Münchner Mietspiegelrechner

Mietspiegel München 2025: Wie setzt sich der Vergleichswert zusammen?

Der Mietspiegel München 2025 beginnt mit einem Grundpreis nach Wohnfläche und Baujahr. Feste Eurobeträge für Wohnlage, Gebäude, Heizung, Bad, Küche, Boden und weitere Ausstattung werden hinzugefügt oder abgezogen. Der Rechner führt diese umfangreiche Tabellenrechnung aus und unterstützt bei der Auswahl der Wohnlage.

Welchen Status hat der Münchner Mietspiegel?

Die aktuelle Ausgabe ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Der Münchner Stadtrat erkannte sie am 26. März 2025 an. Anders als eine bloße Indexfortschreibung beruht sie auf einer Neuerhebung; der Datenstand des Mietspiegels und der Wohnlagenkarte ist Januar 2024.

Direkt anwendbar ist die Tabelle auf frei finanzierte Wohnungen im Stadtgebiet von 20 bis 160 Quadratmetern. Bei kleineren oder größeren Wohnungen kann sie nur Orientierung geben. Preisgebundener Wohnraum und weitere besondere Wohnformen sind nicht erfasst. Berechnet wird die Nettokaltmiete; enthaltene Betriebskosten müssen bei Teil- oder Inklusivmieten zuvor bereinigt werden.

Wie wird aus 770 Grundpreisen ein individueller Wert?

Die Grundpreistabelle enthält 70 Flächenbereiche und elf Baujahresklassen, insgesamt 770 Felder. Bei 65 Quadratmetern und Baujahr 1978 bis 1988 beträgt der neutrale Grundpreis 11,72 Euro je Quadratmeter. Ohne weitere Merkmale folgen daraus 761,80 Euro monatlich.

Danach kommen die festen Eurokorrekturen hinzu. Mehrere zulässige Badmerkmale können sich addieren; zwei passende Sanitärzuschläge von jeweils 0,62 Euro erhöhen den neutralen Beispielwert auf 12,96 Euro. Andere Merkmale hängen vom Baujahr ab. Deshalb sperrt der Rechner unzulässige Kombinationen, etwa bestimmte Modernisierungswerte bei jungen Gebäuden.

Warum verlangt die Wohnlage einen genauen Blick?

München unterscheidet sechs Kategorien von durchschnittlicher bis zentral bester Lage. Die Adresse kann eine erste Zuordnung liefern, doch Vorder- und Rückgebäude, straßenbezogene Abstufungen und örtliche Immissionen können abweichen. Maßgeblich bleibt daher die tatsächliche Lage des Gebäudes in der amtlichen Karte.

Die Adresshilfe des Rechners verbindet amtliche Adressdaten mit der städtischen Wohnlagenkarte. Sie ist keine von der Stadt veröffentlichte Anschriftentabelle. Bleibt eine Adresse nicht eindeutig oder liegt sie in einem später entstandenen Gebiet, muss die Kategorie anhand der Karte und der konkreten Gebäudeposition geprüft werden.

Wie unterscheiden sich die Münchner Spannen?

Für nicht zentrale Lagen werden vom Mittelwert 2,81 Euro abgezogen oder 2,77 Euro addiert. In zentralen Lagen reichen die festen Abstände von −3,71 bis +3,80 Euro je Quadratmeter. Beim neutralen Beispiel in durchschnittlicher Lage ergibt das 8,91 bis 14,49 Euro.

Auch ein Wert innerhalb dieser Grenzen ist nicht automatisch rechtmäßig. Eine Abweichung vom Mittelwert braucht eine sachliche Begründung und darf bereits eingerechnete Merkmale nicht doppelt verwerten. Zusätzlich sind die Voraussetzungen des jeweiligen Mietverhältnisses zu prüfen.

Quelle: Mietspiegel für München 2025.