Keller umbauen trotz Zweckbestimmung: Was WEG-Eigentümer wissen müssen

Der Fall: Streit um Sanitäranlagen im Keller

In einer kleinen Wohnanlage mit drei Einheiten kam es zum Konflikt. Zwei Miteigentümer hatten in ihren Kellerräumen umfangreiche Umbauarbeiten durchgeführt. Sie bauten eine Toilette ein, installierten eine Dusche mit Waschbecken und Spülbecken, verlegten einen TV-Kabelanschluss und setzten zusätzliche Heizkörper. Die Kellerräume standen zwar im gemeinschaftlichen Eigentum, waren aber den jeweiligen Wohnungen als Sondernutzungsrecht zugewiesen.

Die Eigentümerversammlung genehmigte diese Maßnahmen nachträglich durch Beschluss. Doch ein Miteigentümer war damit nicht einverstanden. Er erhob Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse. Sein Argument: Die Räume seien in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1980 als Kellerräume bezeichnet. Diese Zweckbestimmung schließe eine solche Nutzung aus. Mit Dusche, WC und Heizung könnten die Räume als Wohnung genutzt werden – und das sei bei Kellerräumen nicht erlaubt.

Was bedeutet die Zweckbestimmung „Keller" eigentlich?

Der Begriff Kellerraum in einer Teilungserklärung ist nicht nur eine Beschreibung. Er stellt eine verbindliche Nutzungsvereinbarung dar, die alle Eigentümer bindet. Nach ständiger Rechtsprechung dürfen solche Nebenräume nur für untergeordnete Zwecke genutzt werden. Typisch ist die Verwendung als Lager- oder Abstellraum.

Das bedeutet konkret: Eine Nutzung als vollwertige Wohnung ist bei Kellerräumen grundsätzlich ausgeschlossen. Denn Wohnen stört bei einer typisierenden Betrachtung mehr als das bloße Abstellen von Gegenständen. Es geht dabei um Lärm, Gerüche und die allgemeine Intensität der Nutzung.

Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Eine andere Nutzung kann zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Deshalb ist beispielsweise die Nutzung eines Kellerraums als Hobbyraum grundsätzlich erlaubt – solange sie nicht intensiver stört als eine Nutzung zum Lagern.

Die Entscheidung des BGH: Bauliche Veränderung ist nicht gleich Nutzung

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts München auf und gab der beklagten Eigentümergemeinschaft Recht. Die Begründung ist für die Praxis wegweisend.

Der BGH unterscheidet klar zwischen zwei Fragen: Ist die bauliche Veränderung zulässig? Und: Wie werden die Räume anschließend tatsächlich genutzt?

Die baulichen Veränderungen widersprechen als solche nicht der vereinbarten Zweckbestimmung, weil die Nutzung der veränderten Räume bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise nicht zwangsläufig zu einer größeren Störung als eine Nutzung als Lager- oder Abstellraum führt.

Der Einbau einer Toilette, einer Dusche oder die Installation von Heizkörpern macht einen Kellerraum nicht automatisch zur Wohnung. Ein Fitnessraum im Keller wird beispielsweise nicht dadurch zur Wohnung, dass sich dort eine Dusche befindet. Auch ein beheizbarer Raum mit Fernsehanschluss kann weiterhin als zulässiger Hobbyraum genutzt werden.

Entscheidend ist: Die baulichen Maßnahmen ermöglichen weiterhin eine nach der Zweckbestimmung zulässige Nutzung. Der Raum kann problemlos als Hobbyraum, als Fitnessraum oder zum Abstellen von Gegenständen verwendet werden.

Schutz gegen unzulässige Nutzung bleibt bestehen

Der BGH betont ausdrücklich: Die Genehmigung der baulichen Veränderung gibt kein Recht zur zweckwidrigen Nutzung. Sollten die Eigentümer die umgebauten Kellerräume tatsächlich als Wohnung nutzen, steht der Gemeinschaft ein Unterlassungsanspruch zu.

