Steckengebliebener Bau: Was muss die WEG bei unfertigen Wohnungen leisten?

Die Ausgangssituation: Wenn der Bau auf halbem Weg stecken bleibt

Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Eigentumswohnung im Dachgeschoss erworben – und dann geht der Bauträger insolvent. Das Dach fehlt noch, die Zwischenwände auch, von Heizung und Elektrik keine Spur. Was bleibt, ist eine leere Rohbauschale, die in dieser Form nicht bewohnbar ist. Genau das nennt das Wohnungseigentumsrecht einen steckengebliebenen Bau.

In einem solchen Fall entsteht die entscheidende Frage: Was muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – kurz GdWE – überhaupt leisten? Bisher war klar, dass die Gemeinschaft das sogenannte Gemeinschaftseigentum plangerecht herzustellen hat: also Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Wände. Streitig war hingegen, ob die Pflicht dort endet – oder ob sie auch Teile der unfertigen Wohneinheit selbst umfasst.

Vier Wohnungseigentümer brachten diese Frage vor Gericht. Ihre Dachgeschosseinheiten waren nicht vollständig fertiggestellt; zur Herstellung war unter anderem eine aufwendige Dachhebung erforderlich. In einer Eigentümerversammlung beantragten sie, per Beschluss festzustellen, dass zur plangerechten Erstherstellung auch die Zwischenwände, die Elektroinstallation und der Heizungsanschluss nebst Heizkörpern gehören. Die Mehrheit lehnte ab.

Der Streit: Gemeinschaft gegen Sondereigentümer

Das Amtsgericht und das Landgericht Düsseldorf wiesen die Beschlussersetzungsklage – das ist das gerichtliche Verfahren, mit dem ein abgelehnter Beschluss durch ein Urteil ersetzt werden kann – zurück. Die Gerichte argumentierten eng: Die Gemeinschaft sei nur für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich. Nichttragende Innenwände, Elektroinstallation und Heizkörper seien Sondereigentum – also Sache des jeweiligen Eigentümers.

Das klingt zunächst logisch. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) trennt klar zwischen Gemeinschaftseigentum, das allen gehört und von der GdWE verwaltet wird, und Sondereigentum, das dem einzelnen Eigentümer zusteht und von ihm selbst verwaltet wird. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG gibt jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung – aber nur des Gemeinschaftseigentums.

Das Problem: Rein praktisch funktioniert diese strikte Trennlinie beim steckengebliebenen Bau nicht.

Die Entscheidung: BGH weitet Erstherstellungspflicht aus

Der Bundesgerichtshof hob die Urteile der Vorinstanzen auf und ersetzte den abgelehnten Beschluss. Das Ergebnis ist eindeutig: Bei einem steckengebliebenen Bau umfasst die Pflicht der Gemeinschaft zur plangerechten Erstherstellung im räumlichen Bereich der Sondereigentumseinheiten auch folgende Maßnahmen, und zwar unabhängig davon, ob diese rechtlich zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehören:

Erstens die Errichtung der nichttragenden Innenwände in verputzter Form, zweitens die unter Putz verlegte Elektroinstallation und drittens den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung einschließlich Zuleitungen und Heizkörpern.

Warum die dingliche Zuordnung hier keine Rolle spielt

Der BGH begründet dies mit baupraktischen Gesichtspunkten und dem mitgliedschaftlichen Verhältnis innerhalb der Gemeinschaft. Die Argumentation ist überzeugend: Die Gemeinschaft muss ohnehin Aufträge vergeben, um Dach, tragende Wände und die Rohinstallation herzustellen. Im Zuge dieser Arbeiten wäre es handwerklich widersinnig, an der Wohnungstür zu stoppen und die Innenwände dem Eigentümer zu überlassen – der dann seinerseits denselben Auftragnehmer beauftragen müsste. Wände werden beim Estrich berücksichtigt, Leitungen werden verlegt, während das Mauerwerk noch offen ist. Das alles in einem Zug zu erledigen ist nicht nur günstiger, sondern technisch geboten.

Der BGH stellt klar: Eine strikte Ausrichtung des Erstherstellungsanspruchs an der sachenrechtlichen Abgrenzung führt in diesen Fällen nicht zu praktikablen Ergebnissen.

Der Senat leitet den Anspruch nicht allein aus dem Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung ab, sondern aus dem mitgliedschaftlichen Binnenverhältnis zwischen der Gemeinschaft und ihren Mitgliedern. Dieses Verhältnis besteht übrigens schon, bevor das Gebäude überhaupt fertiggestellt ist – die GdWE entsteht bereits mit der Eintragung im Grundbuch.

Was gehört nicht zur Erstherstellungspflicht?

