Mietbürgschaft

Was ist eine Mietbürgschaft genau?

Bei einer Mietbürgschaft verpflichtet sich der Bürge schriftlich, die Verbindlichkeiten des Mieters gegenüber dem Vermieter zu erfüllen – falls der Mieter das nicht selbst tut. Rechtliche Grundlage ist § 765 BGB, der die Bürgschaft als eigenständigen Vertrag zwischen Bürge und Gläubiger definiert. Konkret bedeutet das: Bleibt die Miete aus, entstehen Schäden in der Wohnung oder bleiben Nebenkosten unpaid, haftet der Bürge dafür mit seinem Einkommen und Vermögen.

Der Vermieter erhält anstelle von Bargeld eine Bürgschaftsurkunde – ein Schriftstück, das den Bürgschaftsanspruch verbrieft. Das Geld verbleibt beim Mieter. Die Bürgschaft erfüllt damit dieselbe Schutzfunktion wie die Barkaution: Sie sichert den Vermieter gegen die finanziellen Folgen einer Vertragsverletzung ab.

Gesetzliche Grundlagen: Was regelt das BGB?

Das Bürgschaftsrecht ist in den §§ 765 bis 778 BGB verankert. Für Mietbürgschaften im Wohnraummietrecht gilt zusätzlich § 551 BGB, der die Höhe aller Mietsicherheiten auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt. Diese Grenze gilt für Barkaution und Bürgschaft zusammen. Verlangt der Vermieter also bereits eine Barkaution in voller Höhe, ist eine zusätzliche Bürgschaft grundsätzlich unzulässig – man spricht dann von einer Übersicherung, und die Bürgschaft ist nach § 551 Abs. 4 BGB von Anfang an nichtig.

Zwingend vorgeschrieben ist zudem die Schriftform nach § 766 BGB. Eine elektronische oder mündliche Bürgschaft ist unwirksam. Die Bürgschaftsurkunde muss Name und Adresse von Bürge, Mieter und Vermieter enthalten, den Mietgegenstand benennen sowie die Höhe der Haftung festlegen.

Die drei häufigsten Arten der Mietbürgschaft

Nicht jede Mietbürgschaft funktioniert gleich. In der Praxis begegnen Ihnen vor allem drei Varianten.

Die Eltern- oder Privatbürgschaft ist die bekannteste Form. Eltern, Freunde oder andere nahestehende Personen bürgen für den Mieter. Diese Variante ist kostenlos – trägt aber erhebliche Risiken für den Bürgen, der im Ernstfall persönlich zahlen muss. Als Bürge muss man volljährig und zahlungsfähig sein. Vermieter verlangen in der Praxis, dass das monatliche Nettoeinkommen des Bürgen mindestens das Dreifache der Monatsmiete beträgt.

Beim Bankaval übernimmt eine Bank die Bürgschaft. Da Banken nur für bonitätsstarke Mieter bürgen, genießt diese Form besonderes Vertrauen bei Vermietern. Allerdings erheben Banken eine jährliche Avalprovision und haben das Interesse an dieser Dienstleistung in den letzten Jahren teils zurückgefahren.

Die Mietkautionsversicherung ist die modernste Variante. Trotz des Namens handelt es sich rechtlich nicht um eine klassische Versicherung, sondern um eine Bürgschaft: Der Versicherer übernimmt auf Grundlage eines Geschäftsbesorgungsvertrags nach § 675 BGB die Haftung gegenüber dem Vermieter. Für die Bürgschaftsurkunde zahlt der Mieter eine jährliche Prämie – typischerweise zwischen 4 und 5 Prozent des Kautionsbetrags. Da der Versicherer als Bürge – und nicht als Schadensregulierer – auftritt, prüft er im Streitfall die Forderung zunächst auf Berechtigung, bevor er zahlt. Das schützt Mieter vor unberechtigten Forderungen wirksamer als eine Privatbürgschaft.

Ausfallbürgschaft und selbstschuldnerische Bürgschaft: Der entscheidende Unterschied

Hinter dem sperrigen Begriff steckt ein ganz praktischer Unterschied: Wer muss im Ernstfall zuerst zahlen?