Eine Wohnnutzung – also eine regelmäßige Nutzung zu Wohn- oder Schlafzwecken, die nicht nur gelegentlich stattfindet – bleibt verboten. Auch einzelne störende Handlungen, etwa übermäßiger Lärm, können untersagt werden. Der Schutz der anderen Eigentümer bleibt also vollständig erhalten.

Diese Unterscheidung entspricht der neueren Rechtsprechung des BGH auch in anderen Bereichen. Bei der Genehmigung von Klimaanlagen hatte das Gericht bereits entschieden, dass zwischen der baulichen Maßnahme selbst und ihrer späteren Nutzung zu unterscheiden ist. Die mögliche störende Nutzung macht nicht bereits die Genehmigung der Baumaßnahme rechtswidrig.

Das neue WEG-Recht vereinfacht bauliche Veränderungen

Ein wichtiger Aspekt des Urteils betrifft das anwendbare Recht. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das reformierte Wohnungseigentumsgesetz. Es hat das Recht der baulichen Veränderungen erheblich vereinfacht.

Für die Beurteilung eines Gestattungsbeschlusses kommt es auf das Recht zum Zeitpunkt der Beschlussfassung an. Das bedeutet: Auch wenn die Baumaßnahmen möglicherweise vor der Reform durchgeführt wurden, beurteilt sich die Rechtmäßigkeit der nachträglichen Genehmigung nach dem neuen Recht.

Nach dem neuen Recht können bauliche Veränderungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Die frühere Unterscheidung zwischen modernisierenden und sonstigen baulichen Veränderungen ist weitgehend entfallen. Grenzen bestehen nur dort, wo die Anlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt würden.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Eigentümer mit Sondernutzungsrechten an Kellerräumen eröffnet das Urteil neue Möglichkeiten. Der Einbau von Sanitäranlagen, Heizung oder Medienanschlüssen kann genehmigt werden, solange eine zweckkonforme Nutzung weiterhin möglich bleibt. Ein Antrag auf Gestattung in der Eigentümerversammlung hat gute Erfolgsaussichten.

Für die übrigen Eigentümer bedeutet das Urteil keine Schutzminderung. Die Zweckbestimmung als Kellerraum bleibt bestehen. Wird der umgebaute Raum tatsächlich als Wohnung genutzt, kann die Gemeinschaft dagegen vorgehen. Die Genehmigung der Baumaßnahme ist kein Freibrief für jede beliebige Nutzung.

Für Eigentümergemeinschaften als Ganzes schafft das Urteil Rechtssicherheit. Gestattungsbeschlüsse für Baumaßnahmen in Kellerräumen sind nicht allein deshalb anfechtbar, weil die Maßnahmen theoretisch auch eine unzulässige Nutzung ermöglichen könnten. Die Gemeinschaft muss nicht über hypothetische künftige Nutzungen spekulieren, sondern kann die konkrete Baumaßnahme sachlich bewerten.

Praktischer Hinweis: Wer als Eigentümer bauliche Veränderungen in Kellerräumen plant, sollte den Antrag auf Gestattung gut begründen. Die beabsichtigte Nutzung – etwa als Hobbyraum, Fitnessraum oder Waschküche – sollte klar benannt werden. So können Bedenken der Miteigentümer oft schon im Vorfeld ausgeräumt werden.

Grundsätze des Urteils

• Bauliche Veränderungen in Kellerräumen können genehmigt werden, auch wenn sie theoretisch eine unzulässige Nutzung ermöglichen
• Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen der Baumaßnahme selbst und der späteren Nutzung
• Die Zweckbestimmung als Keller bleibt trotz Genehmigung der Baumaßnahme bestehen
• Gegen eine tatsächlich zweckwidrige Wohnnutzung besteht weiterhin ein Unterlassungsanspruch
• Die Nutzung als Hobbyraum ist bei Kellerräumen grundsätzlich zulässig, wenn sie nicht mehr stört als Lagern
• Für Gestattungsbeschlüsse gilt das Recht zum Zeitpunkt der Beschlussfassung

Quelle: BGH, Urteil vom 10. Oktober 2025, Az. V ZR 192/24