Schonfristzahlung rettet nicht vor ordentlicher Kündigung

Zwei Monatsmieten offen – und dann die Kündigung

Ein Mieter wohnte seit 2018 in einer Berliner Wohnung. Anfang 2024 stellte der Eigentümer ein Gerüst am Gebäude auf. Den Balkon konnte der Mieter seitdem nicht mehr nutzen.

Die Miete für Januar und Februar 2024 zahlte er zunächst gar nicht. Der Vermieter reagierte prompt. Mit Schreiben vom 8. Februar 2024 kündigte er fristlos und hilfsweise ordentlich. Hilfsweise heißt: Die ordentliche Kündigung sollte greifen, falls die fristlose scheitert.

Wenige Tage später zahlte der Mieter beide Monatsmieten nach. Wegen des Gerüsts behielt er allerdings einen kleinen Teil ein – zwei Prozent für Januar und vier Prozent für Februar. Er berief sich also auf eine Mietminderung.

Der Vermieter klagte auf Räumung. Amtsgericht und Landgericht Berlin wiesen die Klage ab. Vor dem Bundesgerichtshof stützte sich der Vermieter nur noch auf die ordentliche Kündigung.

Was ist eine Schonfristzahlung – und wie weit reicht sie?

Gerät ein Mieter mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug, darf der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB fristlos kündigen. Das Gesetz gibt dem Mieter aber eine zweite Chance. Zahlt er den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam. Fristlose Kündigung und Räumung sind dann vom Tisch. Diese Nachzahlung heißt Schonfristzahlung. Geregelt ist sie in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Neben der fristlosen gibt es die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Der Vermieter braucht dafür ein berechtigtes Interesse. Eine erhebliche, schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters genügt – etwa ausbleibende Mietzahlungen. Das folgt aus § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Genau hier lag der Streit. Das Landgericht Berlin II meinte: Wenn die Schonfristzahlung die fristlose Kündigung beseitigt, muss sie auch die ordentliche Kündigung heilen – jedenfalls dann, wenn beide auf denselben Rückstand gestützt sind. Diese Kammer vertritt das seit Jahren, bewusst gegen die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Der Mieter brachte zusätzlich weitere Argumente vor. Erstens habe er alles bezahlt, bevor ihm die Kündigung überhaupt zuging. Zweitens treffe ihn kein Verschulden. Drittens sei es treuwidrig, wenn der Vermieter trotz Ausgleich des Rückstands an der Kündigung festhalte.

Wie hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Der VIII. Zivilsenat hob das Berufungsurteil auf. Die Schonfristzahlung wirkt ausschließlich auf die fristlose Kündigung. Auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB weder direkt noch entsprechend anwendbar. Der Senat verwies dazu auf seine zahlreichen früheren Entscheidungen. Das Landgericht habe keine neuen Gesichtspunkte vorgetragen.

Auch der geplante Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts änderte daran nichts. Die Bundesregierung will künftig eine Schonfristzahlung auch für die ordentliche Kündigung zulassen. Solange das Gesetz aber nicht geändert ist, bleibt es bei der bisherigen Rechtslage. Der Senat formulierte dazu deutlich:

„Bis zu einer solchen gesetzlichen Neuregelung liegt eine eindeutige Gesetzeslage vor."

Die weiteren Einwände des Mieters scheiterten ebenfalls. Der Vermieter hatte im Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund genannt. Das genügt den Anforderungen von § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Eine spätere Zahlung macht diese Begründung nicht nachträglich unzureichend. Sie macht auch die Pflichtverletzung nicht ungeschehen.

Selbst eine Zahlung vor Zugang der Kündigung hilft nicht ohne Weiteres. Zwar schließt § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB die fristlose Kündigung aus, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Diese Vorschrift gilt aber nicht für die ordentliche Kündigung.

Warum ist der Fall trotzdem noch nicht entschieden?

Gewonnen hat der Vermieter damit noch nicht. Der Bundesgerichtshof verwies die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts zurück. Zwei Fragen sind offen.

Zum einen muss das Gericht klären, ob den Mieter überhaupt ein Verschulden traf. Die ordentliche Kündigung setzt eine schuldhafte Pflichtverletzung voraus. Hierzu hatte das Landgericht keine Feststellungen getroffen.

Zum anderen müssen die Gerichte prüfen, ob die Berufung auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise treuwidrig ist. Maßstab ist der Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB. Diese Prüfung ist nach dem Senat immer dann geboten, wenn der Mieter den Rückstand ausgeglichen hat. Das Amtsgericht hatte Treuwidrigkeit angenommen. Das Landgericht hatte die Frage aus seiner Sicht folgerichtig offengelassen.

Ob der Mieter am Ende ausziehen muss, entscheidet sich also erst im neuen Verfahren. Dann geht es um den Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB und § 985 BGB.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter sollten Sie wissen: Eine Nachzahlung schützt Sie nicht sicher vor dem Verlust der Wohnung. Spricht der Vermieter neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung aus, bleibt diese grundsätzlich bestehen. Zahlen Sie die Miete daher pünktlich. Wollen Sie wegen eines Mangels mindern, halten Sie die Kürzung maßvoll und nachvollziehbar. Bei Zweifeln zahlen Sie besser unter Vorbehalt, statt ganz einzubehalten. Kommt es doch zur Kündigung, gleichen Sie den Rückstand trotzdem sofort aus. Das kann bei der Prüfung von Treu und Glauben und beim Verschulden entscheidend sein. Holen Sie sich dann zügig rechtlichen Rat.

Aus Vermietersicht gilt: Kündigen Sie bei Zahlungsverzug fristlos und hilfsweise ordentlich. Nennen Sie den Zahlungsrückstand im Kündigungsschreiben klar als Grund. Rechnen Sie aber damit, dass die Gerichte genau hinschauen. Hat der Mieter schnell und vollständig nachgezahlt, kann das Festhalten an der Kündigung im Einzelfall treuwidrig sein. Ein automatischer Sieg ist die hilfsweise ordentliche Kündigung also nicht.

Behalten Sie außerdem die Gesetzgebung im Blick. Nach dem Regierungsentwurf vom Mai 2026 soll die Schonfristzahlung künftig auch die ordentliche Kündigung erfassen. Ob und wann diese Regelung in Kraft tritt, steht noch nicht fest. Tritt sie in Kraft, verschiebt sich die Lage spürbar zugunsten der Mieter.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beseitigt nur die fristlose Kündigung, nicht die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
• § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB gilt ebenfalls nur für die fristlose Kündigung – auch eine Zahlung vor Zugang der Kündigung rettet die ordentliche Kündigung nicht automatisch.
• Ist der Zahlungsverzug im Kündigungsschreiben als Grund genannt, bleibt die Begründung trotz späterer Zahlung wirksam.
• Hat der Mieter den Rückstand ausgeglichen, müssen die Gerichte prüfen, ob die ordentliche Kündigung ausnahmsweise gegen Treu und Glauben verstößt.
• Bis zu einer gesetzlichen Neuregelung bleibt es bei der bisherigen Rechtslage, auch wenn ein Reformentwurf vorliegt.

Quelle: BGH, Urteil vom 30.09.2026, Az. VIII ZR 21/26