zu vermieten. Die erzielbaren Preise liegen oft deutlich über der normalen Wohnungsmiete - ein verlockender Nebenverdienstfür viele Wohnungsbesitzer.

Was ursprünglich als gelegentliche Vermietung während eigener Abwesenheit gedacht war, entwickelte sich jedoch zu einem lukrativen Geschäftsmodell. Manche kaufen Wohnungen gezielt für die Touristenvermietung an. Das Problem: Diese Wohnungen fehlen dann dem ohnehin angespannten Mietwohnungsmarkt. Allein in Berlin gab es bereits 2014 rund 15.000 Ferienwohnungen.

Was bedeutet Zweckentfremdung im Mietrecht?

Der Begriff Zweckentfremdung beschreibt jede Nutzung von Wohnraum zu einem anderen Zweck als zum Wohnen. Das kann die Nutzung als Büro, Werkstatt oder Lager sein, aber auch längerfristiger Leerstand oder eben die Vermietung als Ferienwohnung.

Wichtig zu verstehen ist: Zweckentfremdung ist nicht automatisch illegal. Sie kann durch Gesetze generell erlaubt oder im Einzelfall behördlich genehmigt werden. Die Rechtslage unterscheidet sich jedoch von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

Warum Ferienwohnungen auf Widerstand stoßen

Die Kritik an Ferienwohnungen geht über den Wohnungsmangel hinaus. Nachbarn in Mehrfamilienhäusern fühlen sich oft gestört: Der ständige Gästewechsel bringt Unruhe ins Haus, oft zu ungünstigen Zeiten. Laute Urlauber, Partygäste oder die Missachtung der Hausordnung führen zu Konflikten. Dazu kommen praktische Probleme wie übermäßige Abnutzung von Gemeinschaftsräumen, falsch geparkte Autos oder unsachgemäße Müllentsorgung.

Die Eigentumsrechte der Vermieter sind dennoch nicht grenzenlos. Artikel 14 des Grundgesetzes schützt zwar das Eigentum, aber der Gesetzgeber kann dieses Recht aus Gründen des Allgemeinwohls einschränken - etwa wenn Wohnraum knapp ist.

Komplexe Rechtslage ohne einheitliche Regelung

Es gibt kein bundesweites Gesetz, das Ferienwohnungen klar regelt. Stattdessen haben einzelne Bundesländer Zweckentfremdungsgesetze erlassen, die den Gemeinden ermöglichen, eigene Satzungen zu verabschieden. Diese können die Touristenvermietung untersagen oder einschränken.

Parallel dazu wurde 2017 die bundesweite Baunutzungsverordnung reformiert. Sie macht die Zulässigkeit von Ferienwohnungen davon abhängig, was die Gemeinde in ihrem Bebauungsplan festlegt. In verschiedenen Gebietsarten gelten unterschiedliche Regeln: In Mischgebieten oder Dorfgebieten sind Ferienwohnungen oft als "sonstige Gewerbebetriebe" zulässig, in allgemeinen Wohngebieten meist nur mit Ausnahmegenehmigung.

Die unterschiedlichen Regelungen sind durchaus sinnvoll: In München herrscht akute Wohnungsknappheit - dort sollen Ferienwohnungen reduziert werden. Kleinere bayerische Gemeinden hingegen sind auf Tourismuseinnahmen angewiesen und fördern Ferienwohnungen bewusst.

Hohe Bußgelder bei Verstößen

Wer gegen Zweckentfremdungssatzungen verstößt, riskiert zunächst eine Nutzungsuntersagung durch das Bauamt oder Ordnungsamt. Die Wohnung darf dann nicht mehr an Touristen vermietet werden. Ignoriert der Eigentümer diese Anordnung, drohen empfindliche Bußgelder.

Die Strafen sind in den letzten Jahren drastisch gestiegen. Während früher einige tausend Euro fällig wurden, liegen die Höchststrafen in Berlin und Hamburg heute bei bis zu einer halben Million Euro. In der Praxis wurden bereits fünfstellige Beträge verhängt - etwa gegen eine Münchener Vermieterin, die trotz behördlicher Aufforderung weiter an "Medizintouristen" vermietete.