Keine Sorge: Die Gemeinschaft muss nicht jede unfertige Wohnung bis ins letzte Detail ausbauen. Der BGH zieht klare Grenzen. Der Innenausbau von Bad und Küche bleibt Sache des jeweiligen Eigentümers. Auch Fliesen, Bodenbeläge oder der Einbau von Einbauschränken fallen nicht darunter. Die Pflicht der Gemeinschaft endet also dort, wo die Rohbauschale plangerecht hergestellt ist – mit Wänden, Putz, Leitungen und Heizung.

Eine weitere wichtige Einschränkung: Die Gemeinschaft muss nicht einspringen, wenn der Eigentümer gleichwertige Ansprüche gegen den Bauträger oder dessen Insolvenzverwalter erfolgversprechend verfolgen kann. Wer also noch realistische Chancen auf Schadensersatz hat, kann die GdWE nicht einfach in die Pflicht nehmen.

Wer zahlt – und wie wird das aufgeteilt?

Kosten für das Gemeinschaftseigentum trägt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich die gesamte Gemeinschaft. Für die Teile, die dem Sondereigentum zuzuordnen sind – also etwa die Innenwände und Heizkörper innerhalb der Wohnung –, tragen die Kosten dagegen die Eigentümer, die die Herstellung verlangt haben. Das bedeutet: Wer von der Gemeinschaft die erweiterte Erstherstellung fordert, muss seinen Anteil an den sondereigentumsbezogenen Kosten selbst übernehmen.

Und die Dachflächenfenster?

Im selben Verfahren beantragten die Eigentümer auch, sechs Dachflächenfenster einbauen zu dürfen – mehr und größer als ursprünglich im Aufteilungsplan vorgesehen. Das lehnte der BGH als Erstherstellungsmaßnahme ab. Fenster, die nicht im ursprünglichen Plan stehen, sind keine plangerechte Herstellung, sondern eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG. Für diese gelten andere Regeln.

Interessant dabei: Auch eine bauliche Veränderung kann schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden. Das Berufungsgericht hatte die Fenster allein wegen des Eingriffs in Dachhaut und Balken sowie wegen optischer Veränderungen abgelehnt – dabei aber den falschen Maßstab angelegt. Nicht jeder Eingriff in die Bausubstanz ist automatisch eine Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer. Entscheidend ist, ob sich das Gesamtbild des Gebäudes erheblich verändert – und das muss das Landgericht nun neu beurteilen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer in einem steckengebliebenen Bauprojekt sitzen Sie jetzt am längeren Hebel. Sie können von der Gemeinschaft verlangen, dass Innenwände, Putz, unter Putz verlegte Elektroleitungen und die Heizungsanbindung im Rahmen der Erstherstellung erledigt werden – auch wenn diese Teile Ihres Sondereigentums betreffen. Bereiten Sie Ihren Antrag sorgfältig vor: Beziehen Sie sich auf Ihre Teilungserklärung und den Aufteilungsplan als Grundlage der geschuldeten Leistung.

Als WEG-Verwaltung oder Mitglied der Gemeinschaft sollten Sie wissen, dass die Kostenverteilung differenziert bleibt. Für das Gemeinschaftseigentum zahlen alle. Für das Sondereigentum zahlen nur die verlangenden Eigentümer. Eine genaue Kostentrennung kann im Streitfall erforderlich werden – planen Sie das frühzeitig mit ein.

Haben Sie einen steckengebliebenen Bau und der Bauträger ist insolvent? Prüfen Sie zunächst, ob noch Ansprüche gegen den Insolvenzverwalter realistisch sind. Erst wenn das nicht mehr erfolgversprechend ist, kommt die Gemeinschaft als Adressat des Erstherstellungsanspruchs ins Spiel. Im Zweifel lohnt sich anwaltlicher Rat – die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie die Kostenfrage können im Einzelfall komplex sein.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Bei einem steckengebliebenen Bau umfasst die Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft auch nichttragende Innenwände (verputzt), unter Putz verlegte Elektroleitungen und den Heizungsanschluss.
• Die dingliche Zuordnung zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist für den Umfang der Pflicht unerheblich – baupraktische Gesichtspunkte sind entscheidend.
• Kosten für Sondereigentumsteile tragen die Eigentümer, die die Herstellung verlangt haben – nicht die Gemeinschaft insgesamt.
• Der Innenausbau von Bad, Küche und ähnlichem bleibt stets Sache des Sondereigentümers.
• Zusätzliche Fenster oder andere Abweichungen vom Aufteilungsplan sind keine Erstherstellung, sondern bauliche Veränderungen nach § 20 WEG.
• Bauliche Veränderungen können auch schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden.

Quelle: BGH, Urteil vom 27.02.2026, Az. V ZR 219/24