Keine Maklerprovision ohne Namensnennung

Der Fall: Streit um Maklerprovision nach Vertragsende

Ein Eigentümer hatte eine Immobilienmaklerin damit beauftragt, ihm beim Verkauf seiner Immobilie behilflich zu sein. Der zwischen beiden geschlossene Vertrag sah vor, dass die Maklerin entweder einen Kaufinteressenten nachweist oder aktiv vermittelt. Als Gegenleistung versprach der Eigentümer eine Provision in Höhe von knapp vier Prozent des Kaufpreises.

Die Zusammenarbeit verlief jedoch nicht wie erhofft. Bereits einige Monate nach Vertragsschluss kündigte der Eigentümer den Maklervertrag. Wenige Wochen später verkaufte er seine Immobilie an ein Ehepaar. Die Maklerin war überzeugt, dass dieser Verkauf auf ihre Tätigkeit zurückzuführen sei, und forderte deshalb die vereinbarte Provision. Der Eigentümer verweigerte die Zahlung mit dem Hinweis, er habe erst nach Ende des Maklervertrags vom Interesse der Käufer erfahren.

Erste Instanz gibt Maklerin Recht

Das zunächst zuständige Landgericht Neuruppin entschied im Oktober 2024 zugunsten der Maklerin. Die Richter sahen es als erwiesen an, dass die Maklerin dem Eigentümer in einem Telefonat ein konkretes Kaufangebot übermittelt hatte. Ein Mitarbeiter der Maklerin hatte den Eigentümer über ein Angebot informiert, das dieser zunächst als zu niedrig ablehnte. Da dieses Gespräch nur wenige Monate vor dem tatsächlichen Vertragsabschluss stattfand, ging das Landgericht davon aus, dass die Maklertätigkeit ursächlich für den späteren Verkauf war.

Die Tatsache, dass der Eigentümer nach Vertragsende seine Preisvorstellung gesenkt und erneut Kontakt zu den Interessenten aufgenommen hatte, änderte nach Ansicht des Landgerichts nichts an diesem Kausalzusammenhang.

Berufung bringt die Wende

Der Eigentümer legte gegen dieses Urteil Berufung beim Oberlandesgericht Brandenburg ein. Er betonte, dass ihm im besagten Telefonat nicht mitgeteilt worden sei, von wem das Kaufangebot stammte. Ohne diese Information habe er gar nicht die Möglichkeit gehabt, selbst Verhandlungen mit den Interessenten aufzunehmen. Seiner Darstellung nach sei der Kontakt zu den späteren Käufern erst nach Beendigung des Maklervertrags durch eine zufällige Begegnung zustande gekommen.

Das Oberlandesgericht Brandenburg gab der Berufung vollumfänglich statt und änderte das erstinstanzliche Urteil ab. Die Klage der Maklerin wurde in vollem Umfang abgewiesen. Die Maklerin musste zusätzlich die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen.

Die rechtliche Begründung des Oberlandesgerichts

Das Oberlandesgericht stellte zunächst klar, was unter einem Nachweis im maklerrechtlichen Sinne zu verstehen ist. Ein Nachweis bedeutet eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Vertragspartner einzutreten.

Diese Definition hat weitreichende Konsequenzen. Denn der Kunde kann solche Verhandlungen nur dann einleiten, wenn er auch erfährt, an wen er sich wenden muss. Deshalb ist ein Immobilienmakler grundsätzlich verpflichtet, seinen Kunden den möglichen Vertragspartner vollständig zu benennen. Dies umfasst sowohl den vollständigen Namen als auch die Anschrift der Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt.

Im vorliegenden Fall hatte die Maklerin selbst nicht behauptet, dass ihr Mitarbeiter dem Eigentümer Namen und Kontaktdaten der Kaufinteressenten genannt habe. Damit fehlte es bereits an einer grundlegenden Voraussetzung für einen Provisionsanspruch aus Nachweis.

Auch andere Wege führten nicht zum Ziel

Die Maklerin versuchte noch, ihren Provisionsanspruch mit anderen Argumenten zu retten. Sie verwies darauf, dass die Kaufinteressenten die Immobilie besichtigt hätten und der Eigentümer dadurch von deren Interesse erfahren habe. Diesen Vortrag ließ sie jedoch im Laufe des Verfahrens fallen.

Auch ihr Hinweis auf ein von ihr betriebenes Online-Portal half nicht weiter. Sie behauptete, der Eigentümer habe über dieses Portal Zugriff auf die Kontaktdaten der Interessenten gehabt. Die Beweisaufnahme ergab jedoch etwas anderes. Ein Zeuge bekundete, dass auf dem sogenannten Dashboard die Interessenten lediglich mit einer Nummer, nicht aber mit ihrem Namen angezeigt worden seien.