Berlin als rechtlicher Härtefall

Nirgendwo wird intensiver um Ferienwohnungen gestritten als in Berlin. Seit 2014 gilt dort ein Zweckentfremdungsverbotsgesetz, das sogar bereits existierende Ferienwohnungen erfasste. Viele Eigentümer hofften auf Bestandsschutz und zogen vor Gericht - größtenteils erfolglos.

Ein wegweisendes Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg stellte 2024 klar: Auch Ferienwohnungen, die bereits vor 2014 betrieben wurden, genießen keinen Bestandsschutz. Das Gericht argumentierte, dass die Touristenvermietung bereits damals eine unzulässige gewerbliche Nutzung in einem reinen Wohngebiet dargestellt habe. Wohnen und Ferienwohnungsvermietung seien zwei völlig unterschiedliche Nutzungsarten.

Die aktuelle Berliner Regelung erlaubt Ferienwohnungen nur mit behördlicher Genehmigung. Ausnahmen gibt es für einzelne Zimmer oder Teile der selbst genutzten Wohnung, sofern diese weniger als die Hälfte der Wohnfläche ausmachen. Wer als Auswärtiger eine Zweitwohnung besitzt, darf diese maximal 90 Tage im Jahr touristisch vermieten.

Bei hartnäckigen Verstößen kann die Behörde sogar einen Treuhänder bestellen, der die Wohnung wieder dem normalen Mietmarkt zuführt. Dem Eigentümer wird damit zeitweise die Verfügungsgewalt entzogen.

Datenschutz versus Kontrolle: Der Streit um Airbnb-Daten

Behörden wollten lange Zeit von Plattformen wie Airbnb die Daten der Vermieter erhalten, um illegale Ferienwohnungen aufzuspüren. Nach jahrelangem Rechtsstreit entschied jedoch das Bundesverwaltungsgericht: Airbnb muss Nutzerdaten nicht pauschal herausgeben. Behörden können nach dem Telemediengesetz solche Daten nur im Einzelfall zur Gefahrenabwehr anfordern.

Was bedeutet das für Sie als Wohnungsbesitzer?

Die Rechtslage ist komplex und stark vom jeweiligen Standort abhängig. Bevor Sie Ihre Wohnung als Ferienwohnung anbieten, sollten Sie sich gründlich informieren. Prüfen Sie zunächst, ob Ihre Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung hat. Falls nicht, gibt der örtliche Bebauungsplan Aufschluss über die Zulässigkeit.

Wichtige Prüfpunkte sind: In welcher Gebietsart liegt Ihre Wohnung? Handelt es sich um ein allgemeines Wohngebiet, ein Mischgebiet oder ein Dorfgebiet? Brauchen Sie eine Genehmigung oder ist eine Anzeige ausreichend? Welche Ausnahmen gibt es für Teilvermietungen?

Bei Unsicherheiten oder wenn Sie eine Nutzungsuntersagung erhalten haben, sollten Sie einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht konsultieren. Die möglichen Bußgelder sind so hoch, dass sich professionelle Beratung in jedem Fall lohnt.

Besonders vorsichtig sollten Sie in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg sein. Dort sind die Regelungen besonders streng und die Kontrollen intensiv. Eine unerlaubte Ferienwohnungsvermietung kann schnell teuer werden.

Die Entwicklung zeigt einen klaren Trend: Kommunen werden im Umgang mit Ferienwohnungen immer strenger. Was heute noch erlaubt ist, kann morgen schon genehmigungspflichtig oder ganz verboten sein. Bleiben Sie über Änderungen der örtlichen Rechtslage informiert und prüfen Sie regelmäßig, ob Ihre Vermietung noch den aktuellen Bestimmungen entspricht.

Quelle: Anwalt-Suchservice, https://www.anwalt-suchservice.de/