Eigentümerversammlung: Vertreter ausgeschlossen – was nun?

Neue Eigentümerin, alte Konflikte

Eine Frau erwarb per Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung. Der Zuschlag erfolgte Anfang Dezember 2024 – nur wenige Tage vor einer anstehenden Eigentümerversammlung. Die Einladung war noch an den Voreigentümer gegangen, der mit der Gemeinschaft bereits zahlreiche gerichtliche Auseinandersetzungen geführt hatte.

Auf der Versammlung sollte unter anderem der Wirtschaftsplan für das laufende Jahr rückwirkend beschlossen werden. Die neue Eigentümerin konnte selbst nicht teilnehmen und schickte ihren Ehemann – zugleich der frühere Eigentümer – als Vertreter. Doch die übrigen Eigentümer verweigerten ihm den Zutritt und verwiesen ihn des Saales. Der Vertreter wollte sowohl seine Vollmacht als auch den Zuschlagbeschluss des Amtsgerichts vorlegen. Doch der Protest der übrigen Eigentümer verhinderte dies.

Warum wurde der Vertreter abgewiesen?

Die Gemeinschaft argumentierte, der Ehemann habe als früherer Eigentümer maßgeblich zu den Problemen der Gemeinschaft beigetragen. Seine Teilnahme als Vertreter sei rechtsmissbräuchlich. Außerdem seien auf der Versammlung Rechtsverfolgungskosten und weitere rechtliche Schritte erörtert worden, sodass ein Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 4 WEG vorliege.

Die Eigentümerin sah das völlig anders. Die Verweigerung der Teilnahme greife in den Kernbereich ihrer Mitwirkungsrechte ein. Da sie selbst keinerlei Einladung erhalten habe und ihr Vertreter abgewiesen worden sei, seien sämtliche Beschlüsse nichtig.

Das Gericht: Kein Nichtigkeitsgrund – aber anfechtbar

Das Amtsgericht Herne stellte zunächst klar: Der Ausschluss des Vertreters war rechtswidrig. Der Vertreter hatte sich weder ungebührlich verhalten noch die Versammlung gestört. Auch lagen die Voraussetzungen eines Stimmrechtsausschlusses nach § 25 Abs. 4 WEG nicht vor – jedenfalls nicht gegenüber der neuen Eigentümerin. Sie war beim Beschluss über den Wirtschaftsplan nicht persönlich von einem Stimmverbot betroffen. Daher durfte sie ihren Ehemann auch als Bevollmächtigten entsenden.

Nichtigkeit oder bloße Anfechtbarkeit?

Hier wird es spannend. Nach einer verbreiteten Ansicht in Rechtsprechung und Literatur führt die bewusste Vereitelung von Mitwirkungsrechten zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse. Die Logik dahinter: Wer einem Eigentümer vorsätzlich die Teilnahme verwehrt, greift in den absoluten Kern seiner Rechte ein.

Das Gericht folgte dieser Auffassung jedoch nicht, sondern orientierte sich an der strengeren Linie des Bundesgerichtshofs. Danach setzt die Nichtigkeit wegen formeller Fehler voraus, dass der betroffene Eigentümer in besonderer Weise schutzbedürftig ist und auf die Nichtigkeitsfolge angewiesen bleibt.

Auch ein Eigentümer, der auf noch so böswillige und rechtswidrige Art von der Versammlung ausgeschlossen wurde, kann grundsätzlich erwartet werden, dass er die Verletzung seiner Rechte in einer Anfechtungsklage rügt.

Das Gericht betonte: Eigentümer können auf ihre Mitwirkungsrechte verzichten. Niemand muss an einer Versammlung teilnehmen. Und wer ausgeschlossen wird, kann sich durch eine fristgerechte Anfechtung wehren. Für eine zeitlich unbegrenzte Schwebe der Beschlüsse – wie sie die Nichtigkeit mit sich bringt – muss ein besonderer Grund in der Person des betroffenen Eigentümers liegen.

