Neu-Ulmer Mietspiegelrechner

Mietspiegel Neu-Ulm 2025: Wie entsteht die Vergleichsmiete?

Der Mietspiegel Neu-Ulm 2025 verbindet eine Basismiete nach Wohnfläche und Baujahr mit prozentualen Merkmalen für Modernisierung, Ausstattung und Lage. Die gemeinsame Ausgabe der Städte Ulm und Neu-Ulm verwendet für beide Stadtgebiete dieselben Tabellenwerte. Der Rechner führt die einzelnen Beiträge zusammen und zeigt neben dem Mittelwert auch die statistische Mietspanne.

Ist der Neu-Ulmer Mietspiegel qualifiziert und aktuell?

Ja, die Ausgabe ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Sie gilt vom 12. November 2025 bis 11. November 2027. Für die Fortschreibung wurden die 2023 erhobenen Werte anhand des Verbraucherpreisindexes um 4,55 Prozent angehoben. Die Broschüre nennt über alle erhobenen Wohnungen hinweg eine durchschnittliche Nettomiete von 9,82 Euro je Quadratmeter.

Direkt anwendbar ist der Mietspiegel auf nicht preisgebundenen Wohnraum in Neu-Ulm. Die Basistabelle erfasst 25 bis 160 Quadratmeter und Baujahre bis 2023. Preisgebundene Wohnungen, Wohnheime, soziale Einrichtungen und mietfrei überlassener Wohnraum gehören nicht dazu. Für möblierte, gewerblich oder höchstens drei Monate vermietete Wohnungen ist die Ausgabe nicht unmittelbar anwendbar.

Wie wird der Mittelwert aus den Tabellen berechnet?

Acht Größenklassen treffen auf zehn Baualtersklassen und ergeben 80 Basismieten. Bei 75 bis unter 90 Quadratmetern liegen sie beispielsweise zwischen 8,36 und 10,75 Euro je Quadratmeter. Danach werden alle zutreffenden Prozentwerte saldiert. Der Korrekturbetrag wird zuerst auf Cent gerundet und anschließend zur Basismiete addiert oder von ihr abgezogen.

Die amtliche Beispielwohnung hat 80 Quadratmeter, wurde 1990 gebaut und startet bei 9,25 Euro. Eine Gesamtkorrektur von +13 Prozent ergibt gerundet 1,20 Euro. Damit beträgt der individuelle Mittelwert 10,45 Euro je Quadratmeter. Der Monatswert entsteht erst danach aus dem gerundeten Quadratmeterbetrag und der Wohnfläche.

Welche Merkmale verändern das Ergebnis besonders?

Eine Vollsanierung seit 2000 kann bei einem Baujahr vor 1990 +8 Prozent bringen. Teilmodernisierungen ergeben je nach Zahl der veröffentlichten Maßnahmen +2, +4 oder +6 Prozent. Diese Zustände schließen sich gegenseitig aus. Auch Standard- und gehobene Einbauküche werden nicht gleichzeitig angesetzt.

Weitere Beiträge betreffen etwa Aufzug, Balkon, Bad, Boden und fehlenden Stauraum. Die Neu-Ulmer Lage setzt sich aus einer Versorgungszone und fünf Distanzmerkmalen zusammen. Die Zonen reichen von 0 bis −10 Prozent; Schule, Supermarkt, Haltestelle, Gewerbefläche und öffentliche Grünfläche können jeweils +1 Prozent beitragen. Die Lagewerte sollten aus dem amtlichen Online-Angebot übernommen und nicht anhand einer unbekannten Adresse geschätzt werden.

Was sagt die Spanne von plus oder minus 19 Prozent aus?

Sie beschreibt den Bereich von 81 bis 119 Prozent des individuellen Mittelwerts. Auch vergleichbare Wohnungen können wegen nicht vollständig erfasster Eigenschaften oder unterschiedlicher Vertragsgestaltung abweichen.

Die Grenzen sind kein automatischer Rechtmäßigkeitskorridor. Eine Abweichung vom Mittelwert sollte mit konkreten, noch nicht eingerechneten Wohnwertmerkmalen begründet werden. Für Mieterhöhungen bleiben außerdem Begründung, Fristen und weitere gesetzliche Vorgaben eigenständig zu prüfen.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel Ulm und Neu-Ulm 2025.