Zwar wurde auch ein wöchentlicher Bericht erwähnt, in dem der Name einer Interessentin aufgeführt gewesen sein soll. Doch auch dieser Bericht enthielt keine vollständigen Kontaktdaten, insbesondere keine Anschrift. Zudem konnte nicht mit Sicherheit festgestellt werden, ob dieser Bericht dem Eigentümer überhaupt regelmäßig zugeschickt worden war.

Keine Vermittlungstätigkeit erkennbar

Das Oberlandesgericht prüfte auch, ob die Maklerin zumindest durch eine Vermittlungstätigkeit ihren Provisionsanspruch begründen könnte. Doch auch hier kam das Gericht zu einem ablehnenden Ergebnis.

Eine Vermittlungstätigkeit setzt voraus, dass der Makler die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners bewusst und gezielt herbeiführt. Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potenziellen Vertragspartner seines Auftraggebers.

Der Makler muss also aktiv am Zustandekommen des Vertrages beteiligt sein. Reine punktuelle Hilfestellungen oder die bloße Weitergabe von Informationen genügen hierfür nicht. Nach dem Vortrag der Maklerin hatte sich die Tätigkeit ihres Mitarbeiters jedoch darauf beschränkt, den Eigentümer vom Bestehen eines Kaufangebots zu unterrichten. Ein darüber hinausgehendes Verhandeln über dieses Angebot war weder behauptet noch sonst ersichtlich.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg macht deutlich, wie streng die Anforderungen an eine provisionsauslösende Maklerleistung sind. Wenn Sie als Immobilieneigentümer einen Makler beauftragen, sollten Sie wissen, dass dieser seine Provision nur dann beanspruchen kann, wenn er Ihnen konkrete Verhandlungsmöglichkeiten eröffnet.

Ein bloßer Hinweis auf ein Kaufinteresse ohne Nennung des Interessenten reicht nicht aus. Sie müssen in die Lage versetzt werden, selbstständig Kontakt aufzunehmen und Verhandlungen zu führen. Dies setzt voraus, dass Ihnen Name und Anschrift des potenziellen Käufers mitgeteilt werden.

Für Makler bedeutet dieses Urteil eine wichtige Klarstellung. Wer seine Provision sichern möchte, muss sorgfältig dokumentieren, welche Informationen dem Auftraggeber wann übermittelt wurden. Allgemeine Hinweise auf Kaufinteresse oder unvollständige Angaben zu Interessenten reichen nicht aus, um einen Provisionsanspruch zu begründen.

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Nachweis und Vermittlung. Während der Nachweismakler seinem Kunden die Möglichkeit verschaffen muss, selbst Verhandlungen aufzunehmen, muss der Vermittlungsmakler aktiv zwischen beiden Seiten verhandeln und auf die Abschlussbereitschaft hinwirken. Eine passive Rolle oder punktuelle Informationsweitergabe erfüllt diese Anforderungen nicht.

Das Urteil zeigt auch, wie bedeutsam der zeitliche Zusammenhang ist. Selbst wenn ein Maklervertrag gekündigt wurde, kann unter Umständen noch ein Provisionsanspruch bestehen, wenn der spätere Vertragsschluss auf die Maklertätigkeit zurückzuführen ist. Allerdings sind die Anforderungen an den Nachweis dieser Kausalität hoch. Im vorliegenden Fall fehlte es bereits an der grundlegenden Nachweisleistung, sodass es auf die Kausalität nicht mehr ankam.

Fazit: Klare Regeln für Maklerprovisionen

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg bestätigt die strenge Rechtsprechung zum Maklerrecht. Makler müssen ihren Auftraggebern vollständige Informationen über potenzielle Vertragspartner zur Verfügung stellen, um ihre Provision zu verdienen. Unvollständige Hinweise oder bloße Informationen über ein Kaufinteresse genügen nicht.

Diese klaren Vorgaben dienen dem Schutz der Auftraggeber und sorgen für Rechtssicherheit auf beiden Seiten. Wer als Eigentümer einen Makler beauftragt, kann sich darauf verlassen, dass dieser nur dann Provision erhält, wenn er tatsächlich eine wertvolle Leistung erbracht hat. Makler wiederum wissen, worauf sie achten müssen, um ihre Provisionsansprüche zu sichern.

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 29.07.2025, Az. 6 U 120/24