Bei der Ausfallbürgschaft – dem gesetzlichen Regelfall nach § 771 BGB – kann der Bürge solange die Zahlung verweigern, wie der Vermieter nicht nachgewiesen hat, dass eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter gescheitert ist. Der Vermieter muss also erst alle rechtlichen Schritte gegen den Mieter durchführen – Mahnung, Klage, Vollstreckungsversuch – und dann belegen, dass er trotzdem kein Geld bekommen hat. Erst dann darf er den Bürgen in Anspruch nehmen. Dieses Recht des Bürgen heißt juristisch „Einrede der Vorausklage" (§ 771 BGB). In der Praxis dauert das oft Jahre und ist für Vermieter daher wenig attraktiv.

Anders bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft: Hier verzichtet der Bürge ausdrücklich auf die sogenannte Einrede der Vorausklage. Der Vermieter kann sich damit direkt an den Bürgen wenden – ohne den Mieter vorher zu belangen. Diese Form ist die mit Abstand häufigste in der Praxis. Für Bürgen bedeutet das ein deutlich erhöhtes Risiko, weil sie sofort in der Pflicht stehen.

Höhe und Grenzen: Wie viel darf der Vermieter verlangen?

Als Mieter stehen Sie hier vor einer klaren Schutzvorschrift: § 551 Abs. 1 BGB begrenzt alle Mietsicherheiten zusammen auf das Dreifache der Nettokaltmiete. Dabei ist allein die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete maßgeblich – spätere Mieterhöhungen „wachsen" nicht automatisch mit der Bürgschaft mit.

Wichtig: Werden Barkaution und Bürgschaft zusammen vereinbart und überschreiten sie gemeinsam die Dreifachgrenze, ist laut BGH (Urteil vom 30.06.2004 – VIII ZR 243/03) die Kautionsvereinbarung wirksam, die Bürgschaft aber nichtig. Als Mieter können Sie eine solche überschießende Bürgschaft verweigern.

Ausnahmen von der Höchstgrenze: Wenn die Dreifach-Grenze nicht gilt

Es gibt Situationen, in denen ein Bürge auch über drei Monatsmieten hinaus haftet. Da kommen Sie als Bürge nicht so leicht raus.

Die freiwillige Bürgschaft ist die bekannteste Ausnahme: Bietet ein Elternteil unaufgefordert eine Bürgschaft an – etwa um dem Kind eine attraktive Wohnung zu sichern –, greift die Schutzvorschrift des § 551 BGB nach BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90) nicht. Der Bürge haftet dann in voller Höhe.

Die zweite Ausnahme ist die Rettungsbürgschaft: Droht dem Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs, kann eine dritte Person als Retter einspringen und dem Vermieter eine zusätzliche Sicherheit anbieten. Auch hier gilt die Dreifach-Grenze nicht (BGH, Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 379/12). Das hat seinen Grund: Der Vermieter könnte sonst zur fristlosen Kündigung gezwungen sein, was das Mietverhältnis beenden würde – zum Nachteil aller. Ein konkretes Beispiel macht das greifbar: Der Mieter hat zwei Monatsmieten nicht gezahlt, der Vermieter kündigt an. Die Mutter des Mieters bietet an, die Rückstände zu übernehmen und zusätzlich für künftige Verpflichtungen zu bürgen, damit der Vermieter von der Kündigung Abstand nimmt. Diese Rettungsbürgschaft kann die Dreifach-Grenze überschreiten – weil sie nicht dem Mieter, sondern dem Vermieter zum Schutz dient.

Worauf Bürgen unbedingt achten müssen

Die Übernahme einer Bürgschaft ist keine Formalität. Sie ist ein ernsthafter finanzieller Schritt – auch dann, wenn der Mieter im Moment verlässlich klingt. Zahlungsschwierigkeiten können jederzeit eintreten, etwa durch Jobverlust oder Krankheit. Rechnen Sie damit, dass Sie im schlimmsten Fall wirklich zahlen müssen.

Besondere Vorsicht geboten ist bei der Formulierung „auf erstes Anfordern": Enthält die Bürgschaftsurkunde diese Klausel, müssen Sie als Bürge sofort zahlen, sobald der Vermieter eine Forderung stellt – selbst wenn diese unbegründet ist. Eine Zahlungsverweigerung ist nur möglich, wenn die Forderung offensichtlich rechtsmissbräuchlich ist oder mit liquiden Beweisen widerlegt werden kann. Solche Klauseln sind im formularmäßigen Wohnraummietvertrag nach § 305c Abs. 1 BGB regelmäßig überraschend und damit unwirksam – sie können im Formularvertrag grundsätzlich nur Kreditinstituten, Banken, Sparkassen und Versicherungen wirksam auferlegt werden, die mit den besonderen Risiken dieser Bürgschaftsform vertraut sind. Individualvertraglich – also wenn beide Seiten die Klausel ausdrücklich ausgehandelt haben – kann sie hingegen auch von Privatpersonen übernommen werden. Auf der sicheren Seite sind Sie als Bürge jedoch nur, wenn diese Klausel erst gar nicht im Vertrag steht. Als schützenswerter Kompromiss gilt die selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der lediglich auf die Einrede der Vorausklage nach § 771 BGB verzichtet wird – ohne den Zusatz „auf erstes Anfordern".

