Remscheider Mietspiegelrechner
Qualifizierter Mietspiegel 2024 (§ 558d BGB) für die Stadt Remscheid · Stand 01.02.2025
1. Wohnung und Geltungsbereich
Der Mietspiegel gilt nur für nicht preisgebundenen Wohnraum im Wohnflächenbereich zwischen 25 m² und 160 m². Die Ausstattung mit Einbauküchen und Einbauschränken gilt nicht als Möblierung. Maßgeblich für die Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung: Dachgeschossflächen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern zählen zur Hälfte, Flächen unter 1 Meter gar nicht; Balkone und Loggien werden in der Regel mit einem Viertel, bei hohem Nutzwert höchstens zur Hälfte angerechnet.
Einordnung in die Baualtersklasse
Maßgeblich ist das Jahr, in dem das Gebäude fertig erstellt bzw. die Wohnung bezugsfertig wurde. Wurde durch An- oder Ausbau nachträglich neuer Wohnraum geschaffen (z. B. Ausbau einer Dachgeschosswohnung), ist die Baualtersklasse der Baumaßnahme zu verwenden.
Höchste veröffentlichte Baualtersklasse
Die Baualtersklassen des Mietspiegels 2024 enden mit „Baujahre 2021 bis 2024“. Für später bezugsfertig gewordene Wohnungen weist der Mietspiegel keinen Zuschlag aus; die Eingabe ist deshalb auf 2024 begrenzt.
2. Wohnlage
Einfache Wohnlage
Wohnungen, bei denen die Lagenachteile gegenüber den normalen Wohnungen überwiegen.
Normale Wohnlage
Der Großteil der Wohnungen liegt in normaler Wohnlage ohne besondere Vor- und Nachteile.
Gute Wohnlage
Wohnlagen, bei denen die Lagevorteile gegenüber der normalen Wohnlage überwiegen.
Verbindlichkeit der Einstufung
Das Wohnlageverzeichnis des Gutachterausschusses dient der Orientierung und hilfsweisen Bestimmung. Es trifft keine verbindliche Aussage über die Wohnlage der Einzelwohnung; diese kann innerhalb einer Straße und innerhalb eines Hauses abweichen. Bereiche, in denen unterschiedliche Wohnlagen zusammentreffen, sind besonders zu würdigen.
3. Modernisierung
Kategorie 3a · Bad
Kategorie 3b · Baujahre vor 1994, Maßnahmen innerhalb der letzten 15 Jahre
4. Ausstattung
Beheizung
Bodenbelag
Maßgeblich sind nur Merkmale, die vom Vermieter gestellt werden. Hat der Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen, ohne dass die Kosten vom Vermieter erstattet wurden, bleiben sie unberücksichtigt. Bei der Höhe der ausgewiesenen Zu- und Abschläge handelt es sich jeweils um durchschnittliche Werte. Beheizung und Bodenbelag sind alternative Einordnungen und werden deshalb nicht kumuliert.
Ergebnis: ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete)
Hinweise: Der Rechner ermittelt die durchschnittliche Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten nach dem Berechnungsschema des Mietspiegels der Stadt Remscheid. Er folgt dem amtlichen dreistufigen Schema der Tabelle 3: Die Basis-Nettomiete der Wohnflächenklasse (Feld A) wird um die Summe der prozentualen Zu- und Abschläge (Feld B) erhöht oder vermindert; diese Summe wird in Euro pro m² umgerechnet (Feld C = Feld B : 100 × Feld A), zur Basismiete addiert (Feld D) und mit der Wohnfläche multipliziert (Feld E). Wie in der amtlichen Beispielrechnung wird Feld C auf zwei Nachkommastellen gerundet.
Die Netto-Kaltmiete ist der Mietpreis ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung. Die Miete für eine Garage bzw. einen Stellplatz sowie etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind darin ebenfalls nicht enthalten. Ist in der Mietzahlung eine Brutto-, Inklusiv- oder Teilinklusivmiete vereinbart, muss der Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.
Die ermittelte Miete ist ein Durchschnittswert. Da Mietspiegel nicht die gesamte Streuung an Merkmalen berücksichtigen können, verweist der Mietspiegel auf die 2/3-Spanne von −12,7 % bis +13,0 %, also auf das Intervall vom 0,873-fachen bis zum 1,130-fachen des Werts aus Feld D. Mieten innerhalb dieser Spanne gelten als ortsüblich. Die Zuordnung der Wohnlage über das Wohnlageverzeichnis des Gutachterausschusses (Anlage B) ist eine Orientierungshilfe und trifft keine verbindliche Aussage für die Einzelwohnung.
Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich ist der Qualifizierte Mietspiegel 2024 für die Stadt Remscheid, Stand 01.02.2025, herausgegeben von der Stadt Remscheid, Fachdienst Soziales und Wohnen; wissenschaftliche Auswertung durch die DOMUS Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH, Hamburg. Der Mietspiegel wurde am 16.12.2024 vom Arbeitskreis einstimmig als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und ist zum 01.02.2025 in Kraft getreten.
Mietspiegel Remscheid 2024: Wie wird aus Basiswert und Merkmalen die Vergleichsmiete?
Der Mietspiegel Remscheid 2024 kombiniert eine flächenabhängige Basismiete mit prozentualen Zu- und Abschlägen. Baujahr, Wohnlage, Modernisierung und Ausstattung verändern den Ausgangswert. Anschließend wird eine statistische Zwei-Drittel-Spanne um die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete gebildet.
Welche Datengrundlage hat der Remscheider Mietspiegel?
Die seit dem 1. Februar 2025 geltende Ausgabe ist ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB. Die Stadt Remscheid gab ihn heraus; ein Fachinstitut wertete 5.321 mietspiegelrelevante Haushalte aus. Die Erhebung fand von Juli bis September 2024 statt. Der Arbeitskreis erkannte das Ergebnis im Dezember 2024 einstimmig an.
Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum von 25 bis 160 Quadratmetern. Preisgebundene, überwiegend gewerblich genutzte, möblierte oder teilmöblierte Wohnungen sowie Heime, Untermietverhältnisse und bestimmte Dienst- oder Werkswohnungen sind nicht erfasst.
Wie wird die Basismiete ausgewählt?
45 Wohnflächenklassen in Drei-Quadratmeter-Schritten liefern die Basis. Die Kurve fällt zunächst und steigt bei größeren Wohnungen wieder an. Ihr Tiefpunkt liegt bei 5,50 Euro pro Quadratmeter in den Klassen 67–69 und 70–72 Quadratmeter. Dezimalflächen werden nach den veröffentlichten Klassengrenzen eingeordnet, nicht pauschal auf volle Quadratmeter gerundet.
Welche Merkmale verändern den Ausgangswert?
Acht Baualtersklassen liefern Abschläge oder Zuschläge von null bis 45 Prozent. Einfache Wohnlage mindert die Basis um 5,5 Prozent, gute Lage erhöht sie um 2,1 Prozent. Hinzu kommen zahlreiche Ausstattungswerte, etwa für Einbauküche, Wärmepumpe, Aufzug, Garten oder Fußboden. Gegensätzliche Heizungs- und Bodenmerkmale werden jeweils nur alternativ berücksichtigt.
Das amtliche Wohnlagenverzeichnis ordnet 929 Straßen einer einfachen, normalen oder guten Lage zu; 82 Straßen bleiben ohne Einstufung. Die Zuordnung ist eine Orientierung und keine verbindliche Einzelbewertung.
Modernisierungsmaßnahmen innerhalb bestimmter Fristen können weitere Prozente bringen. Sieben Maßnahmen für Gebäude vor 1994 ergeben jeweils 0,6 Prozent. Ein vollständig modernisiertes Bad innerhalb der letzten zehn Jahre wird unabhängig davon mit 1,2 Prozent bewertet.
Warum ist die Rundung im Rechenweg wichtig?
Die Summe der Prozente wird zunächst in einen Eurobetrag pro Quadratmeter umgerechnet und auf Cent gerundet. Erst dieser gerundete Betrag wird zur Basis addiert. So entspricht das Ergebnis der amtlichen Beispielrechnung: 5,75 Euro Basis und 15,8 Prozent Merkmale ergeben 0,91 Euro Korrektur und damit 6,66 Euro pro Quadratmeter.
Was sagt die Zwei-Drittel-Spanne aus?
Der untere Wert entsteht mit dem Faktor 0,873, der obere mit 1,130. Im amtlichen Beispiel reicht die Spanne von 5,81 bis 7,53 Euro. Sie bildet die Streuung vergleichbarer Wohnungen ab, ist aber kein frei wählbarer Aufschlag und entscheidet nicht allein über die rechtliche Bewertung einer Miete.
Quelle: Qualifizierter Mietspiegel 2024 für die Stadt Remscheid, Stand 1. Februar 2025.
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