Keine Pflicht zu Vergleichsangeboten: BGH kippt die Drei-Angebote-Regel im WEG-Recht

Worum ging es in dem Streit?

In einer größeren Wohnanlage standen gleich mehrere Erhaltungsmaßnahmen an. Es ging um den Austausch von Fenstern in verschiedenen Wohneinheiten sowie um die Erneuerung von Vordachverglasungen, jeweils ergänzt durch Malerarbeiten. Die Auftragsvolumen lagen zwischen rund eintausend und gut viertausend Euro.

Die Mehrheit der Eigentümer entschied sich, auf Vergleichsangebote zu verzichten. Die Begründung: Sowohl mit der beauftragten Glaserei als auch mit der Malerfirma habe man seit langer Zeit zusammengearbeitet – und zwar zur vollsten Zufriedenheit. Die Handwerker kannten die Anlage, die Qualität stimmte.

Einzelne Mitglieder der Gemeinschaft sahen das anders. Sie fochten die Beschlüsse an. Ihr Argument: Ohne Vergleichsangebote fehle die nötige Entscheidungsgrundlage.

Der Instanzenweg: Zwei Gerichte, zwei Ergebnisse

Das Amtsgericht Wuppertal wies die Anfechtungsklage vollständig ab. Das Landgericht Düsseldorf sah es teilweise anders. Beim teuersten Auftrag über gut viertausend Euro erklärte es den Beschluss für ungültig. Die Begründung: Ab einer gewissen Summe sei die Einholung von Vergleichsangeboten zwingend. Das Prinzip „bekannt und bewährt" allein reiche nicht aus. Die günstigeren Aufträge ließ das Landgericht dagegen durchgehen – ihr wirtschaftliches Volumen sei zu gering, um einen relevanten Nachteil zu befürchten.

Beide Seiten gingen in Revision.

Was hat der BGH entschieden?

Der Bundesgerichtshof gab der beklagten Eigentümergemeinschaft vollständig recht und wies die Klage ab. Die zentrale Aussage: Es gibt keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen.

Das Gericht räumte damit mit einer nahezu einhelligen Praxis der Instanzgerichte auf. Viele Amts- und Landgerichte hatten über Jahre hinweg Beschlüsse für ungültig erklärt, wenn nicht mindestens drei Angebote vorlagen. Diese sogenannte Drei-Angebote-Regel war zwar nie gesetzlich verankert, wurde aber von der Rechtsprechung als fester Maßstab behandelt.

Der BGH stellte klar: Dem Gesetz lässt sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Eine schematische Betrachtungsweise würde der Vielgestaltigkeit der in Betracht kommenden Maßnahmen nicht gerecht.

Worauf kommt es stattdessen an?

Statt einer starren Regel setzt der BGH auf eine Einzelfallbetrachtung. Entscheidend ist, ob die vorhandenen Informationen aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Dabei spielen die Art der Maßnahme, ihre Dringlichkeit und die sonstigen Umstände eine Rolle.

Bei kleineren Aufträgen mit geringerem Volumen können die Eigentümer häufig selbst einschätzen, ob der angebotene Preis angemessen ist. Außerdem gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Das entlastet die Gemeinschaft zusätzlich.

Auch bei größeren Maßnahmen sind Vergleichsangebote nicht der einzige Weg zu einer tragfähigen Entscheidungsgrundlage. Die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige kann ebenso genügen. Gegen die Einholung mehrerer Angebote können zudem die Dringlichkeit der Maßnahme oder die mangelnde Verfügbarkeit anderer ortsnaher Handwerksbetriebe sprechen.

„Bekannt und bewährt" – wann reicht das als Grundlage?

Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung zum Prinzip „bekannt und bewährt". Wenn eine Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit gute Erfahrungen mit einem Handwerksbetrieb gemacht hat, kann das den Verzicht auf weitere Angebote rechtfertigen.

Der BGH argumentiert nachvollziehbar: Für einen vernünftig denkenden Eigentümer zählt nicht allein der Preis. Genauso wichtig ist die Erwartung, dass der Auftragnehmer sorgfältig und zügig arbeitet, den vereinbarten Zeitplan einhält und bei Beanstandungen schnell reagiert. All das lässt sich besser einschätzen, wenn man mit einem Betrieb bereits zusammengearbeitet hat. Bei komplexeren Maßnahmen kommt hinzu, dass ein vertrauter Handwerker die örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage bereits kennt.

Sind fehlende Vergleichsangebote also kein Anfechtungsgrund mehr?

Nicht automatisch. Der BGH betont: Die bisherige Drei-Angebote-Regel war eine reine Verfahrensvorgabe, die nichts über die Eignung und den Preis eines konkreten Angebots aussagte. Ein Beschluss kann also trotz fehlender Vergleichsangebote ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Umgekehrt kann ein Beschluss auch dann angreifbar sein, wenn Vergleichsangebote vorlagen – nämlich dann, wenn das gewählte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Dabei handelt es sich aber um einen eigenständigen Beschlussmangel. Wer einen Beschluss aus diesem Grund anfechten will, muss das fristgerecht darlegen und beweisen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer dürfen Sie aufatmen. Die oft mühsame Suche nach drei vergleichbaren Angeboten ist künftig kein starres Muss mehr. Gerade bei Standardmaßnahmen mit überschaubarem Volumen und bewährten Handwerkern können Sie pragmatischer vorgehen.

Trotzdem sollten Sie nicht leichtfertig auf jede Informationsgrundlage verzichten. Der BGH erwartet, dass die Entscheidung auf einer hinreichenden Tatsachenbasis beruht. Dokumentieren Sie daher, warum Sie sich für einen bestimmten Anbieter entschieden haben – etwa die langjährige gute Zusammenarbeit, die Kenntnis der Anlage oder die Dringlichkeit der Maßnahme.

Als Verwalter ändert sich Ihre Prüfpflicht nicht. Sie müssen Angebote weiterhin auf Eignung und Wirtschaftlichkeit prüfen. Das Urteil befreit Sie allerdings von der starren Pflicht, in jedem Fall drei Angebote vorzulegen. Nutzen Sie den gewonnenen Spielraum, aber begründen Sie Ihre Empfehlungen nachvollziehbar.

Wer einen Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme anfechten möchte, muss künftig konkreter werden. Das bloße Argument „Es lagen keine Vergleichsangebote vor" reicht nicht mehr. Stattdessen müssen Sie darlegen, dass das gewählte Angebot ungeeignet oder überteuert ist – und zwar innerhalb der Anfechtungsfrist.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Es gibt keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
• Ob die Informationsgrundlage ausreicht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab: Art der Maßnahme, Dringlichkeit, Auftragsvolumen und bisherige Erfahrungen mit dem Anbieter.
• Das Prinzip „bekannt und bewährt" kann den Verzicht auf Vergleichsangebote rechtfertigen, wenn die Gemeinschaft mit dem Handwerksbetrieb gute Erfahrungen gemacht hat.
• Fehlende Vergleichsangebote allein sind kein Anfechtungsgrund mehr – wohl aber ein objektiv ungeeignetes oder überteuertes Angebot.
• Der Verwalter bleibt verpflichtet, Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Quelle: BGH, Urteil vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25