Außerdem sollten Sie wissen: Aus einer Bürgschaft kommen Sie nicht von heute auf morgen heraus. Das Gesetz kennt zwar kein allgemeines Kündigungsrecht für den Bürgen, die Rechtsprechung erkennt jedoch nach einem längeren Zeitraum – in der Praxis oft drei bis fünf Jahre – ein Kündigungsrecht mit angemessener Frist von typischerweise drei Monaten an. Hinzu kommt ein Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB, etwa wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters erheblich verschlechtert haben. Die Kündigung wird frühestens zu dem Zeitpunkt wirksam, zu dem der Vermieter den Mietvertrag seinerseits frühestens ordentlich kündigen könnte. Die Forderungen können im Todesfall zudem auf Ihre Erben übergehen.

Aktuelle Rechtsprechung: Wichtiges BGH-Urteil aus 2025

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) eine für Mieter erfreuliche Klarstellung getroffen: Liefert ein Mieter eine vereinbarte Bankbürgschaft nicht rechtzeitig, berechtigt das den Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB. Dieser Kündigungstatbestand greife nur bei Mietsicherheiten in Geldform, nicht bei einer Bürgschaftsurkunde. Für Vermieter bedeutet das konkret: Wer eine Bankbürgschaft vereinbart und diese vom Mieter nicht erhält, kann nicht einfach fristlos kündigen. Er muss den regulären Kündigungsweg gehen – etwa wegen schuldhafter Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – und benötigt dafür in der Regel eine vorherige Abmahnung. Wer auf maximale Absicherung zu Mietbeginn setzt, ist mit einer Barkaution rechtlich auf der sichereren Seite.

Ein weiterer Praxisaspekt, den Vermieter kennen sollten: Anders als bei der Barkaution kann der Bürge nach § 768 BGB Verjährungseinreden erheben. Hat der Vermieter seine Forderung zu lange nicht geltend gemacht und ist sie deshalb verjährt, kann der Bürge die Zahlung verweigern. Bei der Barkaution lässt sich dieses Problem durch Aufrechnung vermeiden – bei der Bürgschaft nicht.

Fälligkeit: Wann muss die Bürgschaftsurkunde vorliegen?

Die Bürgschaftsurkunde ist in der Regel spätestens zur Übergabe der Wohnung fällig – also zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe. Liegt die Urkunde bis dahin nicht vor, kann der Vermieter nach § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und die Schlüsselübergabe verweigern, bis der Mieter die vereinbarte Sicherheit erbracht hat. Als Mieter sollten Sie die Beschaffung der Bürgschaftsurkunde – insbesondere bei Bank- oder Versicherungsbürgschaften, die etwas Vorlaufzeit benötigen – rechtzeitig vor dem Einzugstermin anstoßen. Wer die Wohnung erst einmal bezogen hat, sitzt beim Thema Sicherheitsleistung am kürzeren Hebel.

Ende der Mietbürgschaft: Wann erlischt die Haftung?

Die Mietbürgschaft endet grundsätzlich mit dem Mietverhältnis – aber erst dann, wenn auch alle Forderungen des Vermieters beglichen sind. Zieht der Mieter aus, ohne offene Schulden zu hinterlassen, erlischt die Bürgschaft und der Vermieter muss die Bürgschaftsurkunde herausgeben. Als Mieter sollten Sie diese Urkunde zeitnah zurückfordern und an den Bürgen weitergeben. Tut der Vermieter das nicht innerhalb einer angemessenen Frist, obwohl keine Forderungen mehr bestehen, können Sie die Rückgabe gerichtlich durchsetzen.

Als Vermieter haben Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Regel drei bis sechs Monate Zeit, um die Wohnung auf Schäden zu prüfen und Forderungen geltend zu machen.

Sehen Sie auch unter Mietkaution, Mietsicherheit und Mietkautionsversicherung.