Warum hier keine besondere Schutzbedürftigkeit vorlag

Im konkreten Fall lag der Grund für den Ausschluss nicht in der Person der Eigentümerin, sondern in der Person ihres Vertreters. Das belastete Verhältnis zwischen dem früheren Eigentümer und der Gemeinschaft war der eigentliche Auslöser. Die WEG wusste zum Zeitpunkt der Versammlung nicht einmal, dass die Klägerin bereits Eigentümerin war. Persönliche Gründe, die eine besondere Schutzbedürftigkeit der Klägerin begründen könnten, waren weder ersichtlich noch vorgetragen.

Ergebnis: Kein Nichtigkeitsgrund – aber die Beschlüsse waren anfechtbar, und die Anfechtung hatte Erfolg.

Rechtzeitige Klage rettete die Situation

Die Eigentümerin reichte ihre Klage fristgerecht innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG ein. Den Ausschluss ihres Vertreters rügte sie innerhalb der zweimonatigen Begründungsfrist als formellen Fehler bei der Beschlussfassung. Das reichte dem Gericht, um den Beschluss zum Wirtschaftsplan für ungültig zu erklären. Ob der Wirtschaftsplan inhaltlich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach – etwa wegen der eingestellten Hausmeister-Kosten trotz fehlendem Hausmeister – musste das Gericht gar nicht mehr prüfen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Eigentümer in einer WEG sollten Sie aus diesem Urteil drei Dinge mitnehmen. Erstens: Selbst ein grob rechtswidriger Ausschluss von der Versammlung führt nicht zwingend zur Nichtigkeit der Beschlüsse. Sie müssen aktiv werden und innerhalb der gesetzlichen Fristen Anfechtungsklage erheben. Warten Sie nicht darauf, dass sich die Sache von selbst erledigt.

Zweitens: Wenn Sie einen Vertreter zur Versammlung schicken, stellen Sie sicher, dass die Vollmacht in Textform vorliegt und der Vertreter den Nachweis Ihrer Eigentümerstellung mitbringt. Wird Ihr Vertreter trotzdem abgewiesen, dokumentieren Sie den Vorgang – am besten schriftlich und mit Zeugen.

Drittens, und das ist besonders relevant für die Verwaltung und die übrigen Eigentümer: Einen Vertreter pauschal abzulehnen, weil man ihn als Person nicht mag oder weil es in der Vergangenheit Streit gab, ist kein zulässiger Ausschlussgrund. Das Stimmrecht und die Mitwirkungsrechte gehören zum Kernbereich des Wohnungseigentums. Wer hier eigenmächtig handelt, riskiert, dass sämtliche gefassten Beschlüsse im Nachhinein für ungültig erklärt werden.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Selbst bei rechtswidrigem Ausschluss eines Eigentümers von der Versammlung tritt nicht automatisch die Nichtigkeit der Beschlüsse ein – der Eigentümer muss sich durch eine fristgerechte Anfechtungsklage wehren.
• Für die Nichtigkeit wegen Verletzung von Mitwirkungsrechten muss eine besondere Schutzbedürftigkeit des betroffenen Eigentümers vorliegen, die über den bloßen Ausschluss hinausgeht.
• Eine rechtzeitig erhobene Anfechtungsklage führt bei Verletzung der Mitwirkungsrechte zur Ungültigerklärung der Beschlüsse – unabhängig davon, ob sich das Abstimmungsergebnis geändert hätte.
• Ein Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 4 WEG betrifft nur den Eigentümer persönlich. Ein Vertreter darf nicht allein wegen seiner eigenen Person von der Versammlung ausgeschlossen werden, wenn der vertretene Eigentümer selbst kein Stimmverbot hat.

Quelle: AG Herne, Urteil vom 11.11.2025, Az. 28 C 3/25