Bottroper Mietspiegelrechner
Einfacher Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen · Stand 01.01.2025 (Betrachtungszeitraum 2019–2024)
1. Wohnung
Der Mietrichtwert gilt für typische Mietwohnungen mit 60–90 m² in mittlerer Wohnlage. Abweichende Wohnflächen werden automatisch auf 5 m² gerundet und nach Tabelle 3 berücksichtigt.
2. Modernisierungen nach dem Baujahr
Tabelle 2: Wählen Sie je fachmännisch ausgeführter Maßnahme, wie lange sie am Stichtag 01.01.2025 zurücklag. Nicht ansetzen, wenn die Modernisierung bereits nach § 559 BGB auf die Miete umgelegt wurde.
3. Art und Größe
Qualitätspunkte nach Tabelle 3; die Größenkorrektur berechnet der Rechner selbst.
4. Ausstattung
Nur vom Vermieter eingebrachte Ausstattung ist zu berücksichtigen.
5. Beschaffenheit und Lage
Einfache Wohnlage
Vorwiegend Wohnlagen mit hoher Immissionsbelastung durch Industrie, Gewerbe, Verkehrsbelästigungen und/oder Mängel in der infrastrukturellen Ausstattung sowie vergleichsweise wenig Grün- und Erholungsflächen. Dabei müssen jedoch nicht alle Merkmale zutreffen.
Beispiel Alt-Bottrop: Prosperstraße östlich der Friedrich-Ebert-Straße (in Richtung der B224)
Mittlere Wohnlage (= Mietrichtwertlage)
Diese Wohnlage gilt für den überwiegenden Teil des Stadtgebietes ohne besondere Vor- und Nachteile. Sie ist gekennzeichnet durch durchschnittliche Immissionsbelastungen, eine ausreichende Infrastruktur und genügend Grün- bzw. Erholungsflächen.
Beispiel Alt-Bottrop: Germaniastraße
Beispiel Kirchhellen: Bottroper Straße
Gute Wohnlage
Ruhige Wohngebiete mit aufgelockerter, zumeist offener Bebauung (überwiegend 1½- bis 2-geschossig), geringer Immissionsbelastung, einer guten Infrastruktur und guter Durchgrünung.
Beispiel Alt-Bottrop: Hagenbrockstraße
Beispiel Kirchhellen: Eichenkamp
Nachrichtlich: sehr gute Wohnlage (Lage ohne typische Mietshäuser)
Sehr ruhige Wohnlage mit offener Bebauung (überwiegend 1- bis 2-geschossige Ein-/Zweifamilienwohnhäuser), sehr geringer Immissionsbelastung (ausschließlich Anliegerverkehr), einer guten Infrastruktur und sehr guter Durchgrünung (teilweise unverbaubarer Blick ins „Grüne“).
Beispiel Alt-Bottrop: südlicher Bereich der Siegfriedstraße
Beispiel Kirchhellen: westlicher Bereich der Straße Neue Heide
Ergebnis: ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete)
Hinweise: Der Rechner ermittelt die durchschnittliche Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten nach dem Berechnungsschema des Mietspiegels der Stadt Bottrop. Grundlage sind der jahresgenau angepasste Mietrichtwert sowie Modernisierungs- und Qualitätszu-/abschläge von jeweils 0,08 €/m² je Punkt.
Der Mietspiegel gilt für Wohnflächen von 30 bis 130 m²; die Wohnfläche wird für die Größenkorrektur kaufmännisch auf volle 5 m² gerundet. Die Summe der Qualitätszu- und -abschläge wird regelgemäß auf ±40 Punkte begrenzt. „Bis“-Angaben und der Mindestansatz für Einfamilienhäuser erfordern eine sachverständige Einordnung; der Rechner verwendet den ausgewählten Wert bzw. bei Einfamilienhäusern den Mindestwert von +15 Punkten. Sehr gute Wohnlagen sind im Mietspiegel nur nachrichtlich beschrieben und nicht mit einem Regelsatz versehen.
Der Wert der Altersklasse ab 2017 gilt laut Mietspiegel nicht für den Erstbezug in Neubauwohnungen. Weitere wertbeeinflussende Besonderheiten (z. B. Art des Gebäudes, Pkw-Parkmöglichkeiten, besondere Gemeinschaftseinrichtungen oder Ausstattungen) können zusätzlich sachverständig berücksichtigt werden. Bei Kernsanierungen ist in begründeten Ausnahmefällen die Zuordnung zu einer jüngeren Altersklasse durch einen Sachverständigen möglich. Alle Angaben ohne Gewähr; Quelle: Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in Bottrop, Stand 01.01.2025 (einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB).
Mietspiegel Bottrop 2025: Wie funktioniert das Punktesystem?
Der Mietspiegel Bottrop 2025 berechnet die durchschnittliche Nettokaltmiete aus einem jahresgenauen Mietrichtwert und zwei Punktesummen. Modernisierungen sowie Qualitätsunterschiede verändern den Ausgangswert jeweils um 0,08 Euro pro Punkt und Quadratmeter. Der Rechner oben führt diese drei Teile transparent zusammen.
Welchen Rechtscharakter hat der Bottroper Mietspiegel?
Die Ausgabe ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB für nicht preisgebundene Wohnungen. Sie bildet den Stand vom 1. Januar 2025 ab und betrachtet Mieten aus den Jahren 2019 bis 2024. Stadt, Gutachterausschuss sowie Interessenvertretungen der Mieter- und Vermieterseite wirkten an der Anerkennung vom 4. Dezember 2024 mit.
Die Werte beziehen sich auf abgeschlossene Wohnungen mit durchschnittlichen Merkmalen und eine Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten. Der Tabellenwert für Gebäude ab 2017 gilt ausdrücklich nicht für den Erstbezug einer Neubauwohnung.
Wie wird der Mietrichtwert bestimmt?
Der Ausgangswert steigt innerhalb mehrerer Baujahresabschnitte jahresgenau. Bis 1948 bleibt er bei 6,01 Euro pro Quadratmeter. Von 1949 bis 1977 beginnt er bei 6,17 Euro und wächst um 0,02 Euro je Baujahr. In den folgenden Abschnitten beträgt der jährliche Schritt 0,03, 0,04 oder 0,05 Euro. Die zusätzlich gedruckten Klassenmittelwerte sind keine Rechenbasis.
Welche Modernisierungspunkte zählen?
Für erneuerte Bauteile wie Heizung, Fenster, Bad, Leitungen oder Dämmung nennt die Tabelle Punkte abhängig vom Alter der Maßnahme. Jeder Punkt erhöht den Mietrichtwert um 0,08 Euro pro Quadratmeter. Wurde wegen derselben Maßnahme bereits eine Mieterhöhung nach § 559 BGB durchgeführt, darf sie hier nicht nochmals angesetzt werden.
Wie wirken Größe und Wohnqualität?
Auch Abweichungen von der Standardwohnung werden bepunktet. Kleine Wohnungen erhalten Größenpunkte, große Wohnungen Abschläge; dazu wird die Fläche auf fünf Quadratmeter gerundet. Weitere Werte gelten unter anderem für Gebäudeart, Grundriss, Geschoss, Barrierefreiheit, Bad, Boden, Balkon, Heizung, Fenster, Unterhaltungszustand und einfache Lage. Die gesamte Qualitätspunktesumme einschließlich Größe ist auf plus oder minus 40 begrenzt.
Einige Angaben sind offene Bewertungsrahmen. Für Einfamilienhäuser nennt der Mietspiegel beispielsweise mindestens 15 Punkte, für Barrierefreiheit bis zu zehn. Der Rechner setzt solche Werte nicht als scheinbar exakte Feststellung ein, sondern macht die notwendige sachverständige Einordnung sichtbar.
Was zeigt die Beispielrechnung der Stadt?
Für Baujahr 1956 ergibt sich ein Mietrichtwert von 6,31 Euro. Sieben Modernisierungspunkte bringen 0,56 Euro hinzu. Bei einer 52-Quadratmeter-Wohnung führen einfache Lage, fehlender Balkon und einfache Böden zusammen zu minus drei Qualitätspunkten. Das Ergebnis beträgt 6,63 Euro pro Quadratmeter. Es ist eine Orientierung und keine automatische Entscheidung über die zulässige Einzelmiete.
Quelle: Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in Bottrop, Stand 1. Januar 2025.
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