Emsdettener Mietspiegelrechner

Mietspiegel Emsdetten 2026: Wie arbeitet das Faktorenmodell?

Der Mietspiegel Emsdetten 2026 berechnet die Vergleichsmiete nicht aus einer klassischen Kreuztabelle. Stattdessen wird eine Basismiete mit fünf Faktoren multipliziert: fiktives Baujahr, Wohnfläche, Wohnungsart, Lage und Ausstattung. Der Rechner oben führt auch die dazugehörigen unteren und oberen Faktoren zusammen.

Wie aktuell ist der Emsdettener Mietspiegel?

Er ist ein fortgeschriebener qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB mit Stichtag 1. Juni 2026. Die Stadt passte den 2024 wissenschaftlich erstellten Mietspiegel anhand des Verbraucherpreisindexes an. Dadurch stieg die Basismiete um 4,86 Prozent von 6,99 auf 7,33 Euro pro Quadratmeter. Die übrigen Festlegungen und Faktoren blieben unverändert.

Unmittelbar erfasst sind nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäusern. Die Wohnfläche muss mindestens 30 und weniger als 160 Quadratmeter betragen, das Gebäude nach 1948 errichtet sein. Für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften reichte die Datengrundlage nicht aus. Geförderte, möblierte oder nur kurzfristig vermietete Wohnungen sind ebenfalls ausgeschlossen.

Welche Faktoren bestimmen den Mietwert?

Sechs Gruppen des fiktiven Baujahres reichen von vor 1990 bis 2020 und später. Vier Flächenklassen, normale oder besondere Wohnungsart, Stadtlage oder Zentrum sowie drei Ausstattungsstufen vervollständigen das Modell. Jeder Faktor besitzt einen Mittel-, Unter- und Oberwert. Deren getrennte Multiplikation liefert Vergleichswert und Spanne.

Eine besondere Wohnung wie Loft, Penthouse oder Maisonette erhält beispielsweise den Mittelfaktor 1,09. Für das Zentrum im ungefähren 500-Meter-Radius um das Rathaus gilt 1,05. Gehobene Ausstattung wirkt mit 1,07.

Wie wird das fiktive Baujahr ermittelt?

Modernisierungen werden nach Art und Alter mit Punkten bewertet. Bei 5 bis 8 Punkten wird vom Jahr der höchstbewerteten Maßnahme 30 Jahre abgezogen, bei 9 bis 13 Punkten 20 Jahre und ab 14 Punkten 10 Jahre. Dieses Rechenjahr darf niemals vor dem ursprünglichen Baujahr liegen. Bei gleich bewerteten Maßnahmen muss die tatsächlich maßgebliche Auswahl nachvollziehbar bleiben.

Wie entsteht die Ausstattungsstufe?

Plus- und Minuspunkte erfassen unter anderem Aufzug, Barrierearmut, Außenfläche, Einbauküche, Fußbodenheizung, Bad, Bodenbelag und Mängel. Unter 5 Punkten ist die Ausstattung einfach, von 5 bis unter 8 normal und ab 8 Punkten gehoben. Erst diese Gesamtstufe fließt als Faktor ein.

Was zeigt die amtliche Beispielrechnung?

Eine 96-Quadratmeter-Wohnung von 1950 erreicht durch Modernisierungen 9 Punkte und damit das fiktive Baujahr 1997. Bei sonst neutralen Merkmalen ergeben sich 7,11 Euro pro Quadratmeter und 682,57 Euro monatlich. Der Monatsbetrag entsteht aus dem ungerundeten Zwischenwert. Die Spanne berücksichtigt nicht vollständig abgebildete Unterschiede, entscheidet aber nicht automatisch über die Zulässigkeit einer konkreten Miete.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel Emsdetten 2026, Stichtag 1. Juni